- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
1.9. Девелопмент складской и промышленной
Недвижимости
1.9.1. Классификация складской недвижимости
Единой, всеми признанной классификации складских помещений нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 г. агенством Swiss Realty Group.
Компания выделила семь классов, более подробное описание которых приведено в табл. 1.9.1. К первому (А) классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу Л. Второй класс (А-минус) включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20—30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса А; единственное отличие — это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс В-плюс — это помещения, построенные в 1990-х гг., по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т. п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса А. На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс (В): склады, возведенные в 1970—1980-х гг. в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т. д.
К классу С относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс (С-минус) — это старые (1930—1960-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капитальный ремонт и модернизацию.
Класс D — те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
Основные требования к складским помещениям класса А:
• расположение на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удоб" ным дорогам-сателлитам;
одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы;
• плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивают высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
Таблица 1.9.1