Глава 4

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

В современных условиях интеграции бизнеса обычной и довольно распространенной формой его ведения стали компании, извлекающие экономические выгоды от вложения средств в деятельность других компаний (путем приобретения акций, долей в уставном капитале других компаний, создания совместных производств без участия в капитале, предоставление активов в пользование другим компаниям и др.). Подобные операции, наряду с перспективами достижения определенных финансовых результатов, дают возможность установления взаимовыгодных корпоративных отношений, позволяют инвестору в отдельных случаях влиять на деятельность компании - объекта инвестиций. Учет инвестиций, произведенных для контроля или существенного влияния, отличается от учета финансовых вложений, произведенных с единственной целью - получить дополнительный доход; в основе такого различия - характер взаимоотношений между компанией - инвестором и компанией - объектом инвестиций.

В системе международных стандартов финансовой отчетности имеется ряд стандартов, посвященных порядку учета инвестором и отражения в финансовой отчетности разного рода инвестиций. К ним относятся МСФО 3 «Объединение бизнеса», МСФО 27 «Консолидированная и индивидуальная финансовая отчетность», МСФО 28 «Учет инвестиций в ассоциированные компании», МСФО 31 «Финансовая отчетность об участии в совместной деятельности», МСФО 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», МСФО 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка», МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость» и др.

4.1. Инвестиционная собственность

(МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость»)

Инвестиционная собственность - это имущество компании (земельные участки, здания, часть здания, земля и здание), находящееся в распоряжении самой компании (владельца) или арендатора (в случае финансовой аренды), предназначенное для получения либо дохода от аренды (ренты), либо выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого.

К инвестиционной собственности относятся объекты недвижимости, приобретенные не для использования в ходе обычной (производственной, торговой и т.п.) деятельности предприятия и не для продажи в рамках обычной торговой деятельности, а в качестве объекта инвестиций для целей получения инвестиционного дохода. Так, офисное здание, приобретенное для размещения персонала самой компании или в целях последующей продажи риэлтерской фирмой, не является инвестиционной собственностью. Если же здание приобретено с целью сдачи его площадей в аренду, то его следует классифицировать как объект инвестиционной собственности. Или, например, компания владеет участком земли, на котором планирует построить офисное здание и затем сдавать его в аренду. В этом случае объект станет инвестиционной собственностью по завершении строительства. Если компания в целях увеличения доходов от сдаваемого в аренду здания решила его переоборудовать, то во время проведения необходимых для этого работ оно также будет учитываться в качестве инвестиционной собственности.

К инвестиционной собственности не относятся средства:

• используемые в производстве, поставках товаров, продукции, работ, услуг или в административных целях;

• предназначенные для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности

Объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

Последующие затраты на инвестиционную собственность

Последующие затраты на инвестиционную собственность признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их осуществления, за исключением случаев, когда:

• существует вероятность получения компанией в будущем больших экономических выгод, чем было рассчитано первоначально;

• затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный объект инвестиционной собственности.

Например, компания не должна включать расходы на ремонт и текущую эксплуатацию здания, сдаваемого в аренду, в стоимость объекта инвестиционной собственности. По мере возникновения подобные расходы следует отражать в отчете о прибылях. Вместе с тем часть затрат может быть включена в стоимость объекта инвестиционной собственности (например, затраты, возникшие в связи с произведенной во время ремонта заменой внутренних стен здания). Компания признает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент их возникновения. Стоимость замененных элементов списывается с баланса.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности зависит

от выбора компанией одной из двух моделей учетной:

1) модель учета по справедливой стоимости, которая должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не на дату в прошлом или будущем.

Использование этой модели означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев;

• признание прибыли или убытка от изменения справедливой стоимости в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли;

2) модель учета по первоначальной стоимости (фактическим ценам) приобретения. Ее применение означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов), используя порядок МСФО 16;

• раскрытие компанией информации о справедливой стоимости своей инвестиционной собственности.

Предпочтителен учет по справедливой стоимости. МСФО 40 предписывает определять справедливую стоимость инвестиционной собственности для бухгалтерской оценки или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию.

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Справедливой является стоимость инвестиционной собственности, установленная в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми сторонами. Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже. Она отражает рыночные цены по состоянию на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду

Как уже отмечалось, определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам». Это означает, что покупатель и продавец имеют информацию, включающую:

• технические характеристики объекта инвестиционной собственности;

• существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта;

• рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

Предполагается, что осведомленный покупатель не будет покупать объект по цене выше рыночной, а продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но готов осуществить продажу по разумной рыночной цене. В исключительных случаях справедливая стоимость объекта собственности не может быть надежно определена. Это случается при отсутствии на активном рынке данного вида инвестиционной собственности.

