1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента

Важнейшими задачами ленд-девелопмента являются:

• разработка стратегии развития территории;

• маркетинг территории и особенности организации продаж земель­ных участков;

• риски при реализации проекта и способы их минимизации;

• оформление вида разрешенного использования земельного участка.

Разработка стратегии развития территории включает:

определение наиболее эффективного варианта использования тер­ритории;

• анализ основных факторов, влияющих на увеличение стоимости зем­ли на локальном рынке;

• разработку проекта (мастер-плана территории) с примерами из суще­ствующих проектов;

• экономический анализ планировочных решений.

Маркетинг территории и особенности организации продаж земельных

участков включают анализ:

• спроса и предложения;

• ценовой политики;

• кадастровых границ и рыночной зоны;

• способов рекламы и продвижения.

Основные риски на начальной стадии проекта ленд-девелопмента свя­заны непосредственно с характеристиками самого земельного участка и включают:

• риски неправильности или неполноты оформления документации по земельному наделу;

• риски ограничений, возникающих в силу существующего негатив­ного ближайшего окружения;

• риски негативного развития соседних территорий;

• наличие сетей, перспективные планы развития крупных транспорт­ных узлов.

Основные риски при развитии проекта включают:

• правильность выбора объекта/земельного участка;

• переоформление назначения и категорий земель;

• получение технических условий;

• согласования по проекту;

• возможные обременения;

• изначально неправильный выбор участников проекта;

• непроработанные концепция и мастер-план;

• неверно выбранные пропорции сегментов недвижимости;

• проблемы, связанные с незнанием специфики работы каждого из участников проекта;

• отсутствие возможности получать объективную и достоверную информацию.

Основные риски управления проектом ленд-девелопмента включают:

• отсутствие грамотного ядра управления проектом. Как результат, каждый из участников стремится максимизировать свою собствен­ную прибыль;

• неверно расставленные акценты при подготовке и проведении тен

деров;

• недостоверность оценок и общих предпосылок реализации проекта;

• незнание технологии и специфики реализации;

• типичные ошибки при выборе подрядчиков;

• отсутствие понимания особенностей взаимодействия между участ-

никами проекта;

• незнание функционала и границ ответственности отдельных участников;

• плохое прогнозирование и контроль сроков исполнения работ и общего бюджета проекта;

• отсутствие четкого плана реализации проекта.

Сложном этапом ленд-девелопмента является оформление вида раз решенное использования земельного участка. Состав и последователь-носГдействий зависят от законодательства региона/района местополо-жения участка.

Пример.

Последовательность действий по изменению разрешенного использова­ния земельного участка в районах Московской области включает следующие этапы.

1. Решение администрации района об изменении вида.

2. Акт выбора земельного участка под изменение вида.

3. Разработка раздела инвестиционного замысла «Оценка воздействия на окружающую среду» (ОВОС).

4. Согласование Акта выбора:

• ТУ от «Мосводоканала» на водоотведение; ^ согласование «Мособлводхоза»;

• согласование МОБВУ;

• справка «Геоцентра-Москва» о наличии (отсутствии) полезных ископа­емых;

• Акт обследования участка представителем Росприроднадзора района;

• согласование ЦГСЭН района;

• согласование ЦГСЭН Московской области;

• согласование министерства культуры Московской области; •/ справка о стоимости земли;

• согласование Кадастровой палаты;

• согласование Госпожнадзора района;

• согласование ГИБДД района;

• протокол схода жителей окрестных поселков;

• согласование главы сельского округа;

• согласование комитета по земельным ресурсам и землеустройству рай­она (области);

Другие согласования (по необходимости).

5. Согласование управления архитектуры и градостроительства района.

6. Заключение ГЭЭ по материалам выбора земельного участка под изме­нение вида разрешенного использования.

7. Утверждение акта выбора земельного участка главой администрации района.

8. Постановление главы администрации района об изменении вида использования под заявленные цели.

Проблемы с оформлением разрешенного использования земель­ных участков различаются по регионам. Для того чтобы рынок ленд-девелопмента в России заработал в полную силу, доля негосударственных земель должна превышать 50 %, а сейчас в частной собствен ности находится менее 0,5% земельных угодий. Процент этот меняет­ся от региона к региону, но лидером остается Московская область где _в частной собственности находится 34 % всех территорий. 90 % свобод­ных земель в Подмосковье приходится на земли сельскохозяйственного назначения, которые для целей ленд-девелопмента должны быть пере­ведены в другие категории либо должны сменить разрешенное исполь­зование.

Согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», суще­ствует семь исключительных причин, по которым сельскохозяйственная земля может изменить категорию. Во-первых, это может быть связано с консервацией земель или созданием особо охраняемых природных тер­риторий. В таком случае бывшие сельхозугодья превращаются в земли запаса, на которых ничего нельзя строить. Во-вторых, изменение кате­гории происходит в случае установления новых черт поселений, напри­мер расширения города или поселка. В-третьих, категорию земли можно изменить в связи со строительством промышленных объектов, но только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства. В-четвертых, непригодные для сельхозработ работ земли можно включить в состав земель лесного или водного фонда. В-шестых, земли меняют свою категорию, если на них строят дороги, прокладывают линии электропередачи или связи, нефте-и газопроводы, железнодорожные линии.

Существует и последняя, седьмая, возможность, связанная с выпол­нением международных обязательств. Например, сельхозугодья могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства или содержания объектов культурного наследия.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, наиболее популярны, например, в Подмосковье, второй и третий пути, в результате которых выбранный сельскохозяйственный участок становится либо землей посе­лений, либо промышленной землей. В первом случае на этом участке становится возможным построить объекты жилой недвижимости, а во втором — коммерческой или производственной, например склады или заводы.

Пример.

На категорию сельхозназначения в Подмосковье приходится около 69% площади, земли поселений занимают 27%, промышленности — 4%. Подан­ным Агентства антикризисных технологий и инвестиций, при общем объеме рынка в 1,2 млн га 434 000 га земли принадлежит 10 крупнейшим земельным собственникам. Основные из них: компания «Промсвязьнедвижимость», «Ист Лайн», «Вашъ финансовый попечитель», инвестиционная группа «Абсолют», корпорация «Знак», «Вимм-Билль-Данн», управляющая компания «Масштаб» и т.д. По оценкам Vesco Consulting, к 2008 г. рыночная стоимость этих лати­фундий составляла 40 млрд долл.

Примеры перевода земель в другую категорию.

Спрос на земельные участки под коммерческую недвижимость сейчас составляет около 50 % всего спроса на землю в Подмосковье. Спросом со сто­роны девелоперов пользуются участки, пригодные для строительства объек­тов коммерческой недвижимости, в первую очередь логистических центров, производственных площадей, складских помещений.

Большинство реализованных проектов логистических терминалов в Москов­ской области проходили стадии перевода земельных участков в промышлен­ную категорию. Типичным примером является индустриальный парк «Кулон Балтия» на Новорижском шоссе: объект расположен вдали от населенных пунктов рядом с шоссе, по сути, оптимальное место для строительства склад­ского комплекса.

Все заявленные большие новые проекты: «Большое Домодедово», «А101», «Рублево-Архангельское», а также построенные крупные гипермаркеты (IKEA, «Мега» и т. п.) строятся на бывших землях сельхозназначения, переведенных в соответствующую категорию.

Ярким примером перевода земель в промышленную категорию являет­ся индустриальный парк «Кулон Истра». Этот проект был частью программы развития индустриальных парков в Московской области. Однако даже при всей поддержке местных органов власти перевод земли занял больше полу­тора лет. За время процедуры перевода несколько раз сменилось законо­дательство, что заставляло девелопера начинать процесс каждый раз прак­тически с нуля.

1.5. Девелопмент жилой недвижимости 1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

Единой утвержденной классификации жилой недвижимости не суще­ствует. Общепринятым является деление жилой недвижимости по клас­сам, в общем представлении это элит-, бизнес- и эконом-класс, классифи­кация этих типов жилой недвижимости по основным параметрам пред­ставлена в табл. 1.5.1. Классификация жилой недвижимости по классам приведена в табл. 1.5.2.

Таблица 1.5.1