- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
Часть 1. Общие положения
1.1. Управление проектами формирует комплекс организационно-структурных, управленческих и финансово-экономических механизмов, согласованная работа которых позволяет:
— наилучшим образом организовать инвестиционный процесс;
-— сбалансировать на всех уровнях инвестиционные программы по материальным, финансовым и трудовым ресурсам;
— скоординировать деятельность всех участников проекта;
— использовать наиболее эффективные схемы финансирования.
1.2. Ключевой фигурой в инвестиционном процессе является
тор проекта (ДП, проект-менеджер) - юридическое или физическое лицо, обеспечивающее выполнение задач, перечисленных и несущее ответственность за успех проекта в целом. Характер и мер ответственности определяются условиями контракта и принятой схем управления проектом.
В зависимости от размера и сложности проекта ДП формирует группу -т.н. команду проекта, каждый член которой отвечает за определеный элемент/фазу проекта и работает в рамках определенных сроков и бюджета.
Часть 2. Директор проекта
2.1. Директор проекта (далее - ДП) назначается генеральным дирктором из числа наиболее квалифицированных работников компании и по должностному положению соответствует начальнику департамента. По отдельным, наиболее приоритетным, проектам статус ДП может по решению генерального директора соответствовать должности заместа-теля генерального директора. Перечень проектов, по которым назначается ДП, утверждается ежегодно Генеральным директором за 2 месяца до начала планируемого года.
2.2. ДП работает с Компанией по контракту, заключаемому на период реализации проекта. В контракте детально оговариваются права, обязанности и ответственность ДП.
2.3. Основными функциями ДП являются:
- координация проекта на всех этапах его осуществления — от предин-вестиционных обоснований до вывода проекта на запланированные характеристики,
— контроль за обеспечением плановых характеристик проекта,
— согласование текущих изменений временных, затратных и других показателей проекта,
— информирование руководства отрасли и участников проекта о текущем состоянии и необходимых корректировках проекта,
— обеспечение нормальной работы команды проекта.
2.4. ДП имеет право:
— формировать команду проекта — как из числа штатных работников Компании и его дочерних предприятий, так и из привлекаемых со стороны;
- представлять Компанию во внешних организациях по любым вопросам, относящимся к возглавляемому проекту;
— решать возникающие по проекту вопросы с любым работником Компании;
- визировать (согласовывать) все решения, связанные с проектом, на любой стадии его осуществления. Состав вопросов, подлежащих согласованию с ДП, утверждается правлением по каждому конкретному проекту;
- делать представления о поощрениях или наказаниях любого участника проекта из числа работников Компании.
Часть 3. Команда проекта
3.1. Команда проекта создается по представлению ДП, согласовываемому с генеральным директором Компании на период реализации проекта, и формируется из числа квалифицированных специалистов, являющихся штатными сотрудниками Компании, а также из приглашенных по контракту/трудовому соглашению.
3.2. Профессионально-квалификационный и численный состав коман ды, а также условия работы определяются проектом и контрактом Во всех случаях следует при комплектовании команды проводить тестирован^ по существующим методикам, имеющее целью определить профессионале ную и психологическую пригодность кандидатов.
3.3. С целью стимулирования эффективной работы команды должна разрабатываться соответствующая система оплаты труда, напрямую увязывающая размеры вознаграждения с результатами труда.
Приложение 2.6. Система КСУ. Бюджетирование
Назначение
Корпоративный Стандарт Управления (далее — КСУ) «Бюджетирование» используется:
— для повышения эффективности работы компании;
— регулярного получения достоверной информации о результатах хозяйственной деятельности;
— выявления и контроля всех финансовых потоков предприятия;
— эффективного управления затратами на производство, оборотными средствами, запасами, дебиторской и кредиторской задолженностью;
— оптимизации налогообложения;
— управления документооборотом внутри предприятия;
— осуществления контроля эффективной работы подразделений и их руководителей на всех стадиях реализации бюджета.
Сфера действия
Корпоративный стандарт управления распространяется на следующие подразделения соответствующих руководителей ОАО «Трубопро-водстрой*:
— Бюджетный совет;
— Финансовый департамент;
— Директоров проектов;
— Проект-менеджеров дочерних/аффилированных компаний;
— Отделение разработки проектов и программ;
— Информационно-аналитический департамент;
— Руководителей дочерних/аффилированных компаний. Решением Генерального директора ОАО «Трубопроводстрой» круг лиц,
на которых распространяется действие данного стандарта, может быть изменен.
Сфера действия данного стандарта может быть расширена или сужена за счет вновь создаваемых или ликвидируемых должностей, подразделений и других структурных единиц.
Ответственность:
— за практическую реализацию настоящего стандарта ответственность несет руководитель Финансового департамента;
— стандарт рассматривают и согласовывают члены Бюджетного совета утверждает Генеральный директор ОАО «Трубопроводстрой»i
— контроль за реализацией положений настоящего стандарта возлагается на руководителя Финансового департамента;
— ответственность за применение данного стандарта несут руководители, указанные в и.2.1 настоящего стандарта;
- матрица распределения ответственности руководителей подразделений ОАО «Трубопроводстрой» показана на рис. 1. Термины, определения, сокращения
Бюджетирование — метод разработки основных бюджетов организации и взаимоувязка различных функциональных областей деятельности, направлений деятельности, подразделений между собой для достижения удовлетворительных финансовых показателей деятельности а также выявление причин, возникающих отклонений, прогнозирование их последствий и принятие на основе этого управленческих решений с целью достижения кратко-, средне- и долгосрочных целей с использованием современных разработок в области автоматизации управления.
Центры финансового учета (далее — ЦФУ) — Департаменты, направления, отделения/группы Центра управления компанией, дочерние и аффилированные управляющие компании, участвующие в формировании бюджетов.
Текущая деятельность включает приток денежных средств от реализации продукции (оказания услуг), а также отток денежных средств, связанный с текущими расходами, включая выплаты поставщикам товаров и услуг, зарплаты, расчеты с бюджетом, проценты за пользование заемными средствами.
Инвестиционная деятельность включает приобретение долгосрочных активов, таких как имущество и оборудование, вложения в ценные бумаги, не являющиеся эквивалентами денежных средств и т. д. Сюда же включаются операции деинвестиций и реализация долгосрочных активов.
Финансовая деятельность включает взятие займов, а также выпуск обыкновенных и привилегированных акций. Погашение ссуд, как и выплаты дивидендов акционерам и использование денежных средств для выкупа акций, также относится к финансовой деятельности.
Центр управления компанией — аппарат управления ОАО «РАО Рос-нефтегазстрой ».
IDEFO, IDEF3 — стандарты проектирования бизнес-процессов (см-Приложение), инструмент анализа и моделирования деловых процессов предприятия. В 2000 году ТК 431 Госстандарта РФ утвердил рабочий документ Р50.1.028-2001. «Методы функционального моделирования: IDEF0». Рекомендовано использовать IDEFO-методологию для функционального моделирования деятельности в организациях и на предприятиях Российской Федерации.
Для обозначения бизнес-функций приняты следующие термины: - бизнес-процесс (в данном контексте) — совокупность видов деятельности, начинающихся с одного или более входов и заканчивающихся результатом (выходом), удовлетворяющим так называемого клиента процесса;
- «Вход» - входящие данные и документы, на основе которых фот>-мируется данный бюджет;
- «Выход» — исходящие данные и документы, на основе которых формируется последующий бюджет;
— «Управление» —регламентирующие документы и данные, участвующие в формировании бюджета;
— «Механизм» —ЦФУ, принимающие участие в формировании данного бюджета.
Описание процесса
Общие положения:
— Бюджет составляется на срок, равный установленному настоящим стандартом бюджетному периоду, и включает плановую и фактическую части;
— Формирование и занесение плановых данных производится с использованием следующих документов:
договоры с контрагентами, в том числе, условия расчетов по договорам,
графики поставок и отгрузок,
внутренние учетные документы центров финансового учета. Состав бюджета
Рабочая методика формирования операционного, финансового и инвестиционного бюджетов разрабатывается ЦФУ на основе положений настоящего стандарта. Блок-схема формирования основного бюджета приведена на рис. 2. Первичная декомпозиция блока КСУ «Бюджетирование» показана в приложении 2.
Состав операционного бюджета:
— бюджет продаж,
— бюджет производства,
- бюджет производственных запасов,
— бюджет прямых затрат на материалы,
— бюджет общепроизводственных накладных расходов,
— бюджет прямых затрат на оплату труда,
— производственная себестоимость реализованной продукции,
— бюджет коммерческих расходов,
— бюджет управленческих расходов. Состав финансового бюджета:
— отчет о прибылях и убытках,
— бюджет движения денежных средств (Кассовый бюджет),
— балансовый отчет.
Состав инвестиционного бюджета:
— прогноз инвестиций,
- прогноз инвестирования сторонними организациями,
- прогноз по привлеченным кредитам и расходам на их обслуживание,
- прогноз размещения и покупки корпоративных акции.
Порядок разработки бюджетов
Бюджеты разрабатываются в следующей последовательности.
Бюджет продаж
Вход:
— План финансово-хозяйственной деятельности,
— Стратегический план развития.
Разработчики и материалы для формирования бюджета продаж
ЦФУ |
Разрабатываемые материалы |
Стратегического маркетинга* |
Материалы исследования рынка Ценовая политика Анализ конкурентов Долгосрочные тенденции продаж товаров, услуг |
Координации деятельности дочерних /аффилированных компании |
Агрегированные данные по объему реализованной продукции в разрезе бизнес-единиц, включая прочие работы и услуги, производимые в соответствии с заключенными договорами |
Подготовки контрактов и закупок |
Данные по заключенным контрактам в отчетном периоде с условиями расчетов |
Финансовых проектов |
Прогноз поступлений и выплат по финансовой деятельности |
Стратегического планирования |
Прогноз поступлений и выплат по инвестиционной деятельности |
Проект- менеджеры |
Прогноз поступления от продаж по контрактам предыдущих периодов |
Дочерние/аффилированные компании |
Графики и цены поставок; данные из внутренних учетных документов |
* Наименование отражает направление деятельности ЦФУ; соответственно,
название подразделения в штатном расписании может быть иным.
Регламентирующие документы:
— контракты прошлых отчетных периодов,
— контракты отчетного периода,
— графики производства работ.
Бизнес-процесс:
— формирование бюджета продаж.
Выход:
— бюджет продаж на отчетный период,
— база для формирования бюджетов производства, производственн запасов, управленческих расходов, движения денежных средств
Бюджет производства
Вход:
— Агрегированный бюджет продаж и коммерческих расходов.
Бизнес - процессы |
Бюджетный совет |
Финансовый департамент |
Группа проект-менеджеров |
Группа подготовки контрактов и закупок |
Группа стратегического планирования |
Дочерние/ аффилированные компании |
Разработка форм бюджета |
У/Р |
В |
С |
С |
С |
С |
Подготовка плановой части бюджета |
|
В |
В |
В |
В |
В |
Консолидация переданных планов, анализ, коррекция |
|
В |
С |
С |
С |
С |
Утверждение планов |
У |
Р |
|
|
|
|
Подготовка отчетов об исполнении бюджетов |
|
С/В |
В |
|
|
В |
Консолидация и анализ переданных отчетов |
|
В |
|
|
|
|
Подготовка консоли-1 дированного отчета и аналитической записки |
|
В |
|
|
|
|
Корректировка плановой части бюджета |
У/Р |
В |
С |
С |
С |
С |
Условные обозначения:
С - согласование;
Р — рекомендация;
В - выполнение;
У — утверждение» (принятие решения).
Рис. 1. Матрица распределения ответственности
Бюджет прямых затрат на материалы
Бюджет продаж
А1
Бюджет производства
А1
Основные бюджетные документы |
Бюджет общепроизводственных накладных расходов
Производственная собственность реализованной продукции
Бюджет коммерческих расходов
Бюджет движения денежных средств
Бюджет производственных запасов
А1
Бюджет управленческих расходов
Бюджет прямых затрат на оплату
Отчет о прибылях и убытках
балансовый отчет
Инвестиционный бюджет
Рис. 2. Блок-схема формирования основного бюджета
Разработчики и материалы для формирования бюджета производства
ЦФУ |
Разрабатываемые материалы |
Проект-менеджеры |
Прогноз выполнения контрактов |
Дочерние/аффилированные компании |
Данные проектно-сметной документации График подготовки и производства работ Акты выполненных работ |
Регламентирующие документы:
— проектно-сметная документация,
— акты приемки,
— выполняемые контракты,
— нормативные акты.
Бизнес-процесс:
— формирование бюджета производства. Выход:
— бюджет производства на планируемый период,
— данные для бюджета прямых затрат на материалы, прямых затрат на оплату труда, общепроизводственных накладных расходов.
Бюджет производственных запасов Вход:
— бюджет продаж.
