- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
1.9.3.2. Промышленный девелопмент
Промышленный девелопмент — наименее развитое направление деве-лопмента коммерческой недвижимости.
В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.
Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективного использования производственных комплексов и создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонно* комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.
Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, что новые объекты появляются, как правило, под конкретного заказ чика и либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную произвол ственную функцию. Свободной промышленной недвижимости пред» значенной к продаже на рынке, существенно меньше, чем спрос на нее.
Анализ рынка промышленного девелопмента доказывает ™ ™™ циальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15 000 м². Отметен существенный спрос на производственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1 000 до 5 000 м², но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 м2 наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.
Пример.
Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой промышленные зоны будут выведены за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако существуют определенные трудности в поиске инвесторов, согласных ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.
Перспективы девелопмента промышленной недвижимости определяются спросом на промышленные объекты, который можно разделить на три вида
1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный профиль.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.
3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.
Аналитики компаний Cushman&Wakefield и Stiles&Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего развития — в виде единичных проектов. Оформляющийся спрос и первые опыты девелоперов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещений в ближайшие годы. Уже через два-три года на рынке, вероятно, будет статистически значимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будет увеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставки аренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет built-to-suite (заключение контракта на покупку здания, которое еще не построено). Возрастет потребность в производственных объектах с высоким уровнем развития инфраструктуры и коммуникаций. Перспективы развития промышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и смогут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе.
Резюме
В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому — это и является одной из важных задач девелопмента. В том числе изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять варианты их использования от торгового зала к ряду офисов, от них - к залу для конференций и пр.
Литература
1. Девелопмент: учебное пособие для вузов/И. И. Мазур, В. Д. Шапиро Н.Г. Ольдерогге; под общ. ред. И. И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004.
2. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и Экономика). Терминологический словарь. Казань, Идеал-Пресс 2000.
3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер 2003.
4. Управление проектами: учебное пособие/И.И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. 4-е изд. М.: Омега-Л, 2008.
5. Инвестиционно-строительный инжиниринг: учебное пособие для вузов/И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге и др. М.:ЕЛИМА, 2008.
6. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход: руководство/И. И. Мазур, В. Д. Шапиро и др. М.: Омега-Л, 2009.
7. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочное пособие/под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. М.: ЕЛИМА, 2007.
8. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Публикация в Интернете www.realtmarket.org, 2000.
9. Стерник Г.М. Новый взгляд на прогнозирование рынка недвижимости. Доклад на Аналитической конференции MAP 28.08.2006, realtymarket.ru, август 2006.
10. Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? www.realtymarket.ru, июнь 2006.
11. Стерник Г. М, Методология анализа рынка недвижимости, единая для стран — членов СЕРЕАН. Доклад на конференции СЕРЕАН, Вильнюс, февр. 2005.
12. Стерник Г.М., Стерник G.F. Методология анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности. М.:
АКСВЕЛЛ, 2007.
13. СтпеокикГ.М. Типологияторговойнедвижимости.www.realesmedia.ru,
2002.
14. Стерник Г.М. Классификация офисной недвижимости. Публикация в Интернете www.realtmarket.org, 2003.
15. СтерникГ.М., СтерникС.Г., НоздринаН.Н., Сапожников А. Ю. Типизация жилья Москвы по качеству. Публикация в интернете www.realtmarket.org, 2003.
16. Дудин Д., Щукин А Что такое девелопмент. Публикация в интернет журнале «Монолит» www.realesmedia.ru, 2001. ии.РА м
17. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. М.: ИНФГА-м,
2007
18. SymsPauU Reynolds John D. Sylvester Jt, Land, Development and Design.
Blackwell Publishers, 2002.
19. Кюльц #., Матюшина Г. Девелопмент торговой недвижимости в России. М.: МОЛЛ Паблишинг Хаус, 2007.
20. Peiser Richard В. Professional Real Estate Development: Urban Land Institute, 2003.
21. Real Estate Development: Principles and Process 3rd Edition (Hardcover) 2006; by Mike E. Miles (Author), Gayle Berens (Author), Marc A. Weiss (Author), Urban Land Institute (Corporate Author) Publisher: Urban Land Institute; 3rd edition, 2000.
22. The Real Estate Developer's Handbook: How to Set Up, Operate, and Manage a Financially Successful Real Estate Development. Atlantic Publishing Company (FL); Pap/Cdr edition, 2007.
23. Residential Real Estate Development: A Practical Guide For Beginners To Experts (Paperback) by Bob Andersen (Author), Luke Andersen (Author), Publisher: Lulu.com, 2006.
24. Construction Funding: The Process of Real Estate Development, Appraisal, and Finance (Hardcover) by Nathan S.Collier (Author), Courtland A. Collier (Author), Don A. Halperin (Author), Wiley; 4 edition, 2007.
25. Ratcliffe John Urban Planning and Real Estate Development (The Natural and Built Environment Series) Издательство: Spon Press; 2 edition, 2004.