- •Расчет рыночной стоимости величины арендной платы
- •1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- •Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному подходу:
- •2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- •Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом:
- •(Триста сорок пять) рублей за 1 кв.М.
Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному подходу:
356
(Триста пятьдесят шесть) рублей за 1 кв.м.
2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Для расчета стоимости прав аренды нежилым помещением, предполагается исследование рынка арендных ставок по аналогичным объектам недвижимости, определение структуры рыночной арендной ставки и сопоставление ее с условиями формирования арендной ставки арендодателя. Итоговая величина рыночной арендной ставки для оцениваемой недвижимости определяется с учетом особенностей взаиморасчетов арендатора и арендодателя и отличий контрактной арендной ставки от рыночной для данного типа использования недвижимости.
Для обоснования стоимости прав аренды собственника к арендатору по арендным платежам за владение и пользование в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, который предполагает следующую последовательность действий:
1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого помещения, с объектами – аналогами;
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого помещения;
5. расчет рыночной стоимости прав аренды собственника к арендатору по арендным платежам оцениваемого помещения.
В результате анализа рынка объектов сходных с оцениваемым объектом и расположенных на незначительном удалении от объекта оценки, по состоянию на дату оценки были выявлены аналоги, представленные в следующей таблице:
Таблица 2
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТАХ АНАЛОГАХ ВЫСТАВЛЕННЫХ НА АРЕНДУ |
||||
Характеристика |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Назначение |
помещение под офис |
помещение под офис |
помещение под офис |
помещение под офис |
Общая площадь, кв. м. |
69,7 |
154,0 |
287,7 |
100,5 |
Арендная плата за объект в месяц, руб. |
27 880 |
69 300 |
129 465 |
50 250 |
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб. |
400 |
450 |
450 |
500 |
Время сдачи в аренду |
23-30 мая 2011 г. |
23-30 мая 2011 г. |
23-30 мая 2011 г. |
23-30 мая 2011 г. |
Обременения |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Условия финансирования |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Местоположение (адрес) |
1-ый Безымянный пер. |
Карбышева |
Уссурийская |
Победы, 84 |
Возможность парковки |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
Состояние улучшений, ремонт |
ремонт |
ремонт |
ремонт |
ремонт |
Этаж |
1 |
1 |
1 |
1 |
Наличие отдельного входа |
да |
нет |
нет |
нет |
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Источник информации |
Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 301 |
Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 302 |
Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 303 |
Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 305 |
Таблица 3
ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК ЦЕН-АНАЛОГОВ |
|||||
Характеристика |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Объект оценки |
Назначение |
помещение под офис |
помещение под офис |
помещение под офис |
помещение под офис |
помещение под офис |
Общая площадь, кв. м. |
69,7 |
154 |
287,7 |
100,5 |
16,40 |
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб. |
400 |
450 |
450 |
500 |
- |
Условия финансирования |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Наличный расчет, полная сумма |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
400 |
450 |
450 |
500 |
- |
Условия аренды |
через риэлторское агентство (скидка на торг) |
через риэлторское агентство (скидка на торг) |
через риэлторское агентство (скидка на торг) |
через риэлторское агентство (скидка на торг) |
Принятие управленческих решений |
Корректировка, % |
-3 |
-3 |
-3 |
-3 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
388 |
437 |
437 |
485 |
- |
Местоположение (адрес) |
1-ый Безымянный пер. |
Карбышева |
Уссурийская |
Победы, 84 |
Антонова-Овсеенко, 51 |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
388 |
437 |
437 |
485 |
- |
Возможность парковки |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
ограниченное количество |
Ограниченное количество |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
388 |
437 |
437 |
485 |
|
Состояние улучшений, ремонт |
ремонт |
ремонт |
ремонт |
ремонт |
требует ремонта |
Корректировка, % |
-22,47 |
-22,47 |
-22,47 |
-22,47 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
301 |
338 |
338 |
376 |
|
Этаж |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
301 |
338 |
338 |
376 |
- |
Наличие отдельного входа |
да |
нет |
нет |
нет |
нет |
Корректировка, % |
-3,45 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
290 |
338 |
338 |
376 |
- |
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
- |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
290 |
338 |
338 |
376 |
- |
Суммарное количество корректировок |
3 |
2 |
2 |
2 |
11 |
Вес аналога/ сумма балов |
0,1 |
0,3 |
0,3 |
0,3 |
1,00 |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. |
345 |
|
|
|
|
Арендная плата за объект в месяц, руб. |
5 656 |
|
|
|
|