Глава 21. Передача имущества в пользование

или иное право на соответствующий земельный участок, на­пример право пользования.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, здание или сооружение может быть сдано в аренду без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, ус­тановленным законом или договором арендодателя с собствен­ником земельного участка. В таком случае к арендатору перехо­дит право пользования земельным участком.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему перехо­дит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или со­оружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Договор аренды предприятия. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владе­ние и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предприниматель­ской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ). К аренде предприятия как объекту недвижимости применяются правила о договоре аренды здания или сооружения, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды предприятия (п. 2 ст. 650 ГК РФ).

Выделение соответствующего договора объясняется особен­ностями предмета договора — предприятием как особым объек­том недвижимости. Передаваемое в аренду предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществле­ния предпринимательской деятельности, включает земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другое входящее в состав предприятия имущество (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (ли­цензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подле­жат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами (п. 2 ст. 656 ГК РФ).

541

Основные особенности договора аренды предприятия сво­дятся к следующему. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регист-

542

рации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК РФ). Государствен­ной регистрации подлежат также договоры аренды земельных участков и других объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса. Их государствен­ная регистрация осуществляется в органах регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются условия о предмете и размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия определяются на основе полной инвентаризации и должны быть точно указаны в договоре аренды предприятия. Условие о сроке аренды предприятия определяется по соглаше­нию сторон. При отсутствии в договоре этого условия договор аренды предприятия считается заключенным на неопределен­ный срок.

Исполнение договора аренды предприятия осуществляется путем передачи предприятия арендатору по передаточному ак­ту. Подготовка предприятия к передаче, составление и пред­ставление на подписание передаточного акта являются обязан­ностью арендодателя и осуществляются за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Основными обязанностями арендатора являются надлежа­щее пользование арендованным предприятием, содержание предприятия и оплата расходов на его эксплуатацию. Аренда­тор предприятия обязан в течение всего срока действия догово­ра поддерживать предприятие в надлежащем техническом со­стоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт имуще­ства, входящего в имущественный комплекс. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой пла­тежей по страхованию арендованного имущества.

ГК РФ учитывает, что предприятие передается в аренду для использования в целях предпринимательства, т. е. деятельно­сти, направленной на систематическое извлечение прибыли. Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды пред­приятия, арендатор вправе без согласия арендодателя прода­вать, обменивать, предоставлять во временное пользование ли­бо взаймы имущество арендованного предприятия, сдавать его в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору