5.2. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

Определение УПКСЗ по каждому поселению административного района (Р₁) осуществляется по формуле:

Где базовый УПКСЗ;

коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластера поселений или для i-го и тестового административного района.

Другой способ определения кадастровой стоимости земель осуществляется путем введения коэффициента (К), учитывающего множество ценообразующих факторов, к базовой постоянной величине (БПВ), которая фиксирована и зависит от целевого назначения земли и состояния земельного рынка на момент проведения оценки. Расчет кадастровой стоимости земли (Р_зем) ведется по следующей формуле:

Расчет базовой постоянной величины проводится по формуле:

Где: цена земли за 1м² в тестовом районе;

- коэффициенты влияния ценообразующих факторов.

Где: цена земли;

общая площадь индивидуальной жилой застройки.

Где: цена конкретной сделки;

- стоимость нового строительства типовой квартиры;

средний коэффициент износа по новой квартире;

коэффициент землеемкости.

Где: общая площадь индивидуальной жилой застройки;

- площадь жилого дома.

5.3. Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов

Коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в целом определяются в три этапа.

1 этап. Определение коэффициента первого уровня, (К_б1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:

К_б1 = К_t1 ∙К_н1 К_Т1 ∙К_а1,

где:

К_t1 – коэффициент климатических условий;

К_н1 – коэффициент населенности первого уровня;

К_Т1 – коэффициент транспортной доступности первого уровня;

К_а1 – коэффициент административного уровня (первый уровень).

2 этап. Определение коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельской администрации:

К_б2 = К_б1 К_н2 ∙К_Т2 ∙К_а2,

где:

К_н2 – коэффициент населенности второго уровня;

К_Т2 – коэффициент транспортной доступности второго уровня;

К_а2 – коэффициент административного уровня (второй уровень).

3 этап: Определение коэффициента третьего уровня (К). отражающего влияние на величину УПКСЗП ценообразующих факторов, определенных для данного поселения.

К = К_б2 ∙ К_у,

Где:

Ку – коэффициент относительной ценности земель поселения.

5.3.1.Определение коэффициентов первого уровня

Основными факторами, влияющими на величину УПКСЗ на уровне административного района, являются:

• климатические условия (К_t);

• плотность населения района (К_н1);

• транспортная доступность от районного центра до областного центра (К_Т1);

• административный уровень и социально-экономический потенйиал районного центра (К_а1).

5.3.1.1.Коэффициент климатических условий

Расчет коэффициента климатических условий (К_t) производится по формуле:

К= +1

Где: tэ- годовая сумма активных температур по территории адитнистративного района;

tср- годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ.

5.3.1.2.Коэффициент населённости

Введение коэффициента, учитывающего плотность населения, обусловлено тем, что экономический потонциал территории и цена земли во многом определяется данным фактором. Расчет коэффициента населенности осуществляется (К_н1) по формуле:

К_н1=0,3

Где: n-плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/кВ.км.

5.3.1.3.Коэффициент транспортной доступности

При определении коэффициента транспортной доступности до областного центра учитывается не только удаленность районного центра от областного, но и наличие видов транспорта, обеспечивающих связь между ними. Расчет коэффициента транспортной доступности (К_Т1) производится по формуле:

К_Т1= +1)∙К_в,

Где: S_max- расстояние до самого удаленного районного центра области, км;

Sp- расстояние до конкретного районного центра, км;

К_в- коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.

К_в=0,3-при наличии только водного или воздушно транспорта;

К_в=0,6-при наличии и водного и воздушно транспорта;

К_в=0,9-при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;

К_в=1,0-при наличии железнодорожного сообщения и всех других, кроме автомобильного;

К_в=1,2-при наличии железнодорожного и автомобильного транспорта;

К_в=1,3при наличии всех видов общественного транспорта.