- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
1.8.2. Классификация торговой недвижимости
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
• масштаб объекта, принятые названия;
• товарная специализация;
• основной потребитель;
• инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей;
• расположение;
• конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения;
• паркинг;
• управление зданием, охрана.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
I — торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II — торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III— супермаркеты и универсамы;
IV — салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V — универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI — павильоны и киоски;
VII — павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;
VIII — бутик;
IХ и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой они различаются качеством ремонта.
Более подробная классификация торговой недвижимости по указанным выше признакам [13] приведена в табл. 1.8.2.
Таблица 1.82
Классификация торговой недвижимости
Индекс |
Наименование |
|
Описание |
типа |
Характери- |
Значение |
|
|
|
стика |
|
1 |
Класс 1 |
Масштаб объ- |
Торговый комплекс (ТК), торгово-раэ- |
|
|
екта, приня- |
влекательный комплекс (ТРК), торговый |
|
|
тые названия |
центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл |
|
Товарная спе- |
Смешанные — все виды товаров (без |
|
|
|
циализация |
элитных групп) |
|
Инфраструк- |
Максимально широкое развитие допол- |
|
|
|
тура и сервис, |
нительных услуг и сервиса, в том числе |
|
|
центры при- |
развлекательного (развлекательные цен- |
|
|
тяжения |
тры, мультиплексы, фуд-корты, луна-парк, боулинг, детская площадка, каток внутри магазинный транспорт, бесплат ная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения i гостиница и т. п.) |
|
Расположе- |
У вокзалов, на главных транспортных |
|
|
|
ние |
артериях, с удобным подъездом легково го автотранспорта и подходом от метро i др. станций общественного транспорта |
|
Планировоч- |
Оптимальные (атриум, галереи, холлы |
|
|
|
ные решения |
эскалаторы) |
|
Конструктив, |
Современный комплекс капитальных |
|
|
|
архитектура |
зданий модной архитектуры, соответ |
|
|
и отделка |
ствующей окружающей застройке. Каче ственная отделка с применением ярких пластмасс, стекла, синтетических материалов |
|
Паркинг |
Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 м! |
|
|
|
|
торговой площади) |
|
Управление |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Про- |
|
|
|
зданием |
|
|
|
|
фессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право соб- |
|
|
|
|
|
|
|
ственности и эксплуатации |
Продолжение табл.1.8.2
Индекс типа |
Наименование |
|
Описание |
Характеристика |
Значение |
||
2 |
Класс 2 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Торговый комплекс (ТК), торговый центр (ТЦ), гипермаркет Р |
Товарная специализация |
Смешанные — все виды товаршГТбеа" элитных групп) |
||
Основной потребитель |
Средний класс |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Наличие дополнительных услуг и серви? са (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий парикмахерская, солярий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники и др..) |
||
Расположение |
На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта |
||
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения |
Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Планировочные решения оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы |
||
Паркинг |
Охраняемые стоянки |
||
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Про-фессиональ ный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации |
||
Масштаб объекта, принятые названия |
Супермаркет, универсам |
||
Товарная специализация |
Универсальные — все виды продовольственных либо непродовольственных товаров (от массовых до элитных) |
||
Основной потребитель |
Средний и высший средний класс, работ-ники иностранных фирм и организации |
Продолжение табл. 1.8.2
Индекс типа |
Наименование |
Описание |
|
Характеристика |
Значение |
||
3 |
Класс 3 |
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Наличие дополнительных услуг и сер-виса (обменный пункт, бар, кафетерий аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.) |
|
Расположение |
Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов («проходимое место») |
|
|
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения |
Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном этаже). Качественная реконструкция и отделка. Удобная организация потока покупателей |
|
|
Паркинг |
Наличие парковки |
|
|
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания |
|
4 |
Класс 4 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Салон, мебельный центр, техноцентр, Детский мир и т. д. |
|
Товарная специализация |
Комбинированные — реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса |
|
|
Основной потребитель |
Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций |
|
|
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Наличие некоторых дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.) |
|
|
Расположение |
Расположение на транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов («проходимое место») |
