III. Методическая последовательность выполнения работ по второй технологической линии

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для населенного пункта в целом определяют в три этапа.

I этап. Определение коэффициента первого уровня, отражаю­щего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне административного района:

К_б1 = К_t1K_н1К_Т1К_а1 , (1)

где К_t1 — коэффициент климатических условий; К_н1 — коэффициент населеннос­ти первого уровня; К_Т1 — коэффициент транспортной доступности первого уров­ня; К_а1 — коэффициент административного уровня (первый уровень).

II этап. Определение коэффициента второго уровня, отражаю­щего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне сельского округа:

К_б2 = К_б1K_н2К_Т2К_а2 , (2)

где К_н1 — коэффициент населеннос­ти второго уровня; К_Т1 — коэффициент транспортной доступности второго уров­ня; К_а1 — коэффициент административного уровня (второй уровень).

III этап. Определение коэффициента третьего уровня К, отра­жающего влияние на размер УПКСЗП ценообразующих факторов для данного населенного пункта:

К = К_б2К_у , (3)

где К_у — коэффициент относительной ценности земель населенного пункта.

Основные факторы, влияющие на размер УПКСЗП на уровне административного района, следующие:

- климатические условия К_t;

- плотность населения района K_н1;

- транспортная доступность от районного центра до областного

центра К_Т1;

- административный уровень и социально-экономический по­тенциал районного центра К_а1.

Коэффициент климатических условий: (4)

где t_a — годовая сумма активных температур по территории административного района, т.е.сумма среднесуточных температур свыше 10°С; t_ср —годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ, °С.

Коэффициент населенности

К_н1 = 0,3 √ n (5)

где n — плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/км².

Коэффициент транспортной доступности

К_Т1 = [((S_max – S_p)/ S_max)+1] х К_В (6)

где S_max — расстояние до самого удаленного районного центра области, км; S_p — расстояние до конкретного районного центра, км; К_В — коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.

Эмпирически получены следующие значения К_в:

0,3 — при наличии только водного или воздушного транспорта;

0,6 — при наличии и водного, и воздушного транспорта;

1,0 —при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;

1,0 — при наличии железнодорожного сообщения и всех других видов, кроме автомобильного;

2. — при наличии железнодорожного и автомобильного транс­порта;

3. — при наличии всех видов общественного транспорта.

В качестве исходной информации при вычислении коэффици­ента транспортной доступности K_Т1 могут быть использованы дан­ные по административно-территориальному делению, схемы ав­тобусных маршрутов, а также информация о движении водного, воздушного и железнодорожного транспорта на территории субъекта РФ.

Коэффициент административного уровня К_а1 определяют, ис­ходя из административной значимости и численности населения населенных пунктов областного и районного подчинения:

Административная значимость	Областного подчинения	Город с населением более или равном 100 тыс.чел.	Город с населением менее 100 тыс. чел.
Ка1	2	1,5	1,0

На уровне первичных административно-территориальных об­разований (сельских округов) на размер УПКСЗНП влияют следую­щие факторы:

- численность населения сельского округа К_н2;

- транспортная доступность от центра сельского округа до цент­ра района К_Т2;

- административный уровень населенного пункта — центра сельского ок­руга К_а2.

При расчете К_н2 принимают во внимание численность населе­ния конкретного сельского округа:

К_н2 = а√N (7)

где N— численность населения сельского округа, тыс. чел.

Коэффициент а = 0,5...1,0 применяют в случаях, когда числен­ность населения в конкретном сельском округе в 1,5 раза и более превышает среднюю численность населения сельских округов данного административного района.

Коэффициент транспортной доступности вычисляют, исходя из транспортной доступности от населенного пункта (центра сельского ок­руга) до населенного пункта (центра административного района), с учетом наличия маршрутного сообщения и возможности круглогодично­го сообщения между населенными пунктами:

К_Т2 = [((S_max – S_с)/ S_max)+1] х К_оК_п.д. (8)

где S_max — максимальное расстояние от центра сельского округа до районного центра, км; S_c — расстояние от центра сельского округа до центра административ­ного района, км; К_о— коэффициент обеспеченности населенного пункта (центра сельского округа) общественным транспортом из центра административного района, рав­ный:

1,2 —при наличии двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с районным центром;

1,0 —одного круглогодичного маршрутного сообщения с районным центром;

0,5 — при отсутствии маршрутного сообщения с районным центром;

0,1 —круглогодичного сообщения;

К_п.д — коэффициент покрытия доро­ги, рассчитанный на основе увеличения стоимости пассажироперевозок и грузо­перевозок в зависимости от покрытия дороги:

Покрытие дороги	Грунтовая	Гравийная	Асфальтированная
Кп.д	0,7	1,0	1,3

При определении К_б1 отражающего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне административного района, административный уровень населенного пункта учитывают частич­но, так как К_а1 рассчитывают с учетом населенных пунктов, имеющих статус областного или районного центра, а также городов областного подчинения. При расчете К_б2, отражающего влияние ценообразу­ющих факторов на населенный пункт в целом на уровне сельского округа, проводят дальнейшую дифференциацию населенных пунктов по админист­ративному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на размер УПКСЗНП.

Эмпирически получены следующие коэффициенты админист­ративного уровня К_а2:

Административный уровень	Районный центр и город областного подчинения с численностью жителей более 100 тыс.чел.	Центр поселковых и сельских администраций	Прочие поселения
Ка2	2	1,5	1

Применение коэффициентов К_а1 и К_а2 вместе дает возможность более полно учесть административный статус населенного пункта. Совмес­тное их применение устанавливает диапазон коэффициентов ад­министративного уровня от 1 до 4.

Заключительный этап определения коэффициентов, использу­емых при расчете УПКСЗНП , рассматриваемого как то­чечный объект, или оцениваемого квартала в населенных пунктах с разбив­кой на кадастровые кварталы, — вычисление коэффициента отно­сительной ценности объекта ГКОЗП К_у. Территорию в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления, рассматривают как точечный объект, и коэффициент относительной ценности его находят, используя приложение 1.?

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗНП учитывают влияние следующих факторов, каждому из ко­торых присваивают определенный коэффициент:

- доступность населения к общественному центру, объектам куль­туры и бытового обслуживания общегородского значения — К₁;

- обеспеченность централизованным инженерным оборудовани­ем и благоустройством территории — К₂;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания на­селения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала — К₃

- историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафт­ная ценность территории. В этой группе факторов может быть уч­тена престижность микрорайона — К₄;

- неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком «—») — К₅; неблагоприятные инженерно-геологические условия строи­тельства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывают со знаком «-») — К₆;

- рекреационная ценность территории — К₇;

- престижность поселения — К_п.

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗНП

К_у = (1 + К₁ + К₂ + К_г + К₄ + К₅ + К₆ + К₇)К_п. (9)

При расчете коэффициента К_х необходимо учитывать удален­ность конкретного населенного пункта (центра сельского округа), который в данном случае является общественным центром. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объеме и пределах получа­совой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км — фунтовая дорога, до 2 км — гравийная дорога, до 2,5 км — асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступ­ности, равной 1 ч (до 3 км — грунтовая дорога, до 4 км — гравий­ная дорога, до 5 км — асфальтовое покрытие дороги), —в поло­винном объеме.

Коэффициент К_п можно принимать от 0,1 до 5. Определяют его экспертно в зависимости от степени престижности населенного пункта и согласовывают на межведомственной комиссии. Определяют УПКСЗ по видам функционального использования.