3. Аренда зданий, сооружений (ст.650-655)

По договору зданий аренды, сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Арендатор обязуется своевременно вносить установленную плату, по истечении срока действия договора возвратить арендуемое имущество по акту приема-передачи. Договор применяется к аренде части зданий, части сооружений, аренде нежилых помещений. Существенное условие: предмет договора – иные условия: срок, порядок, форма арендной платы, ремонт, внесение улучшений в арендуемое имущество также следует согласовать в договоре. Форма договора (ст.651) – письменная. При заключении договора аренды зданий или сооружений обязательно при передаче объекта составляется акт или иной документ, подписанный обеими сторонами (ст.655). При заключении договора аренды условие о передаче имущества может быть включено в виде одного из пунктов договора (замена передаточного акта). При прекращении арендных обязательств также необходимо оформлять передаточный акт (п.2 ст.655). Особенности содержания договора аренды зданий или сооружений: а) текущий ремонт лежит на арендаторе, капитальный – на арендодателе, если иное не установлено договором б) арендодатель обязан предупредить о правах 3-их лиц на арендуемое имущество в) арендатор получает право пользования земельным участком, на котором находится объект аренды и который необходим для использования здания или сооружения г) при аренде нежилых помещений у арендатора имеется право пользования частью зданий, сооружений (лестничные клетки, коридоры, лифт – сервитут зданий, сооружений – ст.277) д) арендатор не вправе производить капитальное преобразование, внесение неотделимых улучшений, перепланировку арендуемого имущества без согласия арендодателя е) в договоре аренды зданий, сооружений действуют правила о пролонгации и о преимущественном праве на заключение договора (ст.621)

4. Аренда предприятия (ст.656 – 664)

Существенные условия: предмет договора – в договоре также следует указать условия использования, в т.ч. продажи отдельных элементов предприятия. В порядке ст.660 арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование и т.д. материальные ценности, входящие в состав предприятия, при условии, что данные действия не повлекут уменьшения стоимости предприятия в целом и не будут нарушать права и интересы других лиц (залогодержателей). В отношении составных частей (таких, как недвижимость (здания, сооружения), транспортных средств) в договоре следует предусмотреть условие или о получении согласия арендодателя на распоряжение данным имуществом или внести запрет на распоряжение. Форма договора – письменная, государственная регистрация – независимо от срока (ст.658); до подписания договора проводится инвентаризация предприятия, имущество передается по передаточному акту. При прекращении договора арендатор проводит инвентаризацию и передает имущество также по акту. Особенности договора аренды предприятия: а) в обязательном порядке об аренде предприятия уведомляются кредиторы, данная обязанность в силу ст.657 возложена на арендодателя б) текущий капитальный ремонт возложен на арендатора, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав имущества улучшения в) правила о пролонгации и о преимущественном праве арендатора применяются

5. Финансовая аренда (лизинг) (ст.665 – 670) Конвенция УНИДРУА « О международном финансовом лизинге» 28.05.88. Россия присоединилась к Конвенции с заявлением (см. ФЗ от 08.02.98 № 16-ФЗ). ФЗ от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 17389/10 (дело № А28-732/2010-31/18)

По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести собственность (указанное арендатором имущество) у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Относительно правовой природы лизинга нет единого мнения, т.к. в правоотношениях задействовано 3 участника и заключаются 2 договора. Более широкое понимание среди ученых касается выделения в лизинговых отношениях 2 взаимосвязанных договоров: договора купли-продажи и договора финансовой аренды. Говорить о 3-сторонней (многосторонней) сделке неточно, поскольку каждый из договоров устанавливает специальные права и обязанности для участников лизинга.

В части правовой природы – на сегодняшний день понятие лизинга в законе о лизинге звучит так: лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в т.ч. приобретением предмета лизинга. Заложенное в законе содержание представляется достаточно узким и нераскрывающим правовую природу лизинга, т.к. лизинг сохраняет элемент инвестиционной деятельности и по сути отношений предполагает выкуп имущества лизингополучателя, то понятие лизинга, закрепленное в ст.2 (первоначальная редакция Закона о лизинге), имело более точное определение.

