Глава 21. Передача имущества в пользование

своей ответственности, расходы по эксплуатации транспортно­го средства.

Поскольку управление и техническая эксплуатация арендо­ванного транспортного средства осуществляются арендатором, он формирует соответствующий экипаж, определяет режим его работы. Фрахтователь осуществляет эксплуатацию судна и не­сет все связанные с этим расходы, включая расходы на содер­жание экипажа судна (ст. 218 КТМ РФ).

Поскольку управление и техническая эксплуатация транс­портного средства, являющегося источником повышенной опасности, входит в обязанности арендатора, он несет ответст­венность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.

Договор аренды здания или сооружения. По этому договору арендодатель обязуется передать во временное владение и поль­зование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Выделение данного договора вызвано особенностями его предмета — зданий, сооружений, помещений как объектов не­движимости. Зданиями являются отдельно стоящие строения, имеющие определенное целевое назначение: жилые и нежилые здания (например, производственные или административные здания). Жилые здания могут использоваться только для про­живания граждан, размещение в них промышленного произ­водства не допускается (ст. 288, 671 ГК РФ). К сооружениям относятся различные объекты инженерной инфраструктуры: водопровод, канализация, набережная и т. д. Помещения (жи­лые и нежилые) — это объекты недвижимости, входящие в со­став зданий и сооружений (ст. 1 Закона о регистрации недви­жимости ). Нежилые помещения в жилых зданиях могут быть использованы в предпринимательских целях (например, для офиса, склада и др.).

Особенности договора аренды зданий, сооружений, поме­щений в них состоят в следующем. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, под­писанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет

539

¹ См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежи­лых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2003. Специальное приложение к № 11. С. 19.

Раздел V. Отдельные виды предпринимательской деятельности

его недействительность. Если договор аренды здания или со­оружения заключается на срок не менее года, он подлежит го­сударственной регистрации и считается заключенным с момен­та такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Такие же правила при­меняются к договору аренды нежилого помещения .

Существенными условиями договора аренды здания, соору­жения, помещения являются его предмет и размер арендной платы. Предметом договора являются объекты недвижимости, индивидуально-определенные признаки которых должны быть указаны в договоре. К договору аренды здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы здания, соору­жения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помеще­ния с указанием размера арендуемой площади.

Договор аренды зданий, сооружений и помещений должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии тако­го условия в договоре он считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (ст. 654 ГК РФ). Как правило, ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендо­ванного здания, сооружения, помещения или иного показателя его размера. Соответственно размер арендной платы определя­ется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта.

Исполнение договора осуществляется путем передачи зда­ния или сооружения арендодателем и принятия его арендато­ром по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В таком же порядке арендованное здание или сооружение возвращается арендатором арендодате­лю (ст. 655 ГК РФ).

При аренде здания или сооружения законом определены права арендатора на земельный участок, занятый этой недви­жимостью и необходимый для ее использования. Права аренда­тора на земельный участок определяются тем, какое право на него имеет сам арендодатель (ст. 652 ГК РФ). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, арендатору предоставляется предусмотренное договором арен­ды здания или сооружения право аренды земельного участка

540

¹ См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежи­лых помещений».