|
|
Конструктив, архитектураи отделка, планировочные решения |
Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном или нижнем этаже). Качественная реконструкция и отделка. Хай-тек, модные стили, модные материалы. Удобная организация потока покупателей |
|
|
Паркинг |
Наличие парковки |
|
|
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
|
|
|
|
Продолжение табл. 1.8.2 |
Индекс типа |
Наименование |
Описание |
|
Характеристика |
Значение |
||
5 |
Класс 5 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Универмаг, гастроном, продовольствен^ ный, промтоварный магазин, аптека и т.д. |
Товарная специализация |
Универсальные либо специализирован^ ные на отдельных товарных группах в средней и нижней ценовой нишах |
||
Основной потребитель |
Жители данного района |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
|
||
Расположение |
Расположение на транспортных артериях и площадях |
||
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения |
Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
||
6 |
Класс 6 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Павильон, киоск |
Товарная специализация |
Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише |
||
Основной потребитель |
Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
|
||
Расположение |
У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах |
||
Конструктив, архитектурам отделка, планировочные решения |
Требований не предъявляется |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Требований не предъявляется |
||
|
|
|
Продолжение табл. 1,8 2 |
Индекс типа |
Наименование |
Описание |
|
Характеристика |
Значение |
||
5 |
Класс 5 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Универмаг, гастроном, продовольствен^ ный, промтоварный магазин, аптека и т.д. |
Товарная специализация |
Универсальные либо специализирован^ ные на отдельных товарных группах в средней и нижней ценовой нишах |
||
Основной потребитель |
Жители данного района |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
|
||
Расположение |
Расположение на транспортных артериях и площадях |
||
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения |
Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
||
6 |
Класс 6 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Павильон, киоск |
Товарная специализация |
Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише |
||
Основной потребитель |
Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
|
||
Расположение |
У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах |
||
Конструктив, архитектурам отделка, планировочные решения |
Требований не предъявляется |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Требований не предъявляется |
||
|
|
|
Продолжение табл. 1.8.2 |
Индекс типа |
Наименование |
Описание |
|
Характеристика |
Значение |
||
7 |
Класс 7 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Павильон, киоск, магазин, «стекляшка» |
Товарная специализация |
Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише (включая дешевый импорт, подделки) |
||
Основной потребитель |
Жители микрорайона, пенсионеры, ниж-1 ние доходные группы населения |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Требований не предъявляется |
||
Расположение |
Внутри микрорайона, двора, на рынке |
||
Конструктив, архитектураи отделка, планировочные решения |
Требований не предъявляется |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Требований не предъявляется |
||
8 |
Классв |
Масштаб объекта, принятые названия |
Бутик |
Товарная специализация |
Ускоспепиализ про ванные товары одной знаковой фирмы мирового класса, наивысшей ценовой ниши |
||
Основной потребитель |
Элита |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Требований не предъявляется |
||
Расположение |
На улицах и в районах с элитной застройкой |
||
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения |
Помещение небольшого объема в элитном доме, изысканная классика, натуральные материалы |
||
Паркинг |
Наличие парковочных мест |
||
Управление зданием |
Профессиональное управление, круглосуточная охрана, видеонаблюдение |
||
Окончание табл. 1.8.2
Индекс типа |
Наименование |
Описание |
|
Характеристика |
Значение |
||
9 |
Класс 9 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Нежилые помещения свободного назначения |
Товарная специализация |
Не определено |
||
Основной потребитель |
Не определено |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Не определено |
||
Расположение |
Разнообразное |
||
Конструктив, архи текту-ра и отделка, планировочные решения |
Первые этажи и подвалы жилых домов. Более или менее качественный ремонт. Наличие витрин |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется |
||
Управление зданием |
Требований не предъявляется |
||
10 __ |
Класс 10 |
Масштаб объекта, принятые названия |
Нежилые помещения свободного назначения |
Товарная специализация |
Не определено |
||
Основной потребитель |
Не определено |
||
Инфраструктура и сервис, центры притяжения |
Не определено |
||
Расположение |
Разнообразное |
||
Конструктив, архитектурам отделка, планировочные решения |
Первые этажи и подвалы жилых домов. Требуется реконструкция и ремонт |
||
Паркинг |
Требований не предъявляется___ |
||
Управление зданием |
Требований не предъявляется |
||