РАЗДЕЛ 1. ВВЕДЕНИЕ

В ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

ГЛАВА 1.

ГЛАВА 2. ГЛАВА 3.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

МАРКЕТИНГ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.2. Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики ленд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности ленд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недви-

Резюме Литература

жимости

1.9.3.1. Складской девелопмент

1.9.3.2. Промышленный девелопмент

Резюме

Литература

1. Сущность девелопмента

Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики России определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыноч­ных отношений, а в конечном счете — облик нашей цивилизации. Недви­жимость — первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира — представляет самую крупную часть мирового богатства, это главная составляющая национального богатства государства. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отно­шения между хозяйствующими субъектами. Российский рынок строитель­ства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики Рос­сии. В последние три года объем рынка недвижимости вырос в 10 раз.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом про­цессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недви­жимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому — это и является одной из важных задач девелоп­мента. При этом изменяются требования к объемно-планировочным решени­ям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутренне­го пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них — к залу для конференций и пр.

Активное становление девелопмента в России происходит на всех основ­ных направлениях недвижимости, включая жилую, коммерческую, про­мышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы. Основ­ными задачами развития рынка недвижимости являются:

• обеспечение функционирования рыночной экономики;

• перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффек­тивные отрасли;

• реальная реструктуризация народного хозяйства;

• удовлетворение спроса на недвижимость;

• сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов. В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система деве­лопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повыше­нию его эффективности. Таким образом, эффективность системы девелоп­мента обусловлена следующими факторами:

• максимальной ответственностью за экономические результаты про­екта;

• реальной возможностью сосредоточения на ключевых задачах ком­пании;

• реальным влиянием на успешность проекта;

• нацеленностью на конечный результат.

Процесс девелопмента интернационален, но в каждой стране имеет свои отличительные черты. В США, например, девелоперские компании приглашаются для проведения земляных работ , строительства дорог, проведения электричества, газа, воды и т. д. Время от времени девелоперы берут на себя строительство бассейнов , клубных зданий, хотя обычно этим занимаются строительные компании. В Америке девелоперы занимаются лишь продажей земли, строители же ее застраивают, а затем продают либо сохраняют за собой право владения с возможностью последующей аренды. Это не значит, что за рубежом принята «узкая специализация» в девелопменте. Одни организации уходят, а другие продолжают управлять недвижимостью.

За рубежом в основе девелопмента лежит привлечение средств частных инвесторов. Если девелопер в нужное время окажется в нужном месте и предложит убедительный бизнес-план, то шансы не успех у него велики. На Запа­де считают что девелоперские проекты лучше начинать тогда, когда актив­ность рынка минимальна, но уже начали появляться первые признаки его оживления. И если проект «созреет» вовремя, он окажется востребованным. В российском девелопменте, как правило, исходной предпосылкой являет­ся земельный участок, и на этой основе формируются идеи девелопмента. Можно сказать, что в основе западной модели девелопмента лежит «идея», а отечественной — земля.

Первые упоминания о девелопменте как бизнес-услуге в России появ­ляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят круп­ные компании-консультанты — их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличива­ется при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого каче­ства, чем раньше. Хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.

Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оце­нивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию. Его характе­ризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой право­вой базы и сегментация, т.е. выделение различных направлений (например, управления недвижимостью).

Остановимся на семантике понятия «девелопмент».

Иногда понятие «девелопмент» употребляют как синоним «строительства», иногда — в значении «доверительное управление недвижимостью». Наибо­лее полный терминологический словарь по недвижимости [2] дает следую­щее толкование: «Процесс развития территории и подготовки земель и объ­ектов с целью их нового использования». Так или иначе, это далеко не полное определение девелопмента.

В самом общем виде девелопмент - это направление бизнеса, связан­ное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее воз­растание ее стоимости [3]. Ключевыми признаками девелопмента являются

именно качественное, т. е. принципиальное, преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в т. ч. и эффективности инвестиций.

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop — развивать, разрабаты­вать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в том числе качествен­ные, изменения в объекте. Целью девелопмента в широком смысле являет­ся создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позво­ляющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Следует отметить, что к числу объектов девелопмента в общем случае отно­сят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Объединяет эти объекты девелопмента то, что во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определя­емые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и дру­гие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные цен­ности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности, другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения поло­жительного экономического и социального эффекта».

Объектом девелопмента, рассматриваемым в настоящем справочнике, является недвижимость.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.). Недвижи­мым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало со вре­мен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодатель­стве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные термины, Е установил своим указом Петр I в 1714 г. Вышедший из-под пера царя документ «О единонаследии» сгладил различия между вотчинами и поместьями.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей недвижимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось оно вновь у нас сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского зако­нодательства СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвя­щены разделы в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I -О залоге», «Основ­ных положениях об ипотеке», ГК РФ, Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Девелопмент — это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России это вид бизне­са, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смеж­ных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижи­мости, инвестиций и строительства. Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент — профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринима­тельской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» орга­нически связано с производным от него термином «девелопер».

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от созда­ния объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объек­та, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвести­ции.

2. Девелопмент — такие качественные материальные преобразова­ния в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Иными словами, девелопмент — это про­цесс развития объекта недвижимости.

Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмен­та характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

• физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объ­екта недвижимости новых потребительских качеств, соответствую­щих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) или не очень заметными внешне (как это обсто­ит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»). Но они всег­да присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта;

• экономические процессы девелопмента реализуются в виде повы­шения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответству­ют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и существенно для пони­мания девелопмента — прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тог­да, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объ­екта недвижимости — особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту; • правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформ­лением произведенных изменений, появления качественно ново­го объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента не только является способом умноже­ния богатства собственника или источником для получения дохода девело-пером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.

Позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести в пер­вую очередь к двум аспектам — микроэкономическому/региональному и макроэкономическому:

1) региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что раз­витие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вари­ант развития недвижимости должен быть наилучшим из возмож­ных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие региона, окружающих территорий является максималь­ным и максимально способствует повышению их ценности. Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах. Эффек­тивность определяется увеличением рыночной стоимости и доход­ности расположенной на территории недвижимости, ростом налого­вых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое глав­ное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социаль­ной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.);

2) макроэкономический аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимое Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных мате риалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете оьеспечивает прирост валового продукта и занятость в стране.

Следует также отметить бюджетные аспекты девелопмента, которые выдаются в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесто­ров налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализа­ции проектов. Кроме того, присутствуют косвенные позитивные последствия в виде тех доходов (или бюджетной экономии), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом его доходов и т. п.

Социальные позитивные последствия девелопмента проявляются в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, росте качества жиз­ни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана

и с негативными внешними эффектами, как временными (неу­добства, возникающие в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрез­мерной плотности застройки, ухудшение экологической обстановки и пр.). Их минимизация — важнейшая задача девелопмента

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмечалось выше, девелопмент — это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Деятельность девелопера и заказчика объекта недвижимости существенно отличается. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом организационно-экономические и технические функции и обеспечивающего соответствие дея­тельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты: выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвести­ций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.