Наем жилого помещения

Договоры найма жилого помещения входят в группу договоров по передаче имущества во временное владение и пользование. ГК в большей степени регулирует правоотношения по передаче жилого помещения за плату (гл.35 ст.671 - 688) – условно именуется «договор коммерческого найма».

Договор социального найма регулируется в первую очередь нормами Жилищного Кодекса РФ, к договору социального найма применяются положения ст.672, 674, 675, 678, 680 ГК.

Постановление Правительства РФ от 21.01.06 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

Постановление Правительства РФ от 28.01.06 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения – непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащему сносу или реконструкции»;

Статья Новикова О.Б. «Предмет договора найма жилого помещения, проблемы теории и судебной практики».

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) ж.п. за плату, а наниматель обязуется использовать предоставленное ж.п. по назначению, своевременно вносить плату и возвратить имущество в оговоренный договором срок. Договор социального найма в отличие от договора коммерческого найма предполагает использование ж.п. бессрочно.

Бесплатное предоставление жилья в силу ч.3 ст.40 Конституции гарантируется малоимущим гражданам, а также тем категориям лиц, которые определяются законом. Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (ст.49 Жилищного кодекса).

Существенные условия договора найма ж.п.: предмет – действия наймодателя по передаче объекта использования и права, обязанности нанимателя по отношению к полученному имуществу; объекты договора найма – это жилые помещения, используемые для проживания граждан; виды жилых помещений выделяются в ст.16 ЖК: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Разграничение в части жилых домов и в части квартир представляется спорным, т.к. часть жилого дома и часть квартиры могут быть и самостоятельными объектами и комнатой.

Ж.п. в рамках любого договора найма должно отвечать условиям целевого характера и быть приспособленным для проживания граждан – помещение должно быть изолировано, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, быть приспособленным для постоянного проживания.

В действующем жилищном законодательстве установлено требование о норме предоставления; для договора коммерческого найма требования о норме предоставления ГК не предусмотрены; на практике условия предоставления определяются соглашением сторон.

Срок договора найма – в порядке ст.683 предельный срок действия договора найма ж.п. не превышает 5 лет; если срок в договоре найма не указан, срок действия договора определяется 5 годами. ГК называет договор найма на срок до 1 года краткосрочным и предусматривает ряд ограничений по применению правил в отношении временных жильцов; граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в отношении преимущественного права на заключение договора найма. По истечении срока действия договора наниматель продолжает использовать ж.п.; если наймодатель какие-либо действия, касающиеся расторжения договора, не заявил, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Вопрос о плате за пользование жилым помещением должен быть согласован в договоре. Размер платы является существенным условием. Плата за пользование жилым помещением может быть как в денежной форме, так и в иной другой, в т.ч. натуральной.

ГК предусматривает специальные требования к нанимателю в части уведомления о гражданах, проживающих в ж.п.: в порядке ст.677 в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в ж.п. вместе с нанимателем.

Форма договора – ст.674 - договор найма ж.п. заключается в письменной форме

Хотя объектом использования является недвижимое имущество, требования о государственной регистрации не предусмотрено.

Содержание договора – в зависимости от вида договора найма права и обязанности сторон несколько различаются, но по общим правилам наймодатель обязан предоставить нанимателю ж.п., пригодное для проживания, а наниматель обязуется вносить своевременно плату в форме и размере, согласованной сторонами, использовать ж.п. по назначению.

По договору коммерческого найма условия о текущем и капитальном ремонте согласуются сторонами.

По договору соц.найма ЖК текущий ремонт возложен на нанимателя, капитальный – на наймодателя.

На практике спорные вопросы, если квартиры в многоквартирном жилом доме находятся в разных формах собственности – ремонтные работы должны согласовываться с управляющими компаниями (ТСЖ и т.д.).

Условия расторжения договора найма, права нанимателя при требовании наймодателем расторжения договора найма установлены в ст.687. Таким образом, ГК защищает права наймодателя, если наниматель разрушает используемое жилое помещение по договору найма.