Сфера застосування договору купівлі-продажу

- Договір роздрібної купівлі-продажу є публічним. Це означає, що однією із сторін договору завжди є суб’єкт підприємництва, який здійснює торговельну діяльність.

Отже, цей договір укладається у сфері торговельної діяльності..

• Відповідно до ч.3 ст. 698 ЦК України до відносин за договором роздрібної купівлі-продажу, не врегульованих ЦК, застосовується законодавство України про захист прав споживачів.

• Це означає, що цей договір укладається у сфері захисту прав споживачів.

- Джерела правового регулювання

Окрім ЦК України договір роздрібної купівлі-продажу, регулюється іншими законами та підзаконними нормативно-правовими актами:

- Закон України «Про захист прав споживачів» в редакції від 01.12.2005 року;

- Постанова КМУ № 172 від 19.03.1994 року Про реалізацію окремих положень Закону України "Про захист прав споживачів"

1)ПЕРЕЛІК сезонних товарів, гарантійні терміни за якими обчислюються з початку відповідного сезону;

2)ПЕРЕЛІК товарів, з яких утворюється обмінний фонд;

3)ПЕРЕЛІК товарів належної якості, що не підлягають обміну

(поверненню).

- Постанова КМУ № 215 від 02.04.1994 року Про реалізацію окремих положень Закону України "Про захист прав споживачів"

1)ПОРЯДОК відбору у суб'єктів господарської діяльності сфери торгівлі, громадського харчування і послуг зразків товарів, сировини, матеріалів, напівфабрикатів, комплектуючих виробів для перевірки їх якості;

2)ПОРЯДОК проведення контрольної перевірки правильності розрахунку із споживачами за надані послуги і реалізовані товари.

- Постанова КМУ № 383 від 30.03.2011 року Про затвердження Правил торгівлі у розстрочку фізичним особам;

- Постанова КМУ № 1209 від 04.11.1997 року Про затвердження Правил роздрібної торгівлі примірниками аудіовізуальних творів, фонограм,

відеограм, комп'ютерних програм, баз даних;

- Постанова КМУ № 1336 від 23.08.2000 року Про забезпечення реалізації статті 10 Закону України "Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг" ( ПЕРЕЛІК окремих форм та умов проведення діяльності у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг, яким дозволено проводити розрахункові операції без застосування реєстраторів розрахункових операцій з використанням розрахункових книжок та книг обліку розрахункових операцій);

- Постанова КМУ № 460 від 25.03.1999 року Про затвердження Правил роздрібної торгівлі ювелірними та іншими виробами з дорогоцінних металів, дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення та напівдорогоцінного каміння;

- Постанова КМУ № 1442 від 20.12.1997 року Про затвердження Правил роздрібної торгівлі нафтопродуктами.

2. Укладення договору купівлі-продажу. Форма договору купівлі-продажу.

• Укладення та форма договору роздрібної купівлі-продажу

- Особливості укладення:

1) публічна пропозиція укласти договір купівлі-продажу (ст. 699 ЦК);

2) застосування положень про укладення публічного договору (ст. 633 ЦК);

3) надання необхідної та достовірної інформації про товар (ч.1 ст. 700 ЦК);

4) огляд товару, проведення перевірки властивостей товару або демонстрації користування товаром (ч.2 ст. 700 ЦК);

5) момент укладення договору – сплата грошей.

- Особливості форми.

- Може укладатися в різних формах:

1) усній (якщо виконується в момент укладення);

2) письмовій (якщо не виконується в момент укладення):

- договір з умовою про прийняття покупцем товару у встановлений строк (ст. 701 ЦК);

- договір продажу товару за зразками (ст. 702 ЦК);

- договір з умовою про доставку товару покупцеві (ст. 704 ЦК);

- договір найму-продажу (ст. 705 ЦК);

- договір продажу товару в кредит, у тому числі у розстрочку – бо є ще відстрочення платежу (ст. 694 ЦК).

3) шляхом вчинення конклюдентних дій (продаж товарів з використанням автоматів – ст. 703 ЦК).

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

1. Стаття 657 ЦК встановлює виключний перелік договорів купівлі-продажу, які укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. При цьому критерієм запропонованого законодавцем відмежування цих договорів слугує сам предмет договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 181 ЦК поняття нерухомості охоплює два поняття: а) фактично нерухомі речі (земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення); б) юридично нерухомі речі (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації).