МСФО разделяет понятия «справедливая стоимость» и «стоимость использования объекта инвестиционной собственности». Стоимость использования отражает расчеты компании относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут применяться при наличии открытого рынка.

В редких случаях невозможно достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности (например, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств, отсутствует). В этом случае согласно МСФО 16 инвестиционную собственность следует учитывать по фактическим затратам на приобретение до момента ее выбытия. При этом предполагается, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю, а объект инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Перевод актива в категорию «инвестиционная собственность» или исключение из нее (переклассификация актива) возможны лишь при изменении назначения его использования, подтвержденного следующими событиями:

• начало использования собственности самим владельцем (перевод объекта из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд);

• начало подготовки к продаже (перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы);

• окончание использования самим владельцем (перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность);

• начало сдачи в операционную аренду (перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность);

• окончание строительства или реконструкции (перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (МСФО 16), в инвестиционную собственность).

Если компания ведет учет по фактической стоимости приобретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной, собственности в другую категорию (используемую для собственных нужд или в состав запасов) и обратно не влияют на их балансовую стоимость. Их стоимость не изменяется и в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов (в целях дальнейшего учета объекта по МСФО 16 или МСФО 2) этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

Если объект, учитываемый по справедливой стоимости и используемый для собственных нужд компании, переводится в состав инвестиционной собственности, к нему следует применять МСФО 16 (продолжать начислять амортизацию, признавать убытки от обесценения) вплоть до даты изменения способа его эксплуатации. Существующая на дату перевода разница между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16:

1) уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки признается в отчете о прибылях и убытках;

2) увеличение балансовой стоимости актива в результате переоценки учитывается следующим образом:

а) увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в пределах компенсации предшествующих убытков от обесценения этого актива;

б) оставшаяся сумма увеличения относится на счет капитала в качестве резерва переоценки; при последующем выбытии объекта резерва переоценки, включенный в капитал, может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли (перенос осуществляется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную прибыль и не отражается в отчете о прибылях и убытках).

Если в инвестиционную собственность переводятся объекты основных средств, учитываемые по справедливой стоимости, разница на день перевода между ней и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

Включаемый в состав инвестиционной собственности новый построенный объект будет учитываться по справедливой стоимости, а разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках.

Перевод объекта из состава запасов в инвестиционную собственность (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов.

Прекращение признания (выбытие) объектов инвестиционной собственности

Выбытие инвестиционной собственности осуществляется путем списания ее с баланса, а также когда компания больше не ожидает получения доходов от ее использования. Выбытие может осуществляться путем продажи или передачи инвестиционной собственности по договору финансовой аренды. Для определения даты выбытия инвестиционной собственности компания должна использовать критерии, предписываемые МСФО 18 для признания выручки. Операции продажи с обратной арендой регламентируются в МСФО 17.

Прибыль или убыток, возникшие при выбытии объекта инвестиционной собственности, рассчитываются как разница между чистыми поступлениями от выбытия актива и его балансовой стоимостью. Они признаются в отчете о прибылях и убытках (если иное не предписано МСФО 17 для учета операций продажи с обратной арендой) в том периоде, в котором произошло выбытие.

Возмещение, получаемое компанией при выбытии объекта инвестиционной собственности, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, если существует рассрочка оплаты, полученное возмещение первоначально признается в сумме первого платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и суммой первого платежа в соответствии с МСФО 18 считается процентным доходом. Компенсация, причитающаяся компании в связи с обесценением стоимости активов, должна признаваться в отчете о прибылях и убытках в том периоде, в котором она была признана в качестве дебиторской задолженности. Примерами компенсации являются получение выплат от государства при национализации имущества, выплаты, осуществляемые страховыми компаниями, и др.

Обесценение или потери инвестиционной собственности, требования компенсации, любое приобретение или строительство объектов собственности, предназначенных для замены старых активов, являются отдельными операциями компании, которые должны учитываться следующим образом:

• обесценение объектов инвестиционной собственности - в соответствии с требованиями МСФО 36;

• вывод из эксплуатации или выбытие объекта инвестиционной собственности - в соответствии с требованиями МСФО 40;

• стоимость реконструированных, приобретенных или построенных объектов для замены старых - в соответствии с требованиями МСФО 36;

• компенсация, причитающаяся компании в связи с обесценением, потерей или отказом от инвестиционной собственности, отражается в отчете о прибылях и убытках, в момент признания ее дебиторской задолженностью.