Действующий ГК закрепляет финансовую аренду (лизинг), где выбор продавца зависит от воли лизингополучателя. Если выбор продавца по договору определяется арендодателем, то данный лизинг рассматривается как оперативный, но в этом случае несколько утрачивается смысл финансовой аренды – в законе о лизинге такие виды, как оперативный и возвратный лизинг, исключены.

Правоотношения, рассматриваемые ранее как возвратный лизинг (продавец и арендатор – одно и то же лицо), на практике применяются, при этом рассматривается взаимодействие участников с учетом 2 самостоятельных договоров купли-продажи и аренды, как правило, с правилом выкупа.

В лизинговых отношениях участвуют 3 субъекта, от платежеспособности и статуса которых зависят условия заключаемых договоров.

Лизингодатель (арендодатель) – юридические лица, индивидуальные предприниматели, за счет денежных средств которых или за счет привлеченных денежных средств приобретается в собственность имущество в целях последующей аренды другим участником хозяйственного оборота. Существенных ограничений (лицензий) на лизинговую деятельность не требуется, в собственность лизингодателя могут переходить любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков, природных объектов и иных объектов, исключенных из оборота (требования к предмету лизинга закреплены в ст.666 ГК и ст.3 Закона о лизинге).

Лизингополучатель (арендатор) – физ., юридического лица, которые в соотв.с договором лизинга принимают во временное владение и пользование арендуемое имущество и выплачивают лизингодателю определенную договором плату. Арендатор имеет право выкупа предмета лизинга, если данное условие указано в договоре. Имущество, переданное в лизинг, должно использоваться в предпринимательских целях (п.1 ст.3 Закона о лизинге). Имущество, находящееся в лизинге, с согласия лизингодателя может быть передано в сублизинг.

Продавец (поставщик) – индивидуальные предприниматели, юридического лица, которые в соответствии с договором купли-продажи продают лизингодателю имущество для последующего лизинга. При заключении договора купли-продажи продавец должен быть поставлен в известность о передаче имущества в лизинг.

Для устранения рассмотрения вопросов по передаче некачественных объектов, устранения недостатков и т.д. арендатор обращается с данными требованиями непосредственно к продавцу.

Форма договора – в параграфе 6 гл.34 требования к форме договора лизинга не установлены. Требования о письменной форме договора лизинга установлены в п.1 ст.15 Закона о лизинге.

Содержание договора – лизингодатель вправе производить бесспорное взыскание денежных сумм и бесспорное изъятие предмета лизинга, если:

а) арендатор использует имущество не по назначению, либо условия пользования предметом лизинга не соответствуют условиям договора;

б) если лизингополучатель передал предмет лизинга без согласия лизингодателя в сублизинг;

в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, тем самым ухудшает его потребительские качества;

г) если лизингополучатель более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату за пользование предметом лизинга.

Лизингодатель обязан при финансовой аренде приобрести указанное арендатором имущество у указанного им продавца; обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу (если лизинговые обязательства оформлены в виде 3-стороннего соглашения, то данная обязанность с арендодателя снимается); обязан предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.

Лизингополучатель вправе требовать от арендодателя заключения договора купли-продажи и передачи имущества в лизинг; вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, непосредственно продавцу в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки.

Лизингополучатель должен использовать имущество исключительно в предпринимательских целях и по назначению; выплачивать лизинговые платежи в порядке и сроки, установленные договором; обязан вносить выкупные платежи, если договор лизинга – с правом выкупа; за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга, обеспечивает сохранность, осуществляет капитальный и текущий ремонт, если иное не установлено договором. При расторжении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть предмет лизинга в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

В большинстве случаев страхование предмета лизинга возлагается на лизингополучателя, но Закон о лизинге императивное требование о страховании предмета лизинга не предусматривает (ст.21). Все вопросы, касающиеся страхования, определяются соглашением сторон.

При финансовой аренде арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами продавца (п.1 ст.670).

По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору.