2. Основные участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вооб­ще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуги т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятель­ности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономии ских субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рын­ка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

ЖЦ недвижимости как физического объекта		ЖЦ недвижимости как экономического, объекта (товара)		ЖЦ недвижимости как объекта собственности		ЖЦ недвижимости – предприятия как имущественного комплекса
Прединветиционная стадия (замысел, анализ возмозможностей, обоснование) Создание, формирование (проектирование, строительство) Ввод в эксплуатацию Использование Функциональное устарение Каитальный ремонт или развитие Невосстановимый физический износ Прекращение: естественное, разрушение, снос		Создание Государственная регистрация Владение и использование, смета владельцев (собственников) Развитие Ухудшение потребительскихт свойств Окончание экономического срока жизни		Приобретение (покупка, наследование, постройка) Государственная регистрация права собственности Владение и использование в определенный период Управление объектом недвижимости Распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные операции) Развитие недвижимости Смена права собственности (продажа, дарение, реквизиция и пр.) Государственная регистрация сделок Окончание жизниобъекта		Создание Государственнвя регистрация прав собственности (государственной, частной, долевой) Становление Развитие Оптимальное функционирование Смена собственника (необязательный этап) Спад Реорганизация, реформирование, реструктуризация Банкротство (возможный, но необязательный этап) Ликвидация (возможный, но необязательный этап) Прекращение функционирования: естественное невосстановимое прекращение, физическое разрушение (износ), сознательный износ

Рис. 1.2.2. Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объек­ты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирую­щими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирую­щими способами использования земель.

Особенности рынка недвижимости характеризуются следующими при­знаками.

1. Локализация:

• абсолютная неподвижность;

• большая зависимость цены от местоположения;

• нельзя продавать по образцам.

2. Вид конкуренции:

• несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;

• небольшое число покупателей и продавцов;

• уникальность каждого участка;

• контроль над ценами ограничен;

• вступление в рынок требует больших капиталов.

3. Эластичность предложений:

• низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается;

• спрос может быть очень изменчивым.

4. Степень открытости:

• сделки носят частный характер;

• публичная информация, часто неполная и неточная;

• покупатель должен прибыть к неподвижному участку.

5. Конкурентоспособность товара:

• во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием

• соседства;

• специфичность индивидуальных предпочтений покупателей.

6. Условия зонирования:

• регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом

• водного, лесного, природоохранного и иного специального права;

• ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

• большая взаимозависимость частной и других форм собственности.

7. Оформление сделок:

• больше юридических сложностей, ограничений и условии.

8. Стоимость:

• включает стоимость участка как физического объекта и все связан-

• ные с ним права.

9. Современное состояние:

спрос на землю ниже предложения, то есть отсутствие Дефицита;

тенденции стабилизации и снижения цен.

Особенности рынка недвижимости обусловлены риродой недвижимости.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посред-ством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы устанавливаются цены и распределяется пространство между раз­личными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недви­жимости - это сложная структура, цель которой - свести покупателей с продавцами. Упрощенная модель участников рынка недвижимости

показана на рис. 1.2.3.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели);

• покупатели (арендаторы);

у профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юриди­ческое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управ­ления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятель­ность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую дея­тельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется

перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и переч-

ем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно

разделить на институциональных и неинституциональных участников.

институциональным участникам, представляющим интересы госу-

i и действующим от его имени, относятся организации следующего

. Федеральные и территориальные земельные органы занимают™» инвентаризацией земли, созданием земельногоS^SS^S нием территорий, оформлением землеотвода- Кирова

• Федеральные и территориальные органы архитектуры и градострои­тельства, занимающиеся утверждением и согласованием градострои­тельных планов застройки территорий и поселений, созданием гра­достроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство-

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуа­тации, финансируемые из бюджета;

• органы — регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридиче­ские или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную ком­мерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности);

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совер­шении сделок с недвижимостью;

• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стои­мости объектов;

• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недви­жимости, в том числе организацией и финансированием инвестици­онного проекта, проектированием и строительством, продажей объ­екта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятель­но или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вто­ричной застройкой) территорий;

• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций

рынки недвижимости (РН);

• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, про­фессиональной ответственности;

• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся создани­ем и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищ­ные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инве­стиционных проектов;

• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специали­зирующиеся на тематике РН;

• специалисты по информационным технологиям, обслуживаю­щие РН;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации пер­сонала;

• любые специалисты — сотрудники и члены национальных и между­народных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Создавая или используя полезные свойства объекта недвижимости, субъекты гражданских правоотношений играют разные функциональ­ные роли: собственника, застройщика, заказчика в строительстве, стро­ительного подрядчика, девелопера, инвестора, риелтора, управляюще­го объектом недвижимости, гаранта (поручителя), специализированной эксплуатационной организации (организации, специализирующейся на эксплуатации объектов недвижимости), нотариуса, покупателя (потре­бителя), продавца, оценщика, арендодателя, арендатора, регистратора, инвентаризатора и др. (см. табл. 1.2.2).

Каждой функциональной роли соответствует определенный вид про­фессиональной деятельности: девелопмент (комплексная застройка и раз­витие территории), риелторская и оценочная деятельность, аренда объек­тов недвижимости, строительство объектов недвижимости, финансовая деятельность (кредитование строительства, инвестирование строитель­ства, страхование операций с недвижимостью), купля-продажа объектов недвижимости, управление объектами недвижимости (государственной, областной, ведомственной, муниципальной недвижимостью, кооперати­вы, частные (индивидуальные) фонды и пр.).