Форма договора ренты

Для защиты слабой стороны – получателя ренты законодатель предусмотрел специальные условия для оформления рентных обязательств. Договор ренты требует нотариально удостоверения, при передаче недвижимости требуется обязательная государственная регистрация.

Договор аренды

Глава 34 гк

Статьи 606-670 ГК

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.00 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить арендные платежи, использовать имущество по назначению и возвратить имущество арендодателю по окончании срока действия договора.

Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий, договор аренды, исходя из существа обязательства, является договором передачи имущества во временное пользование. В любом договоре аренды, за исключением аренды с правом выкупа обязателен возврат имущества собственнику-арендодателю. Тем не менее, договор аренды не содержит в качестве существенного условия срок. Договор аренды м.б. заключен на неопределенный срок (бессрочно), либо на определенный срок (в том числе закон может устанавливать предельные сроки). Договор проката заключается на срок до года (п.1 ст.627 ГК).

Существенные условия

Учитывая требования, установленные законом, существенным условием является предмет, т.е. действия участников по передаче объекта аренды и внесению арендных платежей. Перечень объектов аренды установлен в ст.607 ГК. Объектами аренды могут быть любые непотребляемые вещи, являющиеся индивидуально-определенными.

Цена (арендная плата) к существенным условиям не относится (смотри ст. 614 ГК). На практике возникают споры, если сторонами не согласованы условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы. ГК предусматривает изменение арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п.3 ст.614 ГК). Арендная плата м.б. в любой форме: в денежной, натуральной, в форме встречного предоставления работ, услуг.

Срок следует признавать существенным условием только для тех договоров, которые устанавливают предельный срок. На практике, с учетом правил пролонгации (п.2 ст.621 ГК) срочный договор аренды трансформируется в договор с неопределенным сроком.

Форма договора (ст. 609 ГК): договор требует письменной формы, если срок аренды более года, а также если одна из сторон договора – юридическое лицо (независимо от срока), для индивидуальный предпринимателей применяются требования, установленные для юридических лиц.

Таким образом, исходя из толкования п.1 ст.609 ГК допускается устная форма договора аренды при заключении договора между гражданами на срок менее года. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Спорный момент в отношении регистрации аренды нежилого помещения разрешен в Информационном письме Президиума ВАС от 01.06.00 № 53. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, но специальные нормы в ГК в отношении аренды таких объектов не предусмотрены, следует применять положения п.2 ст.651 ГК. Данный вопрос рассматривался ВАС в п.3 Информационного письма № 66 - данный срок аренды считается равным году, а, следовательно, в порядке п.2 ст.651 ГК подлежит государственной регистрации. Не является арендой передача части помещения, применяются общие положения.