2 Этап – Выдача кредита

Включает в себя формирование и подписание необходимого количества экземпляров документов:

1) Кредитного договора

2) Договора обеспечения - залог, поручительство

3) Внутрибанковских распоряжений (на выдачу кредита, на отражение обеспечения на внебалансовых счетах, на формирования РВПС - резервной возможной потери по ссудам

4) Расчетно-платежным документам (платежных поручений, расходно-кассовых ордеров, мемориальных ордеров)

5) Необходимых форм отчетности, установленных внутрибанковскими правилами.

Договор залога может быть заключен как самим заемщиком, так и третьим лицом.

Экземпляры каждого из документов хранятся в кредитном досье. Юр лицам – выдача безналичным путем, физ. лицам - наличными и безнал., иностранная валюта-безнал.

3 Этап - Сопровождение

Кредитный инспектор:

- следит за своевременностью и полнотой погашения процентов,

- проверяет целевое использование кредита,

- готовит профессиональные суждения об уровне риска для целей формирования РВПС

- периодически осуществляет проверки состояния заложенного имущества и напоминает заемщику о сроках платежа.

Контроль производится в автоматическом режиме с использованием программных продуктов.

Работа с проблемной задолженностью:

В соответствии с 254-П: проблемные ссуды - это ссуды с высоким проблемным риском вероятности финансовых потерь; в соотношении неисполнения и не надлежащего использования заемщиком обязательств по ссудам, что обуславливает ее изменение от 51-100%.

По формулировке базисного капитала проблемный кредит - представляет кредитный продукт, по которому имеется существенные нарушения сроков исполнения обязательств перед банком, существенное ухудшение фин состояния должника и существенное ухудшение качества или утраты обеспечения.

5. Ипотечное кредитование в ком банках: порядок оформления, предоставления и погашения.

Функционирование ипотечной системы регулируется: 135 ФЗ "Об оценочной деятельности", 218 ФЗ "о кредитных историях", 215 фз "о жилищных накопительных кооперативов", 102 фз"об ипотеке, залоге недвижимости", который:

-Устанавливает основание возникновения ипотеки и ее регулирования, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки.

-Определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных

-Регламентирует процесс заключения договора и процесс государственной регистрации

-Определяет права и обязанности залогодателя при использовании им-ва заложенного по договору об ипотеки.

Другим законом непосредственно связанным с ипотечным кредитованием является закон об ипотечных ц.б за номером 152 ФЗ от 11.11.2003.

Закон определяет виды ипотечных ц.б и порядок их выпуска; Регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдачи и обращения ипотечных ценных бумаг; При исполнении обязательств по ипотечным ц.б в сфере раскрытия информации о них; Устанавливает авила доверительного управления ипотечным покрытием и контроль распоряжения имуществом, составляющим ипотечное покрытие

Ипотека-одна из форм залога, и которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником обязательств приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотечный кредит - обязательство по возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества.

Отличительные черты ипотеки:

1. Ипотека, как и другой залог являются способом обеспечения обязательств

2. Предметомипотекивсегдаявляетсянедвижимость

3. Предмет ипотеки остается во владении должника

4. Договор кредитора и должника является специальным документом закладной

ИЖК (ипотечное жилищное кредитование) имеет ряд отличительных черт

1. Кредитыносятстрогоцелевойхарактер

2. Обеспечениемявляетсяжилье

3. Срокпогашения 10-15 и болеелет

4. Сумма кредита от 30-75% оценочной стоимости жилья, но может достигать и 90-100% в зависимости от экономической ситуации

Механизм предоставления включает ряд условий:

а)Первоначальный взнос служит, с одной стороны, доказательством платежеспособности заемщика, а с другой, доп гарантией погашения потерь кредитора при гипотетическом банкротстве

б)Погашение кредита - механизм расчета платежей характеризуется с 2 точек зрения.

1. По типу % ставки различают фиксированные, плавающие и комбинированные

Плавающие % ставки привязывают к ставкам рынка МВК (межбанковского кредитования) LIBOR, EURLIBOR, MosPrime (лондонская, европейская, московская плавающая ставка). Некоторые российские банки берут за основу ставку рефинансирования. Как правило, плавающие ставки в чистом виде не используются, а применяются в комбинации с фиксированной. В ряде случаев на первый период устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая

2. Патежи бывают аннуитетные и дефиренсированные

в)Платежеспособность. Величина ежемесячного платежа в идеале не должна превышать 30-35% от совокупного дохода заемщика и созаемщика.

г)Обеспечение. В случае неисполнения обязательств обращается взыскание на жилье, как в судебном порядке, так и в несудебном.

д)Страхование. В настоящее время банки используют несколько видов страхования. Все договора заключаются в пользу кредитора.

