- •Сущность девелопмента
- •Классификации объектов и рынков недвижимости
- •Общая классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Основные участники рынка недвижимости
- •1.2.3. Структура рынка недвижимости
- •Ролевые функции участников рн: исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости
- •1.3. Основные характеристики видов девелопмента
- •1.3. 1. Харакгериоши видов девелопмента с финансовой точки зрения
- •1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости
- •Стадии развития девелоперского проекта
- •Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент
- •1.4.1. Классификация земельных участков
- •1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента
- •Целевое назначение земельных участков
- •1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента
- •Состав работ по проектам ленд-девелопмента.
- •3. Анализ местоположения участка.
- •1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента
- •Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- или эконом-классу
- •1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости
- •1. Основные характеристики проекта
- •3. Социальная значимость проекта
- •4. Стратегия продаж продукции проекта
- •1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости
- •1.7. Девелопмент офисной недвижимости
- •1.7.1. Классификация офисной недвижимости
- •Критерии классификации офисных помещений по качеству
- •1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости
- •1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости
- •1.8.1. Классификация гостиниц и отелей
- •1.8.2. Классификация торговой недвижимости
- •Классификация торговой недвижимости
- •1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
- •1.9. Девелопмент складской и промышленной
- •1.9.1. Классификация складской недвижимости
- •Классификация и основные характеристики складской недвижимости
- •1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости
- •Общая классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости
- •1.9.3.1. Складской девелопмент
- •1.9.3.2. Промышленный девелопмент
- •Глава 2. Организация девелопмента
- •2.1. Основные положения
- •2.2. Принципы формирования структуры и функций
- •2.2.1. Управление инвестиционными проектами
- •2.2.2. Процессно-проектный принцип формирования структуры Девелопера
- •2.2.3. Системное использование концепции Управления Проектами
- •2.2.4. Проработка начальной (прединвестиционной) фазы проектов
- •2.2.5. Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
- •2.2.6. Наличие сертифицированной системы качества
- •2.2.7. Наличие целостной системы корпоративного планирования
- •2.2.8. Адаптивная система проектного финансирования
- •2.3. Организация работ по проекту
- •2.4. Задачи компании-девелопера
- •Задачи, результаты и исполнители девелоперской/управляющей компании
- •2.5. Характеристика организационной структуры
- •Пример матрицы распределения ответственности руководящих должностных лиц Девелоперской/Управляющей компании
- •2.6. Пример расчета численности работников девелоперской компании
- •Ориентировочная структура девелоперских и консалтинговых фирм
- •2.7. Организационные структуры управления девелоперскими компаниями
- •Классификация основных типов организационных структур управления компаниями
- •2.8. Концепция ерс/ерсм
- •2.9. Участники девелоперских проектов
- •2.10. Главные (базовые) функции
- •1. Общие положения
- •Часть 1. Общие положения
- •Часть 2. Директор проекта
- •Часть 3. Команда проекта
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета производственных запасов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета общенроизпственных накладных расходов
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на материалы
- •Разработчики и материалы для формирования бюджета прямых затрат на оплату труда
- •Проектного цикла)1
- •Глава 3. Маркетинг
- •3.1. Общее понятие макетинга в девелопменте
- •3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте
- •3.2.1. Организация маркетинговых исследований
- •3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости
- •3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта
- •3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду
- •3.3.4. Принятие решений по системе сбыта
Критерии классификации офисных помещений по качеству
Наимено- |
|
Описание |
вание |
Характеристика |
Значение |
Класс А |
Принятое название |
Зизнес-центры |
|
Возраст здания |
Зовое строительство |
|
Расположение |
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом |
|
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасное, металлокаркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота эт пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) |
|
Планировочные решения |
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн [расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами |
|
Архитектура и отделка |
Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление |
|
Инженерия |
Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания) |
|
Инфраструктура и сервис |
Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха |
|
1 Паркинг |
Достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 м2 офисных помещений __ |
|
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации |
