МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Кафедра геоинженерии и кадастра

КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИЙ

Методические указания по выполнению

лабораторной работы № 5

«Определение основных составляющих факторов комплексной оценки пространственных условий»

Специальности подготовки: 120302 «Земельный кадастр»,

120303 «Городской кадастр»

Форма подготовки: очная и заочная

Тула, 2011 г.

Разработал: кандидат технических наук, доцент кафедры ГиК

Чекулаев В.В.

Методические указания рассмотрены и

утверждены на заседании кафедры ГиК

« 06 » 09 2011 года, протокол № 24

Зав. кафедрой ГиК И.А.Басова

I. Цели и задачи выполнения работы

Целью выполнения данной работы является – привитие студентам навыков по определению основных составляющих факторов комплексной оценки пространственных условий.

Для выполнения поставленной цели студентами решаются следующие задачи:

1.- изучить все факторы комплексной оценки пространственных условий;

2.- рассчитать составляющие показатели комплексной оценки;

3.- рассчитать результирующий показатель комплексной оценки.

II. Теоретические основы выполнения работы

Расчет основных составляющих факторов комплексной оценки пространственных условий.

Сопоставление реальных условий обустройства конкретного участка со средними районными показателями является базой дифференцированной оценки обеспеченности территории элементами инфраструктуры и основой для расчетов компенсации по соответствующим оценкам.

Для предприятия и организации наиболее приемлемым вариантом будет землепользование расположенное в благоприятных пространственных условиях. Для оценки такого положения предлагается методика комплексной оценки пространственных условий, предназначенная для определения стоимостного показателя, учитывающего три фактора (транспортный, компенсационный и инвестиционный). Такая оценка может служить:

1. механизмом дифференциации платежей за землю с учетом пространственных условий;

2. показателем инвестиционной привлекательности отдельных территорий;

3. критерием, влияющим как на формирование рационального землепользования, так и на последующую деятельность предприятий, приобретающих земельный участок;

4. экономическим барьером на пути бесхозяйственного и нерационального использования земельных ресурсов;

5. стоимостным показателем, позволяющим принимать управленческое решение.

Предлагаемая методика состоит из следующих этапов:

1. Определение объекта оценки.

В качестве объекта оценки может быть выбрано как отдельное землепользование, так и часть территории, а также район (муниципальное образование) в целом.

2. Определение вида производственной деятельности или цели использования земельного участка..

Вид производственной деятельности очень важен, поскольку определяет внешние грузооборотные пункты, направление транспортных связей, необходимость строительства или использования различных коммуникаций.

В этом случае может возникнуть два варианта:

1. если землепользование уже сформировано и принадлежит какому-либо предприятию, то производственная деятельность определяется исходя из документации предприятия;

2. если землепользование находится в процессе формирования, то производственная деятельность может быть определена в соответствии с технико-экономическим обоснованием заказчика.

3. Определение составляющих каждого исследуемого фактора.

Комплексно рассматриваются три фактора, имеющие следующие составляющие:

- транспортный фактор, включающий: оценку эксплуатационных затрат на ремонт дорог и дорожных сооружений: оценку затрат на перевозку грузов (внутрихозяйственные и внешние перевозки); оценку затрат на перевозку рабочей силы.

- инвестиционный фактор, содержащий оценку уровня обеспеченности транспортной сетью: оценку обеспеченности энерго-. тепло-, газо-, водо- и другими коммуникациями: оценку обеспеченности зданиями и сооружениями: оценку ограничений (обременений) на использование участка.

- компенсационный фактор, учитывающий: потери сельскохо-зяйственного производства: потери лесного хозяйства: убытки прежних землевладельцев и землепользователей, выкупную стоимость; земельный налог; арендную плату.

4. Сбор и систематизация необходимой первичной инфор­мации.

5. Расчет составляющих исследуемых факторов.

6. Расчет значений факторов и комплексной оценки пространственных условий землепользования.

Расчет составляющих транспортного и компенсационного факторов предлагается осуществлять исходя из действующих методик землеустройства, методики расчета земельного налога, арендной платы, компенсационных платежей и т.д.

Особое внимание уделено расчету составляющих инвести­ционного фактора, как наименее разработанного. Принципи­альная основа расчетов состоит в том, чтобы реальные показатели конкретного землепользования сравнивать со средними уровнями для данного административно-муниципального образования. Лучшие условия землепользования означают необ­ходимость повышения компенсационных затрат, а худшие, соответственно, их снижение.

Инвестиционным фактор включает следующие составляющие:

Оценку уровня обеспеченности транспортной сетью. Мы предлагаем рассчитывать ее как разницу между стоимостью существующей сети и средним нормативом обеспеченности дорогами в районе на определенную площадь. Для определе­ния среднего районного норматива предлагается следующая формула:

, (1)

где Ц_дор – затраты на строительство 1 км дороги, руб; R_i – протяженность i-ой дороги в районе, км; n – количество дорог в районе; S_района – площадь всего района, га.

Общая стоимость существующей сети (в расчете на 1 га участка) определяется по формуле:

, (2)

где R_дор(ф) – протяженность той части существующей дорожной сети, которая будет использоваться, км; S_уч-ка – площадь оцениваемого земельного участка, га.

В результате оценка обеспеченности данного земельного участка транспортной сетью может быть рассчитана по формуле:

, (3)

Необходимо также рассмотреть случаи, когда на самом землепользовании дорожной сети нет, но оно находится на оп­ределенном расстоянии от дорог, имея возможные преимуще­ства по отношению к другим земельным участкам, наиболее удаленным. В таком случае оценка может быть скорректирована коэффициентом дифференциации в зависимости от уда­ленности участка от автомобильной дороги:

, (4)

2. Оценку уровня обеспеченности энерго-, тепло-, газо-, водо- и другими коммуникациями мы предлагаем оценить аналогично, но с учетом ремонта и реконструкции:

, (5)

где Ц_{коммун(ср)} – стоимость строительства 1 км n -вида комму­никаций, руб; R_{коммун(ф)} - протяженность п -вида существующих коммуникаций, км;

Ц_{коммун (рем)}- стоимость ремонта 1 км n-вида коммуникаций, руб;

R_{коммун{ф рем)} - протяженность существую­щего n -вида коммуникаций, требуюших ремонта, км; R_i - протяженность проложения n -вида коммуникаций в районе, км.

3. Оценку обеспеченности территории зданиями и соору­жениями можно определить с учетом физического износа по формуле:

, (6)

где V_ЗД – объём зданий и сооружений в единицах измерения, м² или м³; Ц_ЗД – стоимость строительства зданий и сооружений в расчете на единицу измерения, руб; И_ЗДi – износ i -го здания или сооружения, %; n – количество объектов на территории района.

В общем виде расчет комплексной оценки пространственных условий землепользования осуществляется по формуле:

С = С_И – (С_Т + С_К), (7)

где С_Т – оценка транспортного фактора, руб; С_И – оценка инвестиционного фактора, руб; С_К – оценка компенсационного фактора, руб.