Введение

Потребность в кадастре недвижимого имущества возникла с возникновением государства. Цели кадастра остаются неизменными на протяжении многих веков. Кадастр является информационным ресурсом для решения задач управления недвижимостью, для налогообложения недвижимости и защиты прав собственников.

Управление недвижимостью, является сложной системой, успешное функционирование которой требует анализа большого количества данных. Наиболее сложны проблемы управления территориями в городах с большой плотностью населения, интенсивно используемой и развивающейся недвижимостью, где интересы различных общественных групп могут входить в конфликты. Чтобы эффективно управлять, правильно прогнозировать развитие ситуации, надо владеть информацией. Источником необходимой достоверной информации о недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости.

Объектами недвижимости в населенных пунктах в основном являются земельные участки и объекты капитального строительства. Предоставление земельных участков под строительство, создание и использование объектов капитального строительства в населенных пунктах происходит по определенным правилам, которые должны обеспечить рациональное использование земли. Органы местного самоуправления муниципального образования ведут информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, которая отчасти выполняет функции градостроительного кадастра. Необходимая информация, из этого ресурса передается в государственный кадастр недвижимости.

Немаловажная для общества задача установления справедливого налогообложения недвижимого имущества, также требует систематизированных актуальных сведений о недвижимом имуществе, совершенствования подходов к определению его стоимости.

Данное пособие посвящено правовым основам градостроительной деятельности, кадастровой оценки земель населенных пунктов, налогообложения земельных участков. Изучение предложенных тем, позволит понять какие сведения, для каких целей, на каких основаниях вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Тема 1. Земли населенных пунктов. Особенности использования земель населенных пунктов

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В Земельном кодексе РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ).

Установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях) (ст. 84 ЗК РФ).

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, где используются все функции земли – как всеобщего средства производства, как предмета и орудия труда, основная функция городской земли – всеобщее средство производства. Земли населенных пунктов являются пространственным базисом для постоянного проживания людей, размещения жилых домов, предприятий и учреждений, необходимой инфраструктуры. Использование земель населенных пунктов ведется очень интенсивно. В городе велика плотность застройки, много территорий занятых дорогами и улицами, под поверхностью земли располагаются подземные инженерные коммуникации.

Деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, предусматривает разработку комплексных программ целесообразного размещения производительных сил на территории страны, размещения промышленных предприятий в районах богатых сырьем и топливом. В местах размещения таких производств, в местах прохождения транспортных коридоров возникают новые поселения, растут старые. За вторую половину XX века, вследствие индустриального развития, произошел быстрый рост городского населения во многих странах мира. В России города и поселки городского типа занимают только 0,3 % территории, но при этом в них проживает 73 % населения (данные Госкомстата 2000 г.). Постиндустриальное развитие, новые технологии XXI века также вносят изменения в существующие системы расселения.

В Земельном кодексе РФ регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, важнейшем компоненте окружающей среды. Земля – это основа жизни и деятельности человека. На конференции ООН по окружающей среде и развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 году была принята «Концепция устойчивого развития человечества». Суть концепции заключается в «достижении глобальной устойчивости, не подвергая риску способности окружающей среды поддерживать жизнь в будущем». Указом Президента РФ от 12.04.96 № 440 утверждена «Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию». Концепция устойчивого развития должна определять государственную политику в любой сфере деятельности, в том числе и в градостроительстве.

В Градостроительном кодексе РФ (ГСК РФ) определено, что устойчивое развитие территорий – это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Планировочная структура многих городов не отвечает в настоящее время требованиям сохранения и устойчивого развития городских систем. Чтобы изменить ситуацию, необходимо вести планировочную деятельность с учетом природных особенностей территории, ее ландшафтной структуры. В общем случае под ландшафтом понимают природный географический комплекс, в котором все основные компоненты: рельеф, климат, воды, почвы, растительность и животный мир – находятся в сложном взаимодействии и взаимообусловленности, образуя однородную по условиям развития единую неразрывную систему. Современный город – это природно-антропогенная система, основными элементами которой является человек и природная среда. В результате деятельности, осуществляемой людьми, на городских территориях создаются антропогенные ландшафты. Антропогенный ландшафт – это ландшафт, преобразованный хозяйственной деятельностью человека настолько, что изменена связь природных компонентов в степени, ведущей к сложению нового по сравнению с ранее существовавшим на этом месте природным комплексом [4]. Развитие антропогенных ландшафтов направляется и регулируется человеком. Использование городских территорий под застройку необходимо вести в соответствие с градостроительной документацией. Для обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов, соблюдения требований охраны окружающей среды и экологической безопасности при разработке градостроительной документации муниципальных образований предусматриваются три основных этапа:

1) учет результатов инженерных изысканий;

2) зонирование территорий;

3) оценка воздействия на окружающую среду градостроительных объектов.

Инженерные изыскания – это изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (ст. 1 ГСК РФ).

Зонирование территорий – это деление территории на зоны. При территориальном планировании устанавливаются функциональные зоны, зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд и зоны с особыми условиями использования территорий. К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, зоны чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 ГСК РФ). При градостроительном зонировании выделяются территориальные зоны. Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, а также порядок применения этого документа и порядок внесения в него изменений.

Оценка воздействия на окружающую среду градостроительных объектов – это вид деятельности по выявлению, анализу и учету прямых, а также косвенных последствий на окружающую среду планируемой хозяйственной или иной деятельности в целях принятия решения о возможности или невозможности ее осуществления (ст. 1. Федерального закона «Об охране окружающей среды»). Оценка воздействия на окружающую среду градостроительных объектов включает обязательное соблюдение требований охраны окружающей среды, экологической безопасности и санитарных правил при выборе участка для строительства и проектировании градостроительной документации.

В ГСК РФ перечисляются следующие виды градостроительной документации поселений и городских округов.

Документы территориального планирования – генеральные планы поселений и генеральные планы городских округов.

Документы градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки.

Проекты планировки территории, которые разрабатываются на основе документов территориального планирования и градостроительного зонирования и на которых представлены элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, иные элементы).

Проекты межевания территорий, разрабатываются на основе проектов планировки территории, применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. В составе проекта межевания территории осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков застроенных или предназначенных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительные планы могут разрабатываться также в виде отдельного документа.

Проектная документация разрабатывается для объектов капитального строительства (и их частей), которые строятся или реконструируются в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случае проведения капитального ремонта объектов.

Архитектурную часть для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, представляет архитектурный проект (Федеральный закон № 169-ФЗ от 17.10.1995 г.).