5.3.2.3.Коэффициент административного уровня

При определении коэффициента первого уровня, (К_б1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района, административный уровень поселений учитывается частично, т.к коэффициент административного уровня (К_а1) определяется с учетом поселений, имеющих статус областного и районного центров, а также городов областного подчинения. При расчете коэффициента второго уровня (К_б2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа, необходимо провести дальнейшую дифференциацию поселений по административному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на величину УПКСЗ.

Эмпирически получены следующие значения коэффициента К_а2:

К_а2 = 2 – районные центры и города областного подчинения с численностью жителей ˃ 100000

К_а2 = 1.5 – центры поселковых и сельских администраций;

К_а2 = 1 прочие населенные пункты;

Заполняется приложение 7.

5.3.3. Определение коэффициента относительной ценности объекта гкозп ( ).

Заключительным этапом в расчете коэффициентов, используемых при расчете УПКСЗ поселения, рассматриваемого как точечный объект или оцениваемого квартала в поселениях с разбивкой на кадастровые кварталы, является вычисление коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП ( ). Территория в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления рассматривается как точечный объект. Определение коэффициента относительной ценности при этом осуществляется в соответствии с коэффициентами, предоставляемыми преподавателям.

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП учитывается влияние следующих групп факторов, каждой из которых присваивается определенный коэффициент:

1. доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения (К₁);

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории (К₂);

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала (К₃);

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть учтена престижность микрорайона (К₄);

5. неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитываются со знаком «-») (К₅);

6. неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывается со знаком «-») (К₆);

7. рекреационная ценность территории (К₇).

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП (К_у), определяется по формуле:

К_у=1+К₁+К₂+К₃+К₄+К₅+К₆+К₇

При расчете коэффициента К₁ необходимо учитывать удаленность конкретного поселения – центра сельского округа. Который в данном случае играет роль общественного центра. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объеме в пределах получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5км – грунтовая дорога, до 2км-гравийная дорога, до 2,5км-асфальтированное покрытие дороги), при пешеходной доступности равной часу (до 3км-грунтовая дорога, до 4км – гравийная дорога, до 5км – асфальтированное покрытие дороги) – в половинном объеме.

Ввиду значительной зависимости величины УПКСЗ от расположения объекта ГКОЗП вблизи водоема (река, озеро, водохранилище), коэффициент К₄ может приниматься в пределах от 0,1 до 4.

Вычисления заносятся в приложение 8. Расчет среднего значения К_У коэффициента относительной ценности определяется по приложению 8 и заполняется приложение 9.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок, осуществляется по формуле:

Заполняется приложение 10, 11.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1