Глава 21. Передача имущества в пользование

аренды другому лицу при условии, что это не влечет уменьше­ния стоимости предприятия и не нарушает условий договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется лишь в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из необходимости создания арендатору возможности для эффективной эксплуатации арендованного предприятия, дальнейшего развития производства, арендатору предоставляет­ся также право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК РФ). При этом арен­датор предприятия имеет право на возмещение стоимости про­изведенных им неотделимых улучшений арендованного имуще­ства независимо от разрешения арендодателя на такие улучше­ния, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 662 ГК РФ).

При аренде предприятия на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, и тем самым затрагиваются инте­ресы кредиторов арендодателя. Поэтому для защиты прав кре­диторов на арендодателя возлагается обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредито­ров по обязательствам, включенным в состав предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, сохраняет право требования к арендодателю. Он также вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду по­требовать прекращения или досрочного исполнения обязатель­ства и возмещения причиненных этим убытков.

543

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в арен­ду, может предъявить иск о прекращении или досрочном ис­полнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков. Для такого требования кредитора установлен годич­ный срок исковой давности, который начинается со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Если же долги были переведены на арендатора без со­гласия кредитора, то после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам (ст. 657 ГК РФ).

При прекращении договора аренды предприятия арендован­ный имущественный комплекс должен быть возвращен арендо­дателю. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, со­ставление и представление на подписание передаточного акта возлагаются на арендатора и осуществляются за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Договор финансовой аренды (лизинга). По этому договору арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и пре­доставить арендатору это имущество за плату во временное вла­дение и пользование для предпринимательских целей. Арендо­датель в этом случае не несет ответственности за выбор предме­та аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ).

Договор финансовой аренды — одна из эффективных пра­вовых форм инвестиционной деятельности. Он удобен для предпринимателей, которые, не имея достаточных финансовых ресурсов для приобретения дорогостоящего оборудования в собственность, могут приобрести его во временное пользование (например, малых предприятий). Договор выгоден и для пред­принимателей, имеющих избыточные финансовые ресурсы (на­пример, кредитных организаций).

Договор финансовой аренды является разновидностью дого­вора аренды. К нему применяются общие нормы о договоре аренды, если иное не установлено нормами ГК РФ о договоре финансовой аренды. Отношения лизинга регулируются также Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)», кото­рый применяется в части, не противоречащей ГК РФ, и рядом подзаконных правовых актов.

Выделение договора финансовой аренды в значительной степени предопределено особенностями участия в соответст­вующем обязательстве (наряду с арендодателем и арендатором) продавца имущества. Сторонами договора лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель), т. е. договор является двусторонним . Продавец же не является

¹ Правовая природа договора финансовой аренды спорна. Некото­рыми авторами он квалифицируется как многосторонняя сделка (см.: Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997. С. 32-54).

стороной договора финансовой аренды (так как не участвует в его заключении), он становится участником обязательства, ос­нованного на договоре финансовой аренды, поскольку привле­кается к его исполнению. Арендодатель заключает с продавцом договор купли-продажи имущества, подлежащего передаче в аренду арендатору. Этим предопределяются особенности этого договора, например, необходимость уведомить продавца о сда­че имущества в аренду (ст. 667 ГК РФ), ответственность про­давца перед арендатором (ст. 670 ГК РФ).

Договор финансовой аренды является сугубо предпринима­тельским, его сторонами могут быть лишь предприниматели. Деятельность арендодателя является профессиональной пред­принимательской. Арендатор также использует переданное ему в аренду имущество для предпринимательских целей.

Договор финансовой аренды заключается в письменной форме. Если предметом договора выступает недвижимое иму­щество, он подлежит также государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Существенными условиями договора финансовой аренды являются условия о предмете и о продавце имущества. Сторо­ны договора финансовой аренды обычно согласовывают и дру­гие условия договора (о сроке аренды, порядке расчетов, стра­ховании имущества и др.), которые не относятся к существен­ным (являются обычными, определимыми из закона).

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предприниматель­ской деятельности. Это может быть как движимое, так и недви­жимое имущество, кроме земельных участков и других природ­ных объектов (ст. 666 ГК РФ).

Выбор продавца и приобретаемого имущества обычно осу­ществляется арендатором. Арендодатель заключает с продавцом договор купли-продажи имущества, уведомляя его о том, что имущество предназначено для передачи в аренду определенно­му лицу — арендатору (ст. 667 ГК РФ).

Исполнение договора финансовой аренды осуществляется путем передачи арендатору предмета договора финансовой аренды. При этом, если иное не предусмотрено договором фи­нансовой аренды, предмет договора передается продавцом не­посредственно арендатору в месте нахождения последнего (ст. 668 ГК РФ). Арендодатель только финансирует сделку.

18 Коммерч. (предпр.) право

Имущество должно быть передано арендатору в срок, указан­ный в договоре финансовой аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если просрочка в передаче имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения дого­вора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено догово­ром финансовой аренды (ст. 669 ГК РФ).

Особенность исполнения договора финансовой аренды про­является также в том, что арендатор имеет права и несет обя­занности, свойственные покупателю, кроме обязанности опла­тить приобретенное имущество. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплект­ности имущества, сроков его поставки и в случаях ненадлежа­щего исполнения договора продавцом. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендо­датель выступают как солидарные кредиторы.

Когда ответственность за выбор продавца лежит на арендо­дателе, арендодатель отвечает перед арендатором за выполне­ние продавцом требований, вытекающих из договора купли- продажи. В этом случае продавец имущества и арендодатель несут солидарную ответственность перед арендатором.

Основными обязанностями арендатора являются пользова­ние имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с на­значением имущества и внесение арендной платы, посредством которой арендодатель возмещает свои финансовые затраты. Размеры, способ, форма и периодичность выплат определяются в договоре лизинга по соглашению сторон. Соответствующие затраты относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора.

При прекращении договора финансовой аренды арендован­ное имущество подлежит возврату арендодателю в состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Возвращая имуще-

ство, арендатор должен доставить его в место, указанное арен­додателем, и передать по передаточному акту.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор финансовой аренды на новый срок с соблюдением правил (ст. 621 ГК РФ). Кроме того, арендатор имеет право на выкуп арендованного имущества независимо от того, было ли это предусмотрено договором финансовой арен­ды. Обычно арендодателю выгоднее заключить договор финан­совой аренды на новый срок на льготных для арендатора усло­виях или продать ему арендованное имущество за символиче­скую плату .