Вопросы

1. Каким документом устанавливаются градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны?

2. Что указывается в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей зоны?

3. Назовите виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства?

4. С учетом каких факторов устанавливаются градостроительные регламенты?

5. На какие территории не распространяется действие градостроительных регламентов?

6. Могут ли использоваться земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту?

Вопросы для самостоятельной работы

1. Каков порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки?

Литература

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ

3. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений

4. Волков С.Н., Мальков А.В. Совершенствование классификации территориальных зон для целей управления межселенными территориями // Землеустройство, кадастр и монитортнг земель №1, 2008. – С. 5-13.

Тема 4. Ограничения (обременения) в использовании земельных участков

Осуществляя свои права, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использовании земельных участков. Ограничения могут быть по основаниям установленным Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Ограничения, как правило, вводятся:

– установлением особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

– предписаниями об особых условиях охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов;

– введением иных ограничений использования земельных участков в случаях установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Ограничения устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, органов муниципального самоуправления или решениями судов. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Водным кодексом вводятся ограничения хозяйственной и иной деятельности в водоохранных зонах. Земельные участки водоохранных зон по новому Водному кодексу не относятся к землям водного фонда и могут находиться на землях других категорий.

Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон запрещается:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Новый Водный кодекс РФ снял запрет на строительство объектов в водоохранных зонах. В границах водоохранных зон теперь допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Ширина водоохранных зон определяется в соответствии с Водным кодексом РФ. Для каждого водного объекта разрабатывается и утверждается проект водоохраной зоны. Постановлением правительства РФ от 10.01.2009 г. № 17 утверждены Правила установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов. Сведения о границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе картографические материалы, представляются в Федеральное агентство водных ресурсов для внесения их в государственный водный реестр в соответствии с Положением о ведении государственного водного реестра, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2007 г. № 253.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО). В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологичес-ком благополучии населения. Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение – защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Например, граница первого пояса ЗСО подземного источника устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора при использовании защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м – при использовании недостаточно защищенных подземных вод. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Расстояния до границ второго и третьего поясов рассчитывают с учетом типа, величины водозабора, гидрологических особенностей водоносного пласта, условий его питания и дренирования.

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой.

Ширину санитарно-защитной полосы водопровода следует принимать по обе стороны от крайних линий водопровода:

а) при отсутствии грунтовых вод не менее 10 м при диаметре водоводов до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм;

б) при наличии грунтовых вод – не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов.

В случае необходимости допускается сокращение ширины санитарно-защитной полосы для водоводов, проходящих по застроенной территории, по согласованию с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объектов являющихся источниками выделения вредных веществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электричества, ионизирующего излучения. СЗЗ устанавливаются, в том числе, и вдоль линейных объектов. Использование площадей СЗЗ осуществляется с учетом ограничений, установленных действующим законодательством РФ. В населенных пунктах на территории СЗЗ не допускается размещение объектов для проживания людей, нельзя размещать детские учреждения, школы, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения, стадионы и спортивные площадки и т. д.

Границы СЗЗ устанавливаются с учетом соответствующих нормативных документов (например, СанПиН «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»). Промышленные объекты и производства в зависимости от вредности подразделяются на пять классов.

Установлены следующие ориентировочные размеры санитарно-защитных зон промышленные объекты и производства, м;

первого класса………………... второго класса………………... третьего класса………………. четвертого класса……………. пятого класса………………….

1000 500 300 100 50

СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная (предварительная) санитарно-защитная зона, выполняется на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитное поле и др.); установленная (окончательная) – на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров. Критерием для определения размера СЗЗ является непревышение на ее внешней границе и за ее пределами предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, предельно допустимых уровней физического воздействия на атмосферный воздух.

Охранные зоны устанавливаются вдоль линий электропередач, трубопроводов, транспортных объектов для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности их повреждения. Размеры охранных зон устанавливаются в соответствии с правилами установления охранных зон соответствующих объектов, утверждаемыми Правительством РФ.

Земельный кодекс предусматривает возможность установления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Границы действия публичных сервитутов обозначаются на градостроительных планах земельных участков, а также отображаются в документах кадастрового и технического учета недвижимости.

Охранные и санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объектов энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и иных объектов для обеспечения безопасности населения.

Сан Разрыв

Для автомагистралей, линий железнодорожного транспорта, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов устанавливается расстояние от источника воздействия, уменьшающее эти воздействия до значений гигиенических нормативов – санитарные разрывы. Величина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и измерений. Для магистральных трубопроводов углеводородного сырья, компрессорных установок, также создаются санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения) – расстояния до населенного пункта, сооружений, зданий. Санитарный разрыв имеет режим СЗЗ, но не требует разработки проекта его организации.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94–100 (земли особо охраняемых территорий и объектов) Земельного кодекса. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках также могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. Охранные зоны особо охраняемых природных территорий необходимы для защиты этих территорий от загрязнения и другого негативного воздействия. Охранные зоны не полностью исключаются из хозяйственного использования. Как правило, в них запрещаются лишь те виды деятельности, которые могут повредить расположенным по соседству территориям – например, осушение болот, сплошные рубки, застройка.

В федеральных законах устанавливаются и иные основания ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе на земельные участки.