2.9. Участники девелоперских проектов

Команда проекта включает ряд проектантов и консультантов, выпол­няющих самые разные задачи: от анализа и планирования до проектиро­вания объекта и управления строительством. Рассмотрим основные груп­пы участников.

Архитектурно-строительная фирма (в зарубежной практике — так называемый архитектор). Основные требования:

• соответствие опыта архитектора масштабам и задачам проекта (необходима проверка репутации, рекомендаций, соответствую­щей лицензии);

• адекватный подход к решаемым проблемам на основе взаимного ува­жения. В общем случае архитектор обязан прислушиваться к мне­нию девелопера;

• работа на основе контракта, в котором, кроме стандартных поло­жений, должны быть прописаны специальные задачи данного про­екта;

• состав проекта должен соответствовать не только действующим нор­мативным положениям, но и насущным интересам конкретного про­екта. Девелоперу следует просматривать проектно-сметную доку­ментацию на всех этапах ее проработки, включая промежуточные этапы (за рубежом такие чертежи часто называют «завершенными» на 25 %, на 50 %, на 75 % и на 95 %);

• при подготовке и после начала строительства архитектор должен постоянно контролировать процесс, включая этап завершения стро­ительства

• используются две модели взаимоотношений девелопера и архитек­тора: первая — последовательная (проектирование осуществляет­ся по отдельному тендеру, предшествующему строительству); вто-рая — метод параллельного проектирования (fast-track approach), при котором подрядчик начинает принимать участие в работе на ран­них этапах проектирования;

• оплата архитектора может производиться как на основе контракта с фиксированной ценой, так и на основе определенного процента (обыч­но от 3 % до 5 %) от основных расходов. Второй метод более адекватно отражает затраты труда архитектора, но не побуждает к их экономии.

Архитекторы по ландшафту в качестве главной задачи формируют внеш­ний вид объекта так, чтобы совместно с архитекторами повысить привлека­тельность проекта, разработать ландшафтный план, план озеленения соз­дать элементы благоустройства, произведение декоративно-прикладного искусства, вывески и указатели. Выбор архитектора по ландшафту может быть обязанностью архитектора, но под контролем девелопера.

Специалисты по землеустройству (землеустроители) разрабатывают проекты девелопмента земли, а также занимаются распределением типов землепользования на объектах в соответствии с пожеланиями заказчика. Основное требование к такому специалисту — способность к слаженной работе с инженерами проекта.

Инженеры. В проекте участвуют инженеры различных специально­стей: по общестроительным, техническим и электрическим работам, граж­данскому строительству и др. Они назначаются главным архитектором, главным инженером проекта и работают в тесной взаимосвязи с командой в течение всей разработки проектной документации.

Инженеры могут входить в штат фирмы или работать по договору. Эффективная координация проекта основывается девелопером на пред­варительных консультациях и должна быть осуществлена на ранних ста­диях осуществления проекта.

Инженеры-геологи должны обеспечить необходимые изыскания в общем случае до покупки недвижимости. При этом изучаются стабиль­ность грунта, уровень грунтовых вод, наличие токсичных веществ и любых других характеристик, которые могут повлиять на строительство. Совмест­но с архитектором и инженерами-строителями инженеры-геологи при­нимают участие в проектировании наиболее эффективного фундамента проектируемого здания или сооружения. Обычно геологи получают фик­сированную оплату.

Консультаны-экологи выполняют два типа работ: в первом анализиру­ется экономическое, социальное и культурное влияние проекта на мест­ное население; на втором совместно с инженерами-геологами определя­ются необходимые меры защиты от обнаруженных опасных веществ. Обычные девелоперские проекты требуют проведения экологической экспертизы.

Выбирая компанию, занимающуюся экологическим консалтингом, девелоперу следует остановить свой выбор на той, чья компетентность в технических вопросах, независимость и беспристрастность являются

общепризнанными.

Топографы определяют физические и юридические характеристики недвижимости — существующие частные и публичные сервитуты и зем­ли, переданные в общее пользование, и готовят карту участка, на которой отображаются эти характеристики.

Обычно девелоперы используют два типа съемки: съемку границ, используемую для определения границ участка, и топографическую съемку, устанавливающую местоположение элементов инфраструктуры (системы водоснабжения, канализации, электро- и газоснабжения, дороги) и используемую при проектировании подключений к инженерным сетям. Кроме того, топограф дополняет работу, выполненную инженером-геологом, изучая топографию участка и др.

Консультанты по парковкам. Высокие цены на землю и ограничения, налагаемые на парковки местными предписаниями, требуют продуманно-го проекта парковки. Консультанта привлекают к работе на ранних ста­диях проектирования, чтобы адекватно учесть его рекомендации. Такой консультант решает ряд важных вопросов: проводит сравнительную эко­номическую оценку строительства наземной и многоуровневой парковки; выбирает оптимальную конфигурацию, позволяющую максимально уве­личить площадь парковки; выбирает между бесплатной и платной пар­ковкой; решает, где будут находиться места въезда и выезда.

Подрядчики по строительству несут ответственность за строительство как таковое, выполняя все работы вовремя и в рамках сметы. Подрядчик обычно обладает информацией по ряду жизненно важных для проекта вопросов, в связи с чем девелопер должен привлечь его к работе на ран­нем этапе.

Производственные функции подрядчика рассмотрены в гл. 10, выбор подрядчика и порядок заключения контрактов — в гл. 9.

