Лекция 1. Теоретические и законодательные основы оценки недвижимости (земельные участки)

Вопросы:

Введение

1. Плодородие почвы. Виды плодородия. Бонитировка почв.

2. Федеральный стандарт оценки (ФСО №4). Пр. №508 Минэкономразвития от 22. 10. 2010г.

3. Основные положения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

4. Кадастровая оценка земель с.х. назначения на уровне субъектов федерации.

5. Результаты оценки земель за последние годы

Введение

Оценка недвижимости является составной частью кадастра недвижимости. Оценки земельных участков это важная часть оценки природных ресурсов страны. Производственная сфера деятельности человека требует учёта и оценки средств производства, а в сельском хозяйстве основным средством производства является земля.

Классики экономических теорий социализма и коммунизма уделяли много внимания оценке земель. Это важно было для разделения труда, планового ведения хозяйства, уравнивания результатов труда, подведения итогов социалистического соревнования.

Теперь изменилась экономическая ситуация и часть прежних подходов оценки земель стала ненужной. Но объект оценки остался. Земля в различных сферах производственной деятельности человека выполняет не одинаковые функции. Поэтому, прежде всего, надо определить – с позиций какой отрасли производства надо оценивать землю. Сельское хозяйство (для производства продуктов питания, прежде всего, и сырья для промышленности), добыча полезных ископаемых, строительство, лесное хозяйство и т.п.

То, что учитывать качество земли в любой отрасли – это, несомненно. Тут будет выбор за качественными показателями земельного участка, его пригодности для выбранного производства. Но есть свойства земель общие для всех сфер деятельности человека: сведения о размерах и пространственное положение.

Для строительства необходимые условия: рельеф, гранулометрический состав, уровень грунтовых вод, подстилающие породы.

Для лесного хозяйства: всё то, же самое и ещё лесорастительные свойства.

Для сельского хозяйства: необходим всесторонний учёт, включая характеристику качества почв и земельного участка.

ИТАК: объектом оценки является земля как средство производства.

Повторю: здесь земля более широкое понятие, чем почва. Почва является составной основой земельного участка. Качество земли выражается плодородием почвы, местоположением участки и его технологической пригодностью для производства продукции. Эти показатели являются в оценке основными, но могут быть и другие, которые необходимы для особых условий использования земли – орошения, осушения, использования комплекса специальных машин и орудий.

1. Плодородие почвы. Виды плодородия

Плодородие почвы – сложное понятие. Им обладает верхний слой земли – почва. Плодородие присуще только почвам. Способность почвы удовлетворять растения всеми необходимыми жизненными факторами называется плодородием. Возникновение плодородия почв связано с появлением, как самой почвы, так и растений, которые на ней поселились.

При использовании почв в сельскохозяйственном производстве на них влияют производственные факторы, а значит, они влияют также и на плодородие.

Естественное плодородие создается в результате действия природных почвообразующих факторов. При изучении почвоведения, вы ознакомились с этими факторами. Назовите мне их.

В чистом виде естественное плодородие встречается на целине, которая не затронута производственной деятельностью человека. Как только человек начинает вовлекать почву в производство – она приобретает совершенно новые свойства, которых ранее не имела. И при этом она приобретает новый вид плодородия – искусственное.

Искусственное плодородие возникает на основе естественного и действует совместно с ним. Эти два вида плодородия различаются по характеру возникновения. Для естественного п. основой являются природные факторы, для искусственного п. – производственные.

Естественное плодородие (потенциальное) может характеризоваться химическими, физическими, биологическими, геологическими свойствами. Его качество можно оценить доступностью элементов питания растениям, способностью обеспечивать растения воздухом, теплом и влагой.

Экономическое плодородие (эффективное) тесно связано с уровнем производительных сил общества. Это единство естественного плодородия и производительной силы труда. Чем больше человек вкладывает труда в земельные участки, тем выше их отдача, а значит, и выше уровень, или эффект, экономического плодородия.

Экономическое плодородие можно рассматривать как абсолютное, и как относительное. Абсолютное плодородие выражается выходом продукции при определенных условиях производства. Относительное плодородие понимается при сравнении продуктивности с разных по качеству земель. Принимается одна почвенная разность за эталон, а другие с ней сравниваются.

2. Федеральный стандарт оценки (фсо №4). Пр. №508 Минэкономразвития от 22. 10. 2010г.

2.1. Общие положения

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

- определение ценообразующих факторов объектов оценки;

- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

- группировка объектов оценки;

- сбор рыночной информации;

- построение модели оценки;

- анализ качества модели оценки;

- расчет кадастровой стоимости;

- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.