3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду

Ценообразование, связанное с арендой, т.е. определение ставок арендной платы, отличается от ценообразования при продаже тем, что формирование ставок аренды ориентируется больше на краткое рочные тенденции на рынке, так как жизненный цикл но значительно короче жизненного цикла сти. Таким образом, ставки арендных платежей текущей рыночной цене не всегда должны отражаться имиджа стабильного и справедливого арендо_Дате: Гминимизировать колебания арендной ставки (так как именно является ключевой на рынке), но расширить механизмы стоимостными отличиями. Так, вместо прямого изме­нения ставки арендной платы на жилую недвижимость девелопер может: уменьшить размер страхового гарантийного депозита; / предлагать накопление страхового гарантийного депозита, т. е. усло­вие аренды, в соответствии с которым жильцы вносят небольшой пер­воначальный страховой гарантийный депозит или вообще не вносят никакого страхового гарантийного депозита, и на их счет ежемесяч­но зачисляется по 20-30 долл., которые они получают по истечении примерно шести месяцев. Этот метод поощрения также стимулирует своевременность платежей; • предоставить бесплатное подключение к кабельному телевиде­нию или иные услуги, которые обычно подразумевают помесяч­ную оплату; / установить дополнительные бытовые приборы, например микро­волновые печи, потолочные вентиляторы и стиральные машины и/или сушильные агрегаты. (Такие бытовые приборы являются долгосрочным улучшением данной квартиры.); ^ предоставить преимущества при вступлении в спортивные и иные

клубы. При принятии ценовых решений в случае сдачи объекта в аренду необхо­димо понимать различие между тремя основными типами арендных ставок: арендная плата на условии «все включено», чистая арендная плата и аренд­ная плата с пределом расходов. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки как для арендатора, так и для девелопера (владельца).

Арендная плата на условии «все включено». В этом случае владелец недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, при­нимает на себя риск, связанный с ростом расходов. Этот тип арендной платы предпочитают небольшие арендаторы, которым нужна постоян­ная арендная плата, которая не будет увеличиваться с течением време­ни. Типичный состав затрат, входящих в арендную плату на условии «все включено» (валовая арендная плата) за офисные помещения, пока­зан в табл. 3.3.2.

Таблица 3.3.2

Типичная структура затрат, входящих в валовую арендную плату __„ (за офисные помещения)

№	Статья затрат		Доля затрат, %
1	Базовая арендная плата	70
2	Электроэнергия	5
3	Уборка	4
4	Управление	6

Окончание табл. 3.3,2

5	Уход за территорией и общее обслуживание	6
6	Лифтовое хозяйство	2
7	Безопасность	1
8	Страхование	2
9	Налоги	4
	Всего арендная плата	100

Распространены три разновидности чистой арендной платы, однако важно помнить, что определения этих типов на разных рынках могут быть различными. В случае чистой арендной платы арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых операционных расходов по содержанию здания, например коммунальных платежей. В случае двой­ной чистой арендной платы арендатор платит то же, что и в случае чистой арендной платы, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание. В слу­чае тройной чистой арендной платы арендатор несет все операционные расходы здания, включая расходы по капитальному ремонту.

В случае арендной платы с пределом расходов арендатор и владелец недвижимости делят расходы между собой. Владелец выплачивает опре­деленную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх этой суммы. Обычно предел расходов определяется путем оценки расходов за первый год работы. Таким образом, арендатор несет все расходы, пре­вышающие установленный размер, на протяжении срока аренды после второго года. Предел расходов перекладывает ответственность за выпла­ты, связанные с увеличением расходов, на плечи арендатора, — по сути так же, как это делается при использовании чистой арендной платы. Воз­можна также такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей, но не за другие расходы.

Девелоперам следует уточнить, какие определения для различных типов чистой арендной платы используются в данной местности, чтобы избежать путаницы в переговорах с потенциальными арендаторами и брокерами. В конечном счете ответ на вопрос о том, какие расходы должен будет нести арендатор, а какие — владелец, будет определен в договоре аренды, являю­щемся результатом переговоров между владельцем и арендатором.

