5. Государственная регистрация прав на земельные участки, в том числе в рамках Закона "о дачной амнистии"

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Статья 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации относит земельные участки к недвижимому имуществу.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

Вместе с тем, согласно статье 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу вышеуказанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, а также в случае потребности в регистрации сделок и обременений в отношении такого имущества.

Особенно актуальным для граждан остается вопрос о сроках и процедуре регистрации прав на земельные участки в упрощенном порядке в рамках закона о «дачной амнистии» (Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006).

Стоит напомнить, что действие закона «о дачной амнистии» распространяется на:

1) земельные участки, выделенные гражданам до введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

2) на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции таких объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и расположенном в границе населенного пункта.

Чаще иных возникает вопрос о сроке, в течение которого возможна упрощенная регистрация на земельные участки в дачных и садоводческих товариществах, вместе с расположенными на них постройками. Следует указать, что государственная регистрация прав на данные объекты сроком не ограничена, в то время как регистрация в упрощенном порядке в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена по инициативе Президента РФ Дмитрия Медведева до 1 марта 2015 года.

В качестве правоустанавливающего документа для регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке гражданином может быть представлен один из следующих документов:

1) акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, законодатель оставил открытым список правоустанавливающих документов, что не исключает возможности предоставления на государственную регистрацию иных документов, отвечающих требованиям законодательства.

Обязательным требованием является указание в правоустанавливающем документе вида разрешенного использования, предусмотренного статьей 25.2 Закона о регистрации, а именно: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

В то же время указание права, на котором данный земельный участок принадлежит гражданину, не является обязательным. Так, право собственности гражданина на участок может быть зарегистрировано в случае, если в правоустанавливающем документе указано, что участок предоставляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Остается сложным вопрос государственной регистрации купли-продажи садовых и дачных земельных участков. К сожалению, до сих пор не все знают о том, что при заключении сделки купли-продажи (равно как и иных сделок и обременений) такого участка обязательно наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права на него. Допустим, покупатель приобретает у продавца, чье право не зарегистрировано, земельный участок в садоводческом либо дачном товариществе. Председатель товарищества вносит соответствующие изменения в список и переписывает членскую книжку на покупателя. В этом случае покупатель становится членом такого товарищества, но не собственником земельного участка. В списках же членов товарищества, который председатель подавал в регистрационную службу, значится тот человек, которому первоначально выделялся участок. На основании этого зарегистрировать право собственности другого лица невозможно. В конечном итоге может оказаться так, что доказывать свое право новому владельцу придется в суде.

В связи с этим при покупке садовых и дачных земельных участков необходимо обращать внимание на зарегистрированное в надлежащем порядке право продавца, поскольку в ином случае распоряжаться данным объектом невозможно.

Для того, чтобы покупатель стал полноправным собственником земельного участка, продавцу необходимо зарегистрировать свое право собственности, а также переход права к покупателю в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.