Продолжение табл. 1.7.1
Наименование |
|
Описание |
|
|
Характеристика |
Значение |
|
Класс В |
Назначение |
Бизнес-центры, офисные здания |
|
|
Возраст здания |
Бизнес-центры после пяти-семи лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки |
|
|
Расположение |
Несоответствие некоторым требованиям класса А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) |
|
|
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасные, металлокаркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков |
|
|
Планировочные решения |
Несоответствие некоторым требованиям класса Л (в связи с моральным устареванием объекта) |
|
|
Архитектура и отделка |
||
|
Инженерия |
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) |
|
|
Инфраструктура и сервис |
Менее широкий спектр услуг |
|
|
Паркинг |
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машино-мест |
|
|
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный работолатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания |
|
Наименование |
|
Описание |
|
|
Характеристика |
Значение |
|
Класс С |
Принятое название |
Офисные здания |
|
|
Возраст здания |
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения |
|
|
Расположение |
С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) |
|
|
Конструктивные решения |
Возможность установки подвесных потолков |
|
|
Планировочные решения |
Достаточно эффективные поэтажные планы |
|
|
Архитектура и отделка |
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам |
|
|
Инженерия |
Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха |
|
|
Инфраструктура и сервис |
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
|
|
Паркинг |
Недостаточное количество машино-мест |
|
|
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
|
Класс D |
Назначение |
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
|
|
Возраст здания |
Более 10 лет |
|
|
Расположение |
Требования не предъявляются |
|
|
Конструктивные решения |
|
|
|
Планировочные решения |
|
|
|
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт |
|
|
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации |
|
|
Инфраструктура и сервис |
Требования не предъявляются |
|
|
Паркинг |
|
|
|
Управление зданием |
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения |
|
Окончание табл. 1.7.1
Наименование |
|
Описание |
Характеристика |
Значение |
|
Класс £ |
Принятое название |
Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.) |
Возраст здания |
Требования не предъявляются |
|
Расположение |
||
Конструктивные решения |
||
Планировочные решения |
||
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт |
|
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации |
|
Инфраструктура и сервис |
Требования не предъявляются |
|
Паркинг |
||
Управление зданием |
||
Класс F |
Принятое название |
То же, что класс £, во неприспособленные под офисы и неот-ремонтированные (неотделанные) |
Возраст здания |
То же, что класс Е |
|
Расположение |
||
Конструктивные решения |
||
Планировочные решения |
||
Архитектура и отделка |
Требуется реконструкция и ремонт (отделка) |
|
Инженерия |
То же, что класс Б - |
|
Инфраструктура и сервис |
||
Паркинг |
||
Управление зданием |
|
Таблица 1.7.2 |
Международная классификация офисной недвижимости
|
|
Наимено- |
Характеристики |
вание класса |
|
Класс А1 |
Международный девелопер |
|
Центральное месторасположение, удобный доступ |
|
Полностью заново отстроенное здание |
|
Микроклимат контролируется пи помощи единой системы венти- |
|
ляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования |
|
воздуха Открытая планировка пространства по стандарту snell-and-core: |
|
— фальшполы и подвесные потолки, |
|
— высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, |
|
— рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между |
|
ними не менее 6 м |
|
Подземная парковка и удобный доступ |
|
Система бесперебойного электропитания |
|
Современные системы безопасности здания |
|
Профессиональный арендодатель |
|
Правильно оформленная документация на право собственности здания |
|
Международная управляющая компания |
Класс А2 |
Центральное месторасположение, удобный доступ |
|
Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание |
|
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях |
|
Открытая планировка пространства по стандарту shell-and-core |
|
Достаточная парковка и удобный доступ |
|
Система бесперебойного электропитания |
|
Современные системы безопасности здания |
|
Профессиональный арендодатель |
|
Правильно оформленная документация на право собственности здания |
|
Международная управляющая компания |
Класс В1 |
Центральное месторасположение, удобный доступ |
|
Реконструированное здание |
|
Автономное теплоснабжение и система предварительного охлажде- |
|
ния приточного воздуха |
|
Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков Качественный ремонт «евростандарт» |
|
Достаточная парковка и удобный доступ |
|
Современные лифты |
|
24-часовая охрана |
|
Профессиональный арендодатель |
|
Правильно оформленная документация на право собственности здания Профессиональная управляющая компания |
|
|
|
Продолжение табл. 1.7.2 |
Наименование класса |
Характеристики |
Класс В2 |