Использование чистой арендной платы позволяет девелоперу перело­жить на плечи арендаторов часть переменных расходов (если не все рас­ходы), связанных со сдачей недвижимости в аренду, а именно: растущие операционные расходы, расходы на обслуживание, налоги, коммуналь­ные платежи и страхование.

Арендная плата, вносимая арендаторами, определяется путем умно­жения установленной ставки арендной платы на арендуемую площадь, кроме того, арендаторы платят за свою долю помещений общего пользо­вания. Большинство арендаторов знают, что такое коэффициент полезной площади и как он влияет на общую сумму арендной платы. Поэтому те,

кто занимается сдачей в аренду, когда ™^ы^^«™« ^а*^е*Да-торам ставки арендной платы и условия аренды, должны знать отношение арендуемой площади к полезной и его значение для данного здания.

Базовая арендная плата, которую можно взимать с арендаторов, зависит от рыночных условий. Если доля свободных площадей на данном рынке превышает 15 %, то у арендаторов более удачная позиция при проведении переговоров и, возможно, базовую арендную плату придется снижать.

Договор аренды определяет условия, на которых арендатор получа­ет право пользования помещением. У большинства девелоперов офис­ных зданий есть собственные стандартные формы договоров, которые используются в качестве основы при проведении переговоров с потен­циальными арендаторами. У многих корпоративных арендаторов так­же есть свои формы, и переговоры с такими арендаторами часто начи­наются с решения вопроса о том, какая форма будет использована в ка­честве исходной.

Обычно основное внимание в переговорах уделяется четырем вопро­сам: арендной плате, сроку аренды, улучшениям для арендатора, а также скидкам и уступкам, таким как период бесплатной аренды или возмеще­ние расходов на переезд. Ставки арендной платы меняются в зависимо­сти от того, какую площадь будет занимать арендатор и на какой стадии реализации проекта он подписал договор. Первым арендаторам в здании не только устанавливают более низкие ставки арендной платы, но иногда даже выделяют долю собственности на здание.

Способность удовлетворить потребности арендаторов — это ключ к успешному ведению переговоров. Нужна ли арендатору бесплатная арен­да на протяжении некоторого периода, или низкая первоначальная аренд­ная плата с последующим увеличением, или дополнительные улучшения для арендаторов сверх стандартного набора? Все может быть предметом обсуждения, включая стоимость дополнительных улучшений. Обычно небольшие арендаторы предпочитают больший размер возмещения рас­ходов по проведению улучшений, поскольку у них зачастую недостаточ­но средств, для того чтобы заплатить авансом за проведение улучшении. Более крупные арендаторы часто предпочитают некоторый период бес­платной аренды.

В каждом договоре аренды должна содержаться следующая информа­ция:

^ местоположение помещений в здании;

v его размеры и метод измерения площади;

^/ возможности для расширения, если они есть;

*" срок действия договора аренды, возможности продления и льготные условия отмены действия договора;

• арендная плата в расчете на квадратный метр (кв. м);

^ услуги, предоставляемые согласно договору аренды, и стоимость этих услуг;

* работы по отделке помещений, которые должны быть выполнены девелопером за базовую арендную плату;

/ часы работы здания;

/ обязанности владельца зданий

услуг; обслуживанию и предоставлению

/ обязанности арендатора по обслуживанию и предоставлению услуг-/ условия увеличения арендной платы на п_Ротя^нии^_Р™рендь1 , количество мест стоянки, их местоположение и усло^исп^

/ допустимое назначение сдаваемых в аренду помещений, разрешенное положениями о зонировании и строительными правилами

/ дата, начиная с которой арендатор получает право владения, и дата начиная с которой производится выплата арендной платы-

• субаренда и возможности передачи права пользования, если они предусмотрены.