За своєю формою укладений договір купівлі-продажу нерухомості повинен відповідати вимогам статті 207, 209, 210 ЦК.

Порядок нотаріального посвідчення таких договорів визначається Законом України «Про нотаріат» та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій,затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5.Так,зокрема, посвідчення договорів купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням вказаного майна (ст. 55 Закону України «Про нотаріат»). При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно, та у передбачених законодавством випадках документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок,гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти,дарування, міни; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з переданням права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачене передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном. Право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом (ст. 126 ЗК).

Крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу тощо (за винятком земельної ділянки), якщо вони підлягають реєстрації, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 р. № 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з характеристикою відчужуваного нерухомого майна. При посвідченні договору викупу земельної ділянки ( у разі відсутності на ній житлового будинку, споруди та іншого нерухомого майна,насаджень), що перебуває у приватній власності, для суспільних потреб, нотаріус вимагає подання відповідного рішення органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Державна реєстрація договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна повинна вчинятись відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671. Державна реєстрація договорів купівлі-продажу нерухомості здійснюється шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів (далі — Реєстру) одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору (державним нотаріальним конторам, державним нотаріальним архівам, приватним нотаріусам, що уклали відповідні угоди з державним підприємством «Інформаційний центр» та мають доступ до Реєстру через комп'ютерну мережу), який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру.

Запис у Реєстрі має містити такі відомості: 1) найменування правочину; 2) найменування сторін: для юридичних осіб (резидентів) — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ; юридичних осіб (нерезидентів) — найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстровано особу; для фізичних осіб (громадян України) — прізвище, ім'я, по батькові, постійне місце проживання, ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб—платників податків та інших обов'язкових платежів; для фізичних осіб (іноземців), осіб без громадянства — прізвище, ім'я та по батькові (за наявності), постійне місце проживання за межами України; 3) опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється договір купівлі-продажу, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані; 4) строк дії договору; 5) про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (відомості про нотаріуса, який посвідчив договір, дата посвідчення та номер у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, номер та серія спеціального бланка нотаріальних документів, на якому викладено текст договору купівлі-продажу нерухомості); 6) порядковий номер і дата державної реєстрації правочину в Реєстрі; 7) про реєстратора.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру. Про внесення запису до Реєстру реєстратор видає сторонам правочину або уповноваженим ними особам примірник витягу, у якому зазначається: порядковий номер запису та дата державної реєстрації; відомості щодо сторін правочину; опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється правочин, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані; строк дії правочину; відомості про нотаріальне посвідчення правочину; відомості про реєстратора.

2. Від державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна слід відрізняти державну реєстрацію речових прав, які виникають у покупця внаслідок укладення такого договору. Державна реєстрація таких прав здійснюється на підставах та в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». При цьому слід мати на увазі, що дія цього закону поширюється лише на реєстрацію речових прав, що виникають у випадку купівлі-продажу лише фактично нерухомих речей і не стосується речей, на яких лише поширюється правовий режим нерухомої речі (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти тощо), а також на державну реєстрацію підприємств як суб'єктів господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин.

Особливістю укладення договору купівлі-продажу державного та комунального нерухомого майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, окрім обов'язкової письмової форми та подальшого нотаріального посвідчення та державної реєстр; також обов'язкова незалежна експертна оцінка цього майна (ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Певною специфікою наділене також і укладення батьками або особами,які їх замінюють договорів купівлі-продажу нерухомості, яка належить на праві власності дітям. У цьому випадку, окрім дотримання письмової форми, а також нотаріального посвідчення та державної реєстрації, вказані особи повинні отримати дозвіл органів опіки та піклування (ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства»).

3. Наслідком недотримання передбаченої коментованою статтею письмової форми договору купівлі-продажу нерухомості, що підлягає подальшому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є його недійсність (ст. 215 ЦК). Це означає, що такий договір вважається нікчемним (ст. 220 ЦК), та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (ст. 216 ЦК).

Стосовно іншого предмета, який не охоплюється поняттям нерухомість,договір купівлі-продажу сторони можуть укладати в усній (див. коментар до ст.206 ЦК) чи письмовій формі (див. коментар до статей 207—208 ЦК). Однак слід зауважити, що на вимогу особи, яка виступає стороною в договорі купівлі-продажу, навіть і такі правочини можуть бути нотаріально посвідчені (ч. 4 ст. 209 ЦК).