Глава 21. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества в пользование

§ 1. Общая характеристика правового регулирования деятельности по передаче имущества в пользование

Понятие деятельности по передаче имущества в пользование.

Передача имущества одного лица во временное пользование другому лицу предполагает возврат этого имущества. Такая дея­тельность опосредуется разного рода отношениями:

отношениями пользования (предмет гражданского права);

публичными отношениями по организации этой деятель­ности (предмет публичного права).

Отношения пользования, возникающие между предприни­мателями или с их участием в процессе осуществления ими предпринимательской деятельности, являются предпринима­тельскими отношениями, например аренда производственных фондов (помещений, оборудования, станков и др.).

Гражданско-правовой формой деятельности по передаче имущества в пользование выступает договор аренды, сторонами которого являются арендодатель и арендатор. Арендодатель, яв­ляющийся предпринимателем, осуществляет передачу собст-

венного или приобретенного для целей передачи (например, по договору лизинга) имущества в пользование в качестве посто­янной предпринимательской деятельности. Арендатором также может быть предприниматель, который использует полученное имущество с целью осуществления своей предпринимательской деятельности.

Источники правового регулирования деятельности по передаче имущества в пользование представлены нормами ГК РФ о дого­ворах аренды (гл. 34); федеральными законами, например Фе­деральным законом «О финансовой аренде (лизинге)»; подза­конными актами, например постановлением Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. № 1020, которым утвержден Порядок

представления государственных гарантий на осуществление

1

финансовой аренды лизинга .

Для правильного и единообразного применения судами за­конодательства большое значение имеют информационные письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О госу­дарственной регистрации договоров аренды нежилых помеще­ний»-; от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения

3

споров, связанных с арендой» .

§ 2. Договоры по передаче имущества в пользование

Договор аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное вла­дение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор является консенсуальным, взаимным и возмезд­ным. Договор аренды (общие положения об аренде) сконстру­ирован в ГК РФ как генеральный. Это означает, что к отдель­ным видам договора аренды и договорам аренды отдельных ви­дов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая арен­да) общие положения об аренде применяются, если иное не ус­тановлено правилами ГК РФ об отдельных видах договора аренды (ст. 625 ГК РФ).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арен­датор. В качестве арендодателя вправе выступать собственник

СЗ РФ. 1998. № 36. Ст. 4520.

Вестник ВАС РФ. 2003. Специальное приложение к № U.C. 19.

³ Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

Раздел V. Отдельные виды предпринимательской деятельности

имущества либо иное лицо, управомоченное законом или соб­ственником сдавать имущество в аренду. В силу закона правом сдавать имущество в аренду при определенных условиях обла­дают субъекты права хозяйственного ведения и субъекты права оперативного управления.

Государственные или муниципальные предприятия не впра­ве сдавать в аренду принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Движимое имущество может быть ими сдано в аренду само­стоятельно, за исключением случаев, установленных норматив­ными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Казенное пред­приятие может быть арендодателем как недвижимого, так и движимого имущества, принадлежащего ему на праве опера­тивного управления, только с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ).

Что касается учреждения, то оно не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним на праве оперативного управления иму­щество, в том числе имущество, приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете. Однако такое имущество, находясь на балансе учреждения, может быть сдано в аренду его собст­венником, что на практике обычно и происходит. Учреждение вправе самостоятельно сдавать в аренду имущество, приобре­тенное им за счет доходов, полученных в результате осущест­вления предпринимательской деятельности, разрешенной ему учредителем (ст. 298 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной ре­гистрации, если иное не установлено законом.

Существенным условием договора является его предмет. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, поз­воляющие определенно установить имущество, подлежащее пе­редаче арендатору . Иначе договор аренды будет считаться не­заключенным. Объектами аренды могут быть индивидуально- определенные и непотребляемые вещи, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте: земельные участки, другие обо­собленные природные объекты, предприятия и другие имуще -

532

¹ См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2002 г. № 4713/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 3. С. 67.

ственные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие веши, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут устанавливаться виды имущества, сдача которого в арен­ду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных при­родных объектов.

Срок, арендная плата и иные условия договора аренды не являются существенными. Например, если срок аренды в дого­воре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупре­див об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимо­го имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекраще­нии договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы обычно определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Основной обязанностью арендодателя является предоставле­ние арендатору имущества в состоянии, соответствующем усло­виям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и от­носящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено до­говором. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это иму­щество. Поэтому при заключении договора аренды арендода­тель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога ит. п.). На арендодателе остается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущест­ва, если иное не предусмотрено нормативными правовыми ак­тами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие ус­ловия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). Важнейшей обязанностью аренда­тора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ). На арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). При прекращении договора арен­ды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда в законе или в до­говоре аренды предусмотрено, что арендованное имущество пе­реходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Нарушение договора аренды влечет ответственность сторон в форме возмещения убытков, а в случаях, предусмотренных законом или договором, также в форме взыскания неустойки. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы­сканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не преду­смотрено договором (ст. 622 ГК РФ) .

ГК РФ предусматривает основания для досрочного растор­жения договора как по требованию арендодателя, так и по тре­бованию арендатора (ст. 619, 620), правила о сохранении дого­вора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617), о преиму­щественном праве исправного арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621) и др.

Договор проката. По этому договору арендодатель, осущест­вляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владе­ние и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Арендодателем по договору проката может выступать только предприниматель, который профессионально занимается про­катом имущества. Арендатором обычно выступает лицо, не яв­ляющееся предпринимателем. Соответственно договор проката признается публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Это следует из того, что имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не

¹ См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29 июня 2004 г. № 3771/04 // Вестник ВАС РФ. 2004. № 11. С. 53.