Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

3. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

4. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

5. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

7. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

8. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.

9. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

10. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.

11. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998

13. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.

14. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.

15. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000

16. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30

17. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

18. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45

19. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

Таблица 1.Характеристики сопоставимых объектов

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Местоположение	м. Павелецкая, Озерковская наб.	м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16	м. Таганская, ул. Таганская
Передаваемое право на помещение	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Общая площадь кв.м.	57,5	80	82,5
Полезная площадь, кв.м.	57,5	80	82,5
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис
Транспортная доступность	10 м. п.	5 м. п.	5 м. п.
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Рабочее состояние	Евро отделка	Стандартный ремонт
Источник информации	"МИАН", тел. 974-62-12	www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63	www.domailudi.ru

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения); Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта; П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта. Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится. Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.

Транспортная доступность		Размер поправок, %
5 мин.п.	15, 20 мин.п.	2%
5 мин.п.	10, 15 мин.трансп.	5%

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.

Расположение помещения в здании		Размер поправок, %
1 этаж	цоколь	10%
1 этаж	подвал	25%
1 этаж	2 этаж и выше	3%

Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.

Диапазон площадей помещений, кв.м.		Размер поправок, %
до 100	от 100 до 300	2%
от 100 до 300	от 300 до 500	2%
от 100 до 300	свыше 500	3%

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится. Удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале: 5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка; 4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка; 3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена; 2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком. Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%. Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%. Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории: Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м. Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м. Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад). Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м. Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м. Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.

Таблица 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект оценки
Местоположение	м. Павелецкая, Озерковская наб.	м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16	м. Таганская, ул. Таганская	м. Петровская , Петровская ул., дом 7
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис	Офис
Общая площадь кв.м.	57,5	80	82,5	126
Стоимость, долл.	$150 000	$255 000	$247 500
Стоимость 1 кв.м площади, долл.	$2 609	$3 188	$3 000
Поправка на местоположение ( П1 )	0%	0%	0%
Поправка на торг ( П2 )	-5%	-5%	-5%
Транспортная доступность	10 м. п.	5 м. п.	5 м. п.	10 м. п.
Поправка на транспортную доступность ( П3 )	0%	0%	0%
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Поправка на расположение помещения в здании ( П4 )	0%	0%	0%
Поправка на площадь ( П5 )	-2%	-2%	-2%
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4	5
Поправка на удобство подъездных путей ( П6)	4%	0%	2%
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть	есть
Поправка на наличие (отсутствие) ( П7 )	3%	0%	0%
Общая процентная поправка	0%	-7%	-5%
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Рабочее состояние	Евроотделка	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. ( П8 )	150	-100	0
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м.	$2 759	$2 864	$2 850
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м.	$2 824

Площадь, кв.м.	Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, долл./кв.м.	Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США	Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки	Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.
126,0	$2 824	$355 824	30,235	10 758 339