8.2. Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Работы по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) начались в 1999 году. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» определило уполномоченный орган, сроки проведения оценки, установило, что финансирование работ по ГКОЗ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ. В апреле 2000 года Правительство РФ в целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории РФ утвердило «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель» (постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»). С принятием этого документа была создана нормативная база, позволяющая инициировать необходимый комплекс работ по ГКОЗ.

Государственная кадастровая оценка земель РФ проводилась в период 1999–2005 годов по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории РФ, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. В течение 1999–2007 годов были разработаны и утверждены методики ГКОЗ земель всех категорий, подлежащих оценке. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ были разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Для автоматизации работ разрабатывались специальные программные комплексы.

В это время в стране интенсивно развивался рынок земли, изменялось законодательство, менялась структура федеральных органов в сфере управления недвижимостью. В связи с этим в постановление Правительства РФ № 316 были внесены изменения постановлениями Правительства РФ от 11.04.2006 г. № 206, от 14.12.2006 г. № 767, от 17.09.2007 г. № 590. Было указано, что организация проведения ГКОЗ осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (с 1 марта 2009 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), была определена периодичность проведения данных работ (не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года), определено, что методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. А также, что для проведения работ по ГКОЗ могут привлекаться лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Комплекс работ по ГКОЗ поселений был проведен на всей территории РФ в 2001–2002 годах. Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки), а также анализе влияния на стоимость факторов, характеризующих местоположение земельного участка, влияния различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения. Результатом работ по ГКОЗ поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

В 2007 году были проведены работы по актуализации результатов ГКОЗ населенных пунктов по новой методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007 г. № 39.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы [6].

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории РФ.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов РФ предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (с 2007 года Государственного кадастра недвижимости (ГКН)) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой Государственного земельного кадастра, автоматизированной системой ГКН.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с методическими указаниями 2007 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе следующих 16 видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1–10 видов разрешенного использования.

Определение кадастровой стоимости земельных участков для 1–10 видов разрешенного использования производится на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем установления значений параметров модели.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусматривают выполнение следующих последовательных взаимосвязанных действий.

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка, факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего.

4. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т. п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон;

2) выделяются территории, с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);

3) на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земельных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

1) естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.);

2) крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

3) границы промышленных (производственных) зон, заборы предприятий;

4)границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований, установленные в процессе межевания земель);

5) границы земельных участков;

6) границы кадастровых районов, кадастровых кварталов.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной информации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3) транспортная доступность к местам приложения труда;

4) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

5) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

6) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

7) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

8) рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделяются единичные подфакторы.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

– положений генерального плана населенного пункта;

– данных государственного кадастра недвижимости;

– государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

– фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

– рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

– информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;

– иных источников, содержащих достоверную информацию.

В результате наложения влияния факторов корректируют границы оценочных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Анализ качества моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей, не включающая информацию обучающей выборки. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, осуществляется сбор дополнительной рыночной информации и (или) проводится дополнительная оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) проводится перегруппировка земельных участков.

Если в результате расчета получается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка данного вида использования в руб./ед. площади, то кадастровая стоимость земельного участка вычисляется умножением УПКС на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков для 11 и 12 видов разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (т. е. кадастровая стоимость равна рыночной). Рыночная стоимость этих участков определяется в соответствии с нормативно правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в РФ, в частности, Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ.

Кадастровая стоимость земельных участков для 13–15 видов разрешенного использования.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов принимается равным минимальному для данного населенного пункта значению УПКС земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (девятый вид разрешенного использования). Кадастровая стоимость данных земельных участков определяется путем умножения УПКС на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ значения УПКС земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, устанавливается равной произведению среднего значения УПКС, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 16-го вида разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных не рассчитывается, а устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. Исключение составляют земельные участки одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка, для них кадастровая стоимость устанавливается по этому виду использования.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специальным требованиям. Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они в течение 30 дней должны принять решение об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета, данные о кадастровой стоимости могут служить налоговой базой для расчета земельного налога.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

– формирования налогооблагаемой базы земель населенных пунктов;

– установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

– определения стартовых цен продажи прав собственности или аренды на конкурсах и аукционах;

– уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

– обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

– создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Вопросы

1. Что является объектом налогообложения земельным налогом?

2. Как определяется налоговая база земельного налога?

3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?

4. Установлены ли максимальные ставки земельного налога?

5. Кто и в отношении каких земельных участков освобождается от налогообложения?

6. Что такое государственная кадастровая оценка?

7. Кто проводит государственную оценку земель в РФ?

8. Как часто проводится кадастровая оценка земель в РФ?

9. В разрезе каких видов разрешенного использования определялась кадастровая стоимость земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов?

10. Каким образом определялась кадастровая стоимость земельных участков для различных видов разрешенного использования?

11. Как определяется кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования?

12. Каков заключительный этап государственной кадастровой оценки?

13. Для чего используется кадастровая стоимость земельных участков?

14. Для каких целей может использоваться кадастровая стоимость земельных участков?