Консультанты по маркетингу. Профессиональную оценку предлагаемо­го проекта дают консультанты по маркетингу: их исследования дают обо­снования предлагаемого проекта на основе текущей и прогнозной ситуа­ции на рынке. Наличие такой информации снижает риски, с которыми может быть связан проект. Результатами маркетингового исследования пользуются как кредиторы, так и инвесторы и архитекторы. Девелоперы должны быть уверены, что консультанты по маркетингу способны оценить обоснованность проекта, поэтому для крупных проектов чаще всего при­влекают специализированные компании.

В заключительном отчете все данные должны быть сведены в единую стратегию маркетинга, способствующую реализации проекта. Вознагра­ждение консультанта по маркетингу зависит от степени детализации, которую требует девелопер. Предварительная информация может стоить на порядок дешевле подробного отчета.

Оценщики производят оценку стоимости недвижимости, пользуясь стандартными методиками. Инвесторы, потенциальные покупатели и кре­диторы требуют предоставления профессиональной оценки, чтобы опре­делить рыночную стоимость, от которой будет зависеть величина кредита для предлагаемого проекта.

Обычно кредитные учреждения имеют собственных оценщиков или при­влекают независимую фирму. Если кредитор оставляет выбор на усмот­рение девелопера, следует изучить список оценщиков, услугами которых предпочитает пользоваться кредитор. Оценку производят на основе трех подходов: доходного, сравнительного (аналогового) и затратного.

Юристы. Специалисты в области права нужны для обеспечения раз­нообразных аспектов девелопмента, таких как уплата налогов, соблЮДв' правил землепользования, сдача в аренду, организация совместных

предприятий. Обычно один юрист не может быть компетентен во всех этих вопросах, в связи с чем приходится привлекать нескольких специалистов (или крупную многопрофильную фирму).

Нередко девелоперы требуют, чтобы с ними работал известный юрист заведомо переплачивая ему. Вместе с тем целесообразнее и экономичнее для технической работы (реорганизация, контракты) нанять младших партнеров. Юристы обычно работают по почасовой ставке (хотя нередко используется и фиксированная оплата за определенные операции).

Титульные компании (title companies), работающие с правами соб­ственности, удостоверяют права собственников на имущество и гаранти­руют покупателям и арендаторам юридическую чистоту собственности и, соответственно, отсутствие любых ограничений на право пользования. Тип страхования на права определяет степень защиты. Девелопер должен внимательно ознакомиться с полисом, прежде чем его подписать-

Компании-поручители (компании-гаранты). Девелоперам следует застраховаться на случай неисполнения каким-либо участником проек­та (см. выше) порученной ему работы. Невыполнение обязательств может привести к серьезным экономическим и юридическим последствиям, например к залоговому удержанию недвижимости девелопера. От подряд­чиков, как правило, требуется, чтобы они отвечали требованиям гаран­тийного обеспечения.

Для получения гарантии исполнения и оплаты генеральные подрядчи­ки работают непосредственно с компаниями-гарантами (surety companies). Девелопер должен проинформировать всех подрядчиков, что они обязаны представить гарантии, прежде чем направлять свои предложения и, соот­ветственно, подрядчики могут скорректировать цену своих предложений, с тем чтобы переложить стоимость гарантий на девелопера.

Брокеры по операциям с недвижимостью и агенты по аренде нани­маются для сдачи в аренду или продажи проекта будущим арендаторам и владельцам, что приносит девелоперам значительную выгоду.

Использование собственных агентов целесообразно в крупных проек­тах и для крупных девелоперских фирм, которые могут позволить себе соответствующие расходы. Преимущество такого подхода состоит в то» что девелопер нанимает персонал на начальном этапе планирования и агев ты знакомятся с проектом и вносят свою лепту в работу во время проекти­рования и на этапе подготовки продаж. Взаимоотношения между девелопером и брокером определяются в договоре, который называется агент-соглашением (listing agreement) на продажу недвижимости. Наиболее распространенный среди девелоперов вид договора - агентское con ние об эксклюзивном праве продажи. В этом случае девелопер вы одного брокера, который автоматически получает комиссионное вознаграждение независимо от того, кто продает недвижимость, и даже в том случае, если ее продает сам девелопер.

Достаточно спорен вопрос, кто должен контролироватьировать процесс маркетинга. Если это поручить брокерам, они лучше почувствуют свою вовлеченность в проект и ответственность за его успех. Однако чаще всего деве

лоперы предпочитают самостоятельно оплачивать расходы по продвиже­нию проекта на рынке, чтобы контролировать время, интенсивность и содержание маркетинговой деятельности.

Брокеры по операциям с недвижимостью почти всегда работают за комиссионное вознаграждение, о котором договариваются с девелопе-ром. Обычно комиссионные за продажу недвижимости составляют опре­деленный процент от общей стоимости.

Кредиторы. Кредиторов интересуют два аспекта: девелопер и проект. Сначала кредиторы оценивают опыт и репутацию девелопера, узнают, были ли у него случаи неплатежей по своим обязательствам, сколько сто­ит его компания, может ли девелопер гарантировать выплату долга и смо­жет ли он осуществить проект в срок и уложиться в бюджет. Если рабо­та уже проделана, кредиторы анализируют проект девелопера, оценивая экономическую целесообразность, выгодность места расположения, пра­вильность оценки стоимости и долю предварительно сданных в аренду площадей.

Источники финансирования проектов.

К данной категории финансо­вых институтов относят:

• коммерческие банки,

• ссудо-сберегательные организации,

• страховые компании,

• пенсионные фонды,

• иностранные инвесторы,

• синдикаты и ипотечные трасты,

• частные инвесторы и совместные предприятия,

• рынок облигаций и ценных бумаг, обеспеченных кредитами,

• кредитные организации,

• строительные кредиторы (краткосрочные кредиты, выдаваемые раз­личными типами кредиторов),

• долгосрочные кредиторы,

• ипотечные банки.