Собственность обременительна

Дискуссии об экономической эффективности, социальной справедли­вости и политической целесообразности частной собственности нередко затемняют в общественном сознании вопрос о бремени собственности. О том, что собственность представляет собой не только набор возможнос­тей, но и систему обязанностей и рисков.

Собственность - это не просто богатство. Владение не является определяющей чертой собственности в мире превращения имущества в капитал.

Собственность — это то, что может приносить доход, А также то, что вы обязаны содержать. За что должны нести ответственность. Что можете потерять.

Пример 1.11 Полученная в наследство однокомнатная квартира может приносить дополнительный доход по-разному. Вариант 1. Можно продать квартиру за 2,5 млн. руб. и положить деньги в банк под 8% годовых. Вариант 2. Можно сдавать квартиру в аренду за 210 тыс. руб. в год. Какой вариант выгоднее?

На первый взгляд кажется, что второй вариант выгоднее: 8 % годовых от 2,5 млн. руб. составляют 200 тыс. руб. в год против 210 тыс. руб. от сдачи квартиры в аренду. Но это на первый взгляд.

Для принятия правильного решения необходимо учитывать несколько факторов.

1. При получении процентов по депозиту сумма, лежащая на банковском счете, остается той же, а стоимость квартиры с течением времени изменяется. На нее в разных направлениях воздействуют два фактора — износ и ин­фляция.

2. Квартира, сдаваемая в аренду, не только приносит доход, но и требует затрат.

Если предположить, что раз в 5 лет, начиная с момента получения квартиры в собственность, вы должны нести затраты на ремонт в размере 50 тыс. руб., то их ежегодный эквивалент с учетом стоимости денег можно вычислить по формуле:

Х - = 50 000,

где X— годовой эквивалент единовременных затрат; — пятилетний аннуи­тет при 8% годовых.

По таблице аннуитета находим, что = 3,993. Следовательно, в пересчете на год затраты на ремонт будут составлять 12,5 тыс. руб. (50/3,993),

К этим затратам необходимо прибавить потери от простоя квартиры во время ремонта. При предположении, что ремонт длится 1 месяц, такие затраты составят 17,5 тыс. руб. раз в пять лет (210/12), или 4,4 тыс. руб. в пересчете на год (17,5/3,993).

Помимо этого необходимо учесть затраты собственника (арендодателя) на оплату коммунальных услуг, налога на имущество и страхование жилья, составляющие не менее 8 тыс. руб. в год и имеющие явную тенденцию к росту.

То есть при сдаче квартиры в аренду, получая ежегодно на 10 тыс. руб. больше, чем при продаже и хранении денег на депозите (210 - 200), собствен­ник квартиры будет нести затраты, явно превышающие эту сумму: (12,5 + + 4,4 + 8 = 24,9 тыс. руб.).

Получается, что решение о выборе наиболее выгодного варианта использования наследства существенным образом зависит от прогноза изменения цен на жилье. С точки зрения текущих пропорций вариант продажи выглядит предпочтительнее.

Практическая ситуация 1.7

Некоммерческое партнерство, живущее за счет членских взносов его участников, обратилось к своим учредителям с просьбой сброситься и при­обрести несколько престижных иномарок. «Мы же представляем собой ваше лицо. Вы партнеры солидной организации». Партнеры посетовали, но деньги дали. В конце концов, хорошие машины приобретаются один раз на много лет.

Автомобили закупили. Функционеры партнерства почувствовали себя счастливыми людьми. А участники с ужасом обнаружили, что членские взно­сы увеличились ровно в два раза.

Дорогие машины оказались дороги и в эксплуатации. Бензин. Запчасти. Техническое обслуживание. Ремонт. А иного источника покрытия затрат на их содержание, кроме все тех же членских взносов, у партнерства не было.

Выяснилась простая до банальности истина: собственность не только производит стоимость, она ее и потребляет.

Массу хлопот доставляет собственность и тем, кто мучается ответом на вопрос, как сохранить и приумножить свое состояние. Деньги «в чулках» обесцениваются, а в банках - испаряются вместе с самими банками, а также в результате всевозможных дефолтов, реорганизаций и прочих масш­табных государственных инициатив. Не говоря уже о вечном вопросе, в какой валюте следует хранить свои сбережения.

Недвижимость может сгореть, разрушиться в результате стихийных бедствий, оказаться в черте интересов власть имущих. Да и цены на нее колеблются чуть ли не в разы. Автомобили, шубы и драгоценности крадут. Вкладывать деньги в ценные бумаги российских компаний, не располагая доступом к инсайдерской информации, более чем рискованно.

Что делать бедному собственнику? Как сберечь и защитить свое богатство?

Практическая ситуация 1.8

Очень хорошо осознали обременительность собственности те, кто по­лучил ее во времена ускоренно-дармовой приватизации. Казалось бы, что может быть выгоднее? Приобрел практически за бесплатно контрольный пакет акций большого завода. Живи и радуйся.

Все так. Но при условии, что завод работает. Выпускает продукцию. И на деньги, полученные от ее реализации, содержит все те производствен­ные мощности, которые составляют его имущественный комплекс.

А если спрос на продукцию вашего завода равен у₅ его производствен­ной мощности? И выручки от реализации продукции едва хватает на по­крытие текущих затрат на ее производство?

Здания, сооружения, объекты инфраструктуры требуют регулярного ремонта. Затрат на отопление и прочие коммунальные нужды. Контроля и ухода. Не говоря уже о плате за землю и налоге на имущество.

Хорошо, если часть неиспользуемых помещений можно сдать в аренду. Но, поскольку состояние этих помещений, мягко говоря, некондиционное, арендаторы попадаются все чаще жулики. То съедут, не заплатив за полго­да. То отвоюют в суде право выкупа ваших помещений (денег на тяжбы у них значительно больше, чем у вас). То, нарушив элементарные правила безопасности, сожгут соседние помещения, а на просьбу возместить убыт­ки ответят пустым балансом.

Не лучше обстоят дела и с простаивающими машинами и оборудовани­ем. Они тоже требуют заботы и ухода. Тоже увеличивают налог на имуще­ство. Тоже съедают ваши доходы. Но при этом еще занимают помещения. А затраты на их физическую ликвидацию?

Вот и превращаются постепенно бывшие промышленные предприятия в «площадки». Начинают оцениваться по площади земельных участков.

А еще собственность — это то, что можно отобрать в процессе бесконеч­ного российского передела. Как только то, чем вы владеете, — будь то ак­ции, земля, квартира или предметы искусства - становится действительно ценным, тут же находится немало желающих заявить на это имущество свои «права». В итоге либо затраты на защиту своей собственности превраща­ются в одну из постоянных статей ваших расходов, либо ваше имущество достаточно быстро меняет своего хозяина.

Собственность порождает не только возможности, но и опасности.

Генерирует не только доходы, но и затраты.

1.5.