Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости
где Ток ‑ срок окупаемости, лет;
Тn ‑ число лет, предшествующих году окупаемости;
Vj ‑ невозмещенные инвестиции на начало года окупаемости, р;
Vn ‑ приток денежных средств в течение года окупаемости, р.
ЧТСД=ПД-ПР,
где ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р;
ПД ‑ суммарные приведенные доходы, р;
ПР ‑ приведенные затраты по проекту, р.
1),КР=
∙100%
где КР ‑ коэффициент рентабельности, %;
ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р.;
2) КР
=
,
где КР ‑ коэффициент рентабельности;
ПД ‑ суммарные приведенные по проекту, р.
,
где ПДmax ‑ максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 1, р.;
ПДmin ‑ минимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 2, р.;
ЗП ‑ затраты по проекту, р.;
ст.д.1 ‑ ставка дисконта 1, %;
ст.д.2 ‑ ставка дисконта 2, %;
ст.д.1+х ‑ внутренняя ставка доходности проекта, %.
По 1 проекту:
ОТЧЕТ О ДОХОДАХ И РАСХОДАХ |
||
|
||
Показатели |
Сумма, р |
Порядок расчета |
ПВД |
80 000 |
исходные данные по вариантам |
Убытки |
8000 |
10 % от ПВД (из-за загрузки подъездных путей и объекта) |
ДВД |
72 000 |
ПВД-убытки |
ОР: |
|
|
— налог на имущество |
2 310 |
2,2% в год от величины инвестиций |
— коммунальные расходы |
3 600 |
5% от ДВД |
— расходы на управление |
7 200 |
10% от ДВД |
— страхование |
105 |
0,1 % от величины инвестиций в год |
— обеспечение безопасности |
12 000 |
15% от ПВД |
— резервы |
2 100 |
2% от величины инвестиций в год |
ЧОД |
44 685 |
ДВД-ОР-резервы |
РАСЧЕТ КОЭФФИЦЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
|
|
Составляющие Ккап |
Значение, % |
Безрисковая ставка (Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У "О размере ставки рефинансирования Банка России") |
8,25 |
Риск низкой ликвидности |
4 |
Риск вложения в недвижимость |
4 |
риск инвестиционного менеджмента |
3 |
Норма возврата капитала |
1 |
Итого Ккап |
20,25 |
Показатели Эффективности инвестиций в объект недвижимости.
Денежный поток |
объем инвестиций |
Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, р |
||||
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
4 прогнозный год |
5 прогнозный год |
||
Номинальный денежный поток, р. |
-105000 |
44 685 |
49 153,5 |
54 068,85 |
59 475,74 |
65 423,31 |
Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта, р. |
-105000 |
37 160,08 |
33 992,59 |
31 095,09 |
28 444,58 |
26 019,99 |
Накопленный дисконтированный денежный поток, р. |
-105000 |
-67 839,92 |
-33 847,33 |
-2 752,23 |
25 692,35 |
51 712,33 |
Сумма дисконтированного ЧОