4.5. Согласование результатов оценки объекта

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице.

Таблица 26. Данные по трем подходам оценки

Подход	Рыночная стоимость
Затратный	10 607 714 р.
Сравнительный	10 758 339р.
Доходный	10 297 708р.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ). Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:   * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки	Численное значение
Одинаковая важность	1
Умеренное превосходство	3
Значительное превосходство	5
Явное превосходство	7
Абсолютное превосходство	9

  * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)   * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.   * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.   * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору. Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.

Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

подходы оценки	стоимость	весовой коэффициент	скорректированная стоимость
затратный подход	10 607 714 р.	0,2	2 121 543р.
сравнительный подход	10 758 339р.	0,4	4 303 336р.
доходный подход	10 297 708р.	0,4	4 119 083р.
Итоговая величина рыночной стоимости:			10 543 962р .

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей: Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):

10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США) 348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

45