3. Регистрация прав на объекты недвижимости нежилого назначения

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всë, что прочно связано с землëй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако их регистрируют другие службы. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» практически дублирует формулировку Гражданского Кодекса РФ - недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации - это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Нежилое помещение - это изолированное помещение, которое не предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом

и не пригодно для проживания, а нежилое здание - индивидуально-определенный объект недвижимости, который состоит из помещений. Определяющим признаком нежилого объекта является невозможность проживания в нем людей, объект нежилого назначения предназначен для использования в любых разрешенных законом целях, исключая постоянное проживание.

В зависимости от назначения объекта (жилое или нежилое) имеются особенности государственной регистрации.

В связи с тем, что согласно ст. 13, п. 7 ст. 16 Закона о регистрации процесс государственной регистрации начинается уже с момента приема документов, необходимо уже на этой стадии выяснить все моменты и особенности, которые могут возникнуть непосредственно при внесении записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для целей государственной регистрации имеет смысл разделить процесс приема документов, правовой экспертизы и последующей регистрации на 3 этапа:

1) проверка самого объекта;

2) проверка субъектов - заявителей и правообладателей;

3) проверка документов-оснований для осуществления непосредственно регистрации прав на объект.

На первом этапе необходимо выяснить вид объекта - здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства - от этого зависит, какие характеристики объекта недвижимости будут отражены в заявлении и впоследствии внесены в ЕГРП. Определение вида объекта в этом случае имеет значение, т.к. запись об объекте заносится в ЕГРП по принципу разделения на земельные участки (Подраздел I-1), здания или сооружения, объекты незавершенного строительства (Подраздел I-2) - т.е. первичные объекты; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения (Подраздел I-3), т.е., так называемые вторичные объекты.

Уже на приеме специалисты вносят в базу все данные, которые характеризуют объект недвижимости. Эти данные имеются в технических документах - кадастровых паспортах, которые предоставляются при приеме документов. Если объект ранее был зарегистрирован в ЕГРП, и никаких изменений в объекте не производилось, дополнительно не требуется предоставлять технические документы, даже если объекту ранее был присвоен условный номер.

Если заявителем является юридическое лицо и ранее оно не обращалось за регистрацией каких-либо прав и сделок на объекты недвижимости, должны быть предоставлены учредительные документы, имеющиеся у него в соответствии с действующим законодательством. Это устав либо положение, документы, выданные налоговым органом: свидетельства о постановке на налоговый учет, свидетельство о присвоении ОГРН - государственного регистрационного номера, документы, подтверждающие полномочия руководителя - протокол о выборах, решение учредителя, приказ о назначении руководителя и т.п.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» органы, предоставляющие государственные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в распоряжении иных органов, предоставляющих государственные услуги, либо подведомственных им организаций, участвующих в предоставлении государственных услуг. В связи с этим в случае, если юридическое лицо ранее предоставляло учредительные документы в регистрирующий орган, то последний самостоятельно делает запрос в налоговые органы в порядке межведомственного взаимодействия о выдаче выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Ещё на стадии приема специалист, осуществляющий прием документов, выясняет, за регистрацией какого права обращается заявитель и какое право по Гражданскому кодексу РФ у этого лица может быть, а также, может ли лицо быть стороной в сделке. Так, у хозяйственных товариществ, обществ - ООО, АО имущество находится на праве собственности. У муниципальных и государственных предприятий - на праве хозяйственного ведения, у учреждений и казенных предприятий - на праве оперативного управления.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит перечень оснований государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Одной из особенностей государственной регистрации сделок с объектами недвижимости нежилого назначения является то, что договор купли-продажи нежилых объектов не подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, договор дарения нежилых объектов должен быть зарегистрирован.

В рамках статьи невозможно осветить все аспекты государственной регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения.

За консультациями по конкретным вопросам регистрации вы можете обратиться к специалистам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по адресу: г. Барнаул, ул. А.Петрова, д. 219а.