2.Методы и принципы оценки объектов недвижимости, оформление результатов и их практическое использование (методы: затратный, сравнения продаж, капитализация доходов).

Принципы оценки объектов недв-ти — это свод методических правил, на основании к/х опр-ся степень воздействия различных факторов, влияющих ни ст-ть объекта недв-ти. Выделяют след.принципы: пр. полезности – объект недв-ти с большей полезностью обладает более высокой ст-тью на рынке; пр. замещения – покупатель в усл-х откр.рынка не заплатит за объект больше, чем за объект аналогичной полезности; пр. ожидания –на ст-ть нед-ти влияют ожидаемые преимущества от владения объектом, будущие ожидания, выраженные в денежной форме с поправкой на текущую ст-ть. пр. предельной прод-ти – последов-е улучшение будут сопровождаться ростом ст-ти объекта, (соотношении затрат на дополнительное улучшение с ростом ст-ти объекта); пр. сбалансированности –чем более гармоничнее и сбалан-е элементы объекта, тем выше его ст-ть на рынке; пр. зависимости от внешней среды – основан на учете изменения ст-ти объекта, вызванного влиянием внешней среды; пр. соответствия – характеристики объекта недвижимости (уровень удобств и услуг, арх-план решения) должны соотв-ть друг другу и отвечать потр-м и ожиданиям рынка; пр. спроса и предложения – осн на опред ст-ти объекта с соотношением спроса и предл; пр. конкуренции - установлении рыночных цен наиболее приемлемых для продавца и потребителя; пр. изменения ст-ти – на учете изменений соответствующим ЖЦР (внедрение, стабильность, упадок, обновление). Особое место занимает обобщающий пр. наилучшего и наиболее эффектного использования (ННЭИ) – осн-н на опр-ии ст-ти недв-ти в случае использ-я объекта наилучшим способом. ННЭИ – это такой, вариант использования неосвоенного или застроенного участка, выбранный среди рациональных, реальных и законных альтернативных вариантов, который является: 1) физически возможным; 2) юридически правомочным; 3) финансово оправданным; 4) мах по прибыльности (т. е. приводит к наивысшей ст-ти земли). В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа: 1 эт. Определение наилучшего варианта землепользования. 2 эт. Опр-е наилучшего варианта использ-я имеющегося на участке строения. Из всех факторов, влияющих на рыночную ст-ть, важнейшим является суждение о ННЭИ объекта Недв-ти. Это суждение является основополагающей предпосылкой его ст-ти. В мировой практике применяются 3 основных метода оценки ст-ти объекта недв-ти: затратный, метод сравнения продаж, метод капитализации доходов (доходный). Затратный метод – метод оценки ст-ти, который обеспечивает оценку рыночной ст-ти недв-ти на основе затрат на приобретение свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений, необходимых для того, чтобы создать недв-ть равной полезности. При расчете затрат на новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика, в основе данного метода лежит принцип замещения. Преимущества: возможность тех/эк-го ан-за объекта с учетом улучшений; оценка общих и специальных объектов; оценка объектов на малоактивных рынках и для целей страхования и налогообложения. Недостатки: высокие затраты труда, проблематичность расчета ст-ти воспроизводства старых зданий; несоответствие затрат на приобретаемый объект к затратам на новое строительство. Метод сравнения продаж основан на сравнении объекта оценки с аналогами. Применяют при оценке вторичного жилья, для определения итоговой ст-ти объекта необходимо вносить текущее корр-ки в формирование цены (местоположение объекта, условий финансирования, дата продажи и т.д.). Требования, предъявляемые к аналогу: аналог должен быть похож на объект оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам; цена аналога должна быть известна из сделки состоявшейся при сходных условиях.. Метод капитализации доходов основан на опр-нии текущей ст-ти недв-ти и ожидаемых от нее доходов. При подсчете величины будущих доходов используют к-т капитализации – ставку, используемую для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной ст-ти. К_кап=Д_ож / Ст_нед Доходный подход важен для инвесторов, позволяет учитывать ожидаемую инвестиционную прибыль, однако в нестабильных эк и полит условиях увел-ся неточность прогноза, возрастает риск инвестиций в рынок нед-ти. Отчет должен в себя вкл дату составления, основания для проведения оценки, юр адрес оценщика, точное описание объекта оценки, послед-ть определения ст-ти объекта и перечень док-ов устанавливающих колич-ые и кач-ые характеристики объекта. Содержание отчета: общие сведения, основные факты и выводы, цель оценки, оцениваемые права, сертификат кач-ва, квалификация оценщика, допущения и ограничения при оценке, описание земельного участка, описание улучшений, общая хар-ка региона, анализ рынка недв-ти города, анализ ННЭИ объекта оценки (зем-ый участок, строение).