1. Страхование недвижимости - позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если жилье будет разрушено или сильно повреждено

2. Личное страхование или страхование жизни и трудоспособности заемщика. Оно обеспечивает выплату остатка задолжности по кредиту за счет страховки в случае смерти заемщика или потери трудоспособности

3. Страхование титула или юридической чистоты сделки купли-продажи. Защищает заемщика от риска признания сделки недействительной или незаконной, когда он отказывается возвращать приобретаемое жилье

Ежегодные расходы на страховку составляют от 1-2% от текущейзадолжности по кредиту.

С 1.07.2010 ВТБ24 и АИЖК(агентство ипотечного жилищного кредитования) внедрили новый вид страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по исполнению договора (страхование ипотечных обязательств заемщика). При наличии такой страховки банк снижает размер первоначального взноса до 10%. Была создана дочерняя компания АИЖК (Страховая компания АИЖК).

К настоящему времени не существует унифицированной и обязательной для всех процедуры предоставления ИЖК. При этом можно выделить основные этапы:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика и оформление заявления на кредит.

2. Сбор и проверка информации о заемщике

3. Оценка вероятности погашения ипотечного кредита (проведение андерайтинга - процедура проверки платежеспособности потенциального заемщика). Принятие решения кредитного комитета.

4. Выбор заемщиком жилого помещения. Андерайтинг приобретаемого жилья

5. Заключение клиенткой сделки (заключение договора купли-продажи, кредитного договора, договора залога)

6. Обслуживание ипотечного кредита

В структуре рынка ипотечного кредитования различают: первичный и вторичный рынок.

На первичном рынке происходит выдача ипотечных кредитов и оформление закладных.

На вторичном рынке происходит рефинансирование ипотечных кредитов путем секьюритизации путем выпуска ипотечных ц.б (деревативы)

В России разрешено выпускать ипотечные ценные бумаги банкам, у которых ипотечный кредит составляет не менее 10% от капитала, а сумму вкладов не более 50%.

В целях развития ИЖК в 1997 году было создано АИЖК со 100% гос участием.

Основная задача АИЖК - формирование системы рефинансирования ИЖК, предоставленных банками, рефинансирование выданных кредитов первичными кредиторами путем размещения ц.б

Цели АИЖК:

-создание единых стандартов ИЖК

-обеспечение доступности ИЖК

-создание возможностей рефинансировпния

-создание рынка ипотечных ц.б

Направление деятельности:

1. Выкуп стандартизированных ипотечных закладных

2. Рефинансирование под гарантию правительства

3. Оказание технической помощи

С 2005 года до начала кризиса на рынокмрефинансирования вышли банки и специализированные рефинансирующие организации.

В феврале 2009 было создано АИРЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов), основной целью которого стало оказание помощи заемщикам в форме реструктуризации их кредитов в рамках реализации гос программы поддержки заемщика. В АИРЖК могли обратиться заемщики, у которых ухудшило фин состояние. Это выражается в том, что АИРЖК принимает на себя кредитные обязательства перед банком на срок до 12 месяцев. И в теч этого периода заемщик платит только %.

Дополнительные институтом рынка ипотечного кредитования являются специализированные депозитарии.

Это организации предоставляют услуги по хранению сертификатов, ценных бумаг, учету и переходу прав собственности на ценные бумаги.

Основная функция специализированных депозитариев по отношению к эмитенту ипотечных ц.б - ведение ее реестра ипотечного покрытия. В Состав ипотечного покрытия могут включаться не секьюритизированные требования обеспеченные ипотекой (кредитный договор), а также ц.б. В виде закладных либо ипотечных сертификатов участия

Перечень услуг депозитария может включать:

а)Учет и хранение имущества, составляющее ипотечное покрытие

б)Хранение и учет прав на ц.б, составляющее ипотечное покрытие

в)Предоставление документов по ипотечному покрытию

г)Формирование реестра ипотечного покрытия и справки о размере ипотечного покрытия

Деятельность депозитариев регулируется 39 ФЗ-О рынке ц.б; 46 ФЗ - О защите прав и законных интересов инвесторов на РЦБ

Регулирует и контролирует их деятельность ФСФР. Наиболее известные участники рынка депозитарных услуг - депозитарии. Газпромбанка и Росбанка и депозитарная компания Регион.

В 2010 году была принята стратегия развития ИЖК в РФ до 2030 года. Основная цель - ускоренное формирование сегмента жилья эконом класса и обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ИЖК для 60% семей.

Меры:

1. Развитие первичного и вторичного рынка ипотеки (это развитие системы рефинансирования, привлечение институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды и страховые компании)

2. Унификация и стандартизация рынка ипотеки, развитие иных форм жилищного кредитования (механизмы кредитования юр лиц застройщиков, кредитование жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физ и юр лиц на приобретение и строительство жилья для дальнейшей сдачи в наем.

3. Развитие инфраструктуры рынка ИЖК (развитие системы БКИ, повышение качества услуг оценщиков, улучшение системы регистрации прав на недвижимое имущество)

4. Повышение фин грамотности населения (разработка специальных образовательных программ для школ, среднеспециальных учреждений