- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
1.4.1. Классификация земельных участков
Земля как объект недвижимости подразделяется:
1) на земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища), к другим угодьям относят кустарники, торфяники, овраги, карьеры и пр.;
2) земли населенных пунктов, В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входят:
• земли городской, поселковой и сельской застройки: состоят из земель, застроенных (подлежащих застройке) жилыми, культурно-
Бытовыми, промышленными и иными сооружениями;
земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи),полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд жителей;
Земли, занятые лесами, а в городах – городскими лесами: земли, которые служат целям охраны ландшафтов.растительногоиживотного мира, сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии; .
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах: земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач;
земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения: земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нересто-охранных полос; земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции; другие земли в системе охраняемых природных территорий; земли памятников природы (типичные или редкие ландшафты, сообщества растительных и животных организмов, редкие геологические образования, виды растений и животных);
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
•ные участки как объект ленд-девелопмента (Lend-Development) г определенные характеристики, основные из которых включают:
права на земельный участок (см. гл. 14)
целевое назначение;
тип;
общие параметры;
местоположение;
инфраструктуру;
Далее указанные характеристики рассмотрены подробно.
Классификация земельных участков по целевому назначению приве- дена в табл. 1.4.1. рине
„
Таблица 1.4.1
Целевое назначение земельных участков
Тип земельного |
Характеристика |
участка по целевому |
|
назначению |
|
1. Земли промышлен- |
Землями промышленности, энергетики, транспорта связи |
ности и иного специ- |
радиовещания, телевидения, информатики, землями для обе- |
ального назначения |
спечения космической деятельности, землями обороны, безо- |
|
пасности и землями иного специального назначения признают- |
|
ся земли, которые расположены за чертой поселений и исполь- |
|
зуются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. |
|
|
|
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, |
|
информатики, объектов для обеспечения космической деятель- |
|
ности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных |
|
специальных задач и права на которые возникли у участников |
|
земельных отношений по основаниям, предусмотренным феде- |
|
ральными законами и законами субъектов РФ и (далее — земли |
|
промышленности и иного специального назначения) |
2. Земли поселений |
Землями поселений признаются земли, используемые и |
|
предназначенные для застройки и развития городских и |
|
сельских поселений и отделенные их чертой от земель дру- |
|
гих категорий |
3. Земли сельскохо- |
Землями сельскохозяйственного назначения признаются |
зяйственного назна- |
земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сель- |
чения |
ского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. |
|
В составе земель сельскохозяйственного назначения выде- |
|
ляются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые вну- |
|
трихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно- |
|
кустарниковой растительностью, предназначенной для обе- |
|
спечения защиты земель от воздействия негативных (вред- |
|
ных) природных, антропогенных и техногенных явлений, |
|
замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, соо- |
|
ружениями, используемыми для производства, хранения н |
|
первичной переработки сельскохозяйственной продукции |
4. Земли лесного фон- |
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, |
да |
покрытые лесной растительностью и не покрытые ею. но пред- |
|
назначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, реди- |
|
ны, прогалины и другие), и предназначенные для ведения |
|
лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота |
|
и другие). Основным целевым назначением земель лесного |
|
фонда является ведение на них лесного хозяйства, лесораз- |
|
ведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение |
|
рационального лесопользования, охраны и защиты лесов |
5. Земли водного фон- |
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными |
да |
объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а так- |
|
же земли, выделяемые для установления полос отвода и зон |
|
охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных |
|
водохозяйственных сооружений, объектов. Основное целевое |
|
предназначение земель водного фонда - обеспечить охрану |
|
вод от загрязнения, засорения, истощения; обеспечить раци- |
|
ональное использование водных ресурсов страны, а также |
|
иных водохозяйственных задач и интересов населения и госу- |
|
дарства в целом. Отсюда объективно следует и взаимообуслов- |
|
ленность правового режима земель водного фонда и правового |
Окончание табл. 1.4.1
Тип земельного участка по целевому назначению |
Характеристика ' |
6. Земли особо охраняемых территорий |
К землям особо охраняемых территорий относятся земли" которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим |
7. Земли запаса |
К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Особенностью земель запаса как самостоятельной категории является то, что их целевое предназначение с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения цели их конкретного использования (и предоставления тому или иному субъекту с выдачей правоустанавливающего, разрешительного документа) земли запаса переводятся в другую категорию. Отличительной чертой правового режима является еще и тот факт, что все земли запаса находятся в государственной и муниципальной собственности |
Типы земельных участков.
1. Пустой земельный участок.
2. Застроенный земельный участок.
Общие параметры земельных участков.
1. Площадь участка.
2. Вид права на участок.
3. Назначение.
4. Площадь застройки.
5. Коэффициент застройки — %.
6. Окружение.
7. Наличие площадок для стоянки и маневрирования большегрузны: автомобилей.
8. Состояние площадки (грунт, бетонные плиты, асфальт).
9. Рельеф площадки.
10. Ограждение территории.
11. Охрана территории.
12. Возможность строительства (профиль производства).
13. Профессиональная система управления.
14. Опытный девелопер, развивающий данный участок.
Местоположение земельного участка.
1. Удаленность от крупных городов и населенных пунктов.
2. Важность географического направления.
3. Удаленность от автотранспортных магистралей.
4. Удаленность от железнодорожных узлов.
5. Удаленность от основных морских путей.
6. Удаленность от аэропортов.
7. Загруженность направления.
8. Качество подъездных путей.
Инфраструктура земельного участка.
1. Электроподстанция (мощность).
2. Железнодорожная ветка.
3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность крана).
4. Газ.
5. Пар.
6. Вода.
7. Котельная.
8. Канализация (тип, система стока).
9. Фактическое состояние коммуникаций.
Параметры строений на земельных участках.
1. Площадь.
2. Год постройки.
3. Физическое состояние сооружения.
4. Этажность.
5. Высота потолков.
6. Сетка колонн.
7. Количество пролетов.
8. Материал поверхности пола.
9. Максимально возможная нагрузка на кв. м.
10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).
11. Пандусы.
12. Освещение.
13. Наличие офисных площадей.
14. Наличие системы вентиляции.
15. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
16. Наличие системы охранной сигнализации и системы видеонаблюдения.
17. Наличие оптико-волоконных телекоммуникаций.
Юридическая схема прохождения сделки при оформлении прав на земельный участок.
1. Договор купли-продажи.
2. Продажа акций/долей.
3. Продажа предприятия.