1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения

С финансовой точки зрения различают:

. free development - девелопмент, подразумевающий работу по найму, те осуществление девелоперских работ по заказу в обмен на опре­ деленную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При этом девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девело­ пера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендатора­ ми. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тенде­ ра. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь осуществляет проектирование на деньги заказчика, необ­ ходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитек­ торов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответствен­ ность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руко­ водство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта. Примером такой организации взаимоотношений заказчика и девелопера являются так называемые ЕРСМ-контракты (тип контрактов, определяющий функционал девелопера-подрядчика ЕРСМ (Engineering, Procurement, Construction, Management) — управление инжинирингом, поставками, строительством, т. е. управ­ ление проектом). Однако в полном объеме в России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, [ализирующихся исключительно на этом виде деятельности и вых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и особенно по управлению объектом недвижимости;

speculative development - когда девелопер осуществляет разработ- hеализацик> проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды. При этом девелопер созда- ет коммерческую недвижимость, выступая как единоличный орга­низатор проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства,которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, влеченных инвестиций, банковских

кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объ­екте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% от стои­мости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неуда­чи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода явля­ется наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риелтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Соответственно девелоперов принято делить на три группы:

девелоперы-инвесторы (или speculative девелоперы), которые вкла­дывают значительную часть средств в собственные проекты;

смешанные девелоперы, которые инвестируют в проекты только небольшую долю средств, порядка 10% стоимости проекта;

«чистые» девелоперы (или fee-девелоперы) — те, кто прорабаты­вает и развивает проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение. Такой вид девелопмен­та «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу «чистый» девелопер получает комиссию (английское сло­во fee как раз и означает «комиссия, вознаграждение» — отсюда и второе название — fee-девелопер) в размере 5-10% от стоимости всего проекта.

В любом случае цель всех видов девелопмента — получение прибы­ли от недвижимости. Основными принципами эффективного девелоп­мента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. По стратегиям ведения девелоперского бизнеса различают:

стоимостно-ориентированный девелопмент — ориентация на макси­мальную стоимость объекта недвижимости, при этом для девелопе­ра главным является ликвидность проекта, т. е. он создается с целью последующей продажи;

доходно-ориентированный девелопмент — ориентация на макси­мальный доход от объекта недвижимости, при этом для девелопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в процессе его эксплуатации.

При этом классический девелопмент, или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар, на РН России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информа­ции о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимо­отношениями бизнеса и власти.

За рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает

60-70% но в нашей стране подавляющее большинство компаний предаю, читают идти по пути speculative или смешанного девелопмента.

Пример. Классическая схема финансирования Девелоперского проекта

После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25 % стоимости про­екта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап—привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика —10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиен­тов, поиск которых начинается не позже чем при 50 %-ной готовности объекта.