4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода). ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.
Таблица 24. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта
Характеристики |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Источник информации |
|
Компания "Новый Город", тел. 771-72-80 |
Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95 |
Журнал "Недви-жимость и цены" №36, тел. 915-56-53 |
Компания "Новый Город", тел. 363-26-38 |
Местоположение |
м.Петровская , Петровская ул., дом 7 |
м. Павелецкая, Озерковская наб. |
м. Таганская, ул. В. Радищевская |
м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21 |
м. Таганская, ул. Таганская |
Общая площадь кв.м |
126,0 |
220,0 |
205,0 |
500,0 |
160,0 |
Удобство подъездных путей в баллах |
5 |
4 |
4 |
4 |
5 |
Транспортная доступность |
10 м. п. |
10 м. п. |
3 м. п. |
10 м. п. |
10 м. п. |
Расположение помещения в здании |
1 этаж |
2 этаж |
2 этаж |
2 этаж |
2 этаж |
Уровень отделки помещений |
Стандартный ремонт |
рабочее состояние |
стандартный ремонт |
рабочее состояние |
евроотделка |
Ставка арендной платы, долл./м2/год |
- |
480 |
530 |
475 |
570 |
Корректировка на различие в площади, % |
- |
0% |
0% |
2% |
0% |
Корректировка на расположение в здании, % |
- |
3% |
3% |
3% |
3% |
Корректировка на удобство подъездных путей, % |
- |
2% |
2% |
2% |
0% |
Корректировка на транспортную доступность, % |
- |
0% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка на уровень отделки, в % |
- |
10% |
0% |
10% |
-5% |
Общая процентная поправка, % |
- |
15% |
5% |
17% |
-2% |
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год |
$556 |
$552 |
$557 |
$556 |
$559 |
Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв.м./год. Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год. В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.
Наименование услуг |
Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) |
Налог на имущество, руб. |
69 399р. |
Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб. |
10 768р. |
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. |
19 137р. |
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. |
751р. |
Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. |
3 280р. |
Отопление, руб. |
23 194р. |
Холодная и горячая вода , руб. |
3 568р. |
Уборка помещений, руб. |
53 525р. |
Услуги охраны, руб. |
53 525р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. |
237 147р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год |
$62 |
Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.
Таблица 25. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода
Показатель |
Значение |
Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м. |
126,0 |
Арендная плата ( A ст ) , долл./ кв.м./год |
$556 |
Потенциальный валовый доход ( ПВД ) , долл./год |
$70 056 |
Коэффициент загрузки помещений ( К з ) |
0,92 |
Коэффициент сбора платежей ( К с ) |
1,00 |
Действительный валовый доход ( ДВД ), долл./год |
$64 452 |
Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), долл./кв./год |
$62 |
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), долл./год |
$7 812 |
Чистый операционный доход ( ЧОД об ), долл./год |
$56 640 |
К оэффициент капитализации |
16,63% |
Рыночная стоимость Объекта ( V ) , долл. |
$340 589 |
Рыночная стоимость Объекта ( V ) , руб . |
10 297 708р. |