Центральное месторасположение Отремонтированное здание Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков Качественный ремонт «евростандарт» Возможен не очень удобный доступ 24-часовая охрана Профессиональный арендодатель Правильно оформленная документация на право собственности здания Профессиональная управляющая компания |
Класс С1 |
Центральное месторасположение Косметически отремонтированное здание Эффективная планировка этажей Качественный ремонт 24-часовая охрана Опытный арендодатель Правильно оформленная документация на право собственности здания Наличие в здании управляющей структуры |
Класс С2 |
Различное месторасположение. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера. 24-часовая охрана. Правильно оформленная документация на право собственности здания Наличие в здании управляющей структуры |
Класс D
|
Различное месторасположение Не очень удобный доступ Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания Дешевый ремонт Охрана Правильно оформленная документация на право собственности здания Отсутствие в здании управляющей структуры |
|
|
|
Таблица 1.7.8 |
Классификация бизнес-центров
|
|
||
Катего- |
Местоположение |
Тип и технический |
Уровень управляв |
рия |
|
уровень здания |
ющей компании и предоставляемого сервиса |
А |
Исторический центр |
Отдельно стоящие спе- |
Профессиональная |
|
города |
циализированные зда- |
компания (опыт |
|
Удобные подъездные |
ния |
работы более трех |
|
пути |
Новое строительство |
лет, имеет в управ- |
|
Отличные видовые |
или после реконструк- |
лении не менее двух |
|
характеристики |
ции |
объектов) |
|
Развитая городская |
Высокий уровень ремонт- |
Развернутая систе- |
|
инфраструктура |
но-отделочных работ |
ма дополнительных |
|
|
Высокий уровень вну- |
услуг |
|
|
тренних коммуникаций |
Высокопрофессио- |
|
|
(источники резервно- |
нальные службы без- |
|
|
го электроснабжения, |
опасности, управле- |
|
|
кондиционирование, |
ния, обслуживания |
|
|
отопление, оптоволо- |
(служба эксплуата- |
|
|
конные каналы связи) |
ции и уборки) |
|
|
Эффективная планиров- |
Круглосуточная |
|
|
ка этажей в виде офис- |
охрана и видеона- |
|
|
ных блоков Конференц-зал, кафе / ресторан Наличие парковки |
блюдение |
В |
Территория истори- |
Отдельно стояще специ- |
Профессиональная |
|
ческого центра |
ализированное здание |
компания (опыт |
|
Прилегающие к исто- |
Выборочный капиталь- |
работы более трех |
|
рическому центру |
ный ремонт с высоким |
лет, имеет в управ- |
|
части, расположен- |
уровнем отделки |
лении не менее двух |
|
ные на набережных, |
Хорошее состояние вну- |
объектов) |
|
вблизи магистралей |
тренних коммуникаций |
Наличие служб без- |
|
|
(система вентиляции, |
опасности, управле- |
|
|
отопления, оптоволо- |
ния, обслуживания |
|
|
конные каналы связи) |
(служба эксплуата- |
|
|
Эффективная плани- |
ции и уборки) |
|
|
ровка этажей |
Круг л ос у точн ая |
|
|
Конференц-зал, кафе / |
охрана и видеона- |
|
|
ресторан |
блюдение |
|
|
Наличие парковки |
|
С |
Удаленные от центра |
Размещение в админи- |
Внутренняя или |
|
города зоны |
стративных зданиях, |
внешняя управляю- |
|
Расположение вблизи |
НИИ |
щая компания |
|
основных магистра- |
Различное состояние |
Наличие служб без- |
|
лей, станций метро- |
помещений — от ремон- |
опасности, обслу- |
|
политена |
та советского типа до |
живания (эксплуа- |
|
|
хорошего современного интерьера Обеспечение достаточным числом телефонных линий |
тации и уборки) |
Ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости, входящие в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle), разработалив 2006 г. Новую классификацию офисных зданий.
В соответствии с ней офисному помещению уже недостаточно начать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответ отвовать классу. Список основных требований к офисам.
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием).
2. Профессиональное управление зданием.
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной либо соответствующий ей аналог.
5. Подвесные потолки.
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7м.
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки).
9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
11. Подземная парковка.
12. Качественные материалы, принимаемые в отделке помещений общего пользования.
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее одного места на 100 м2 арендуемой площади здания.
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12 %.
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее I
1 м2 полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения). 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия. 400-450 кг на
1 м2
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.
Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 вышеуказанных стандартных критериев.
Офисное здание класса В должно соответствовать не менее чем 10 из 20 приведенных критериев.
Здание класса А должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса S+ — 10 обязательным показателям и 12 факультативным, здание класса В- - семи обязательным
показателям и 12 факультативным. Здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже. По мнению участников рынка, согласно новой классификации половина офисов классаЛ не соответствует современным параметрам этой категории.