МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Кафедра геоинженерии и кадастра

КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИЙ

Методические указания по выполнению

лабораторной работы № 3

«Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов для населенных пунктов»

Специальности подготовки: 120302 «Земельный кадастр»,

120303 «Городской кадастр»

Форма подготовки: очная и заочная

Тула, 2011 г.

Разработал: кандидат технических наук, доцент кафедры ГиК

Чекулаев В.В.

Методические указания рассмотрены и

утверждены на заседании кафедры ГиК

« 06 » 09. 2011 года, протокол № 24.

Зав. кафедрой ГиК И.А.Басова

I. Цели и задачи выполнения работы

Целью данной работы является определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов для населенных пунктов.

Для выполнения поставленной цели студентами решаются следующие задачи:

1. Определение коэффициента первого уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на населенные пункты в целом на уровне административного района.

2. Определение коэффициента второго уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на населенные пункты в целом на уровне сельского округа.

3. Определение коэффициента третьего уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов для конкретного населенного пункта на размер УПКСЗН уделььный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов).

II. Теоретические основы выполнения работы

Методика государственной кадастровой оценки земель населенного пункта разработана в целях реализации постановления Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. в соответствии с Правилами проведения ГКО земель, утвержденными постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения ГКО земель» от 8 августа 2000 г. Эта методика и учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов РФ в рамках реализации постановления Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.

В методике используют следующие термины и определения.

Государственная кадастровая оценка земель населенного пункта (ГКОЗНП) — комплекс правовых, административных и техничес­ких мероприятий, направленных на установление кадастровой; стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная вели­ чина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов — территория населенного пункта в целом, кадастровый квартал в гра­ницах населенного пункта, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель(УПКСЗ) — расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗНП.

Кластеризация — процедура группировки объектов ГКОЗНП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые фак­торы. Объединяют объекты ГКОЗНП в единую совокупность (клас­тер) на основе близости расстояний между сжатыми факторами.

ГКОЗНП с числом менее 10 тыс. жителей проводят по второй технологической линии по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления оценивают как точечный объект.

В состав информации, необходимой для ГКОЗНП с численностью жителей менее 10 тыс., входит следующая семантическая информация:

- о сделках с земельными участками и другими объектами недви­жимости;

- об уровне развития инженерной и производственной инфраструктуры, а также об уровне социального и культурно-бытового обслуживании населения;

- о состоянии окружающей среды;

- данные анкет, заполняемых только на тестовый населенный пункт административного района, являющегося центром кластера (для населенного пунктя, оцениваемых как точечный объект, заполняют анкет для расчета кадастровой стоимости земель по видам функционального использования).

Графическая информация, дополнительно используемая для проведения расчетов по второй технологической линии, включает:

- схематическую карту территории субъекта РФ масштаба 1:100 000 или 1: 200 000 (для оценки точечных объектов);

- планово-картографический материал по населенным пунктам масштаба 1:10000 или 1: 5000 (для оценки объекта ГКОЗНП с установленными кадастровыми кварталами).

Технология работ по ГКОЗНП предусматривает проведение кла­стеризации по двум технологическим линиям. Кластеризацию населенных пунктов по первой технологической линии проводят в том случае, если по ряду населенных пунктов численностью >10тыс. жителей рынок объектов недвижимости отсутствует полностью (информация по сделкам недоступна). Вторая технологическая линия предусмат­ривает кластеризацию районов субъекта РФ.

В основу процедуры кластеризации положена следующая пред­посылка: одним из свойств полученных факторов (главных ком­понент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например, районов) в пространстве нескольких сжатых факторов дает наи­меньшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда число сжатых факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то располо­жение объектов в пространстве легко анализируется даже визуаль­но. При этом можно выделить подмножество объектов, характе­ризующихся общностью значений факторов (что позволяет пред­положить общность критериев, влияющих на процессы ценообра­зования в каждом множестве объектов).

С учетом результатов кластеризации на территории админист­ративного района, отнесенного к центру кластера, выделяют тес­товый населенный пункт с наибольшим числом сделок (не менее 10) с не­застроенными земельными участками, предоставленными и ис­пользуемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незаст­роенным земельным участкам, то используют данные о застроен­ных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод «извлечения»).

Базовый УПКСЗ

БП = Р_ср/К,

где Р_ср — среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной сто­имости земель в тестовом населенном пункте. При вычислении данного показателя в ста­тистический ряд включают только те цены сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными «выбро­сами»; К— коэффициент влияния ценообразующих факторов для населенного пункта в це­лом.

Если в районе, являющемся центром кластера, нет населенного пункта с достаточным числом сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, то находят средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким населенным пунктам, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости существуют вообще:

БП =( ∑Рⁱ _ср / K_i ) / n

где n —число населенных пунктов, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости имеются; i — номер населенного пункта.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель по каждо­му населенному пункту кластера административных районов

Рi = БПКi

где БП— базовый УПКСЗ; Кi —коэффициент влияния ценообразующих факто­ров для i-го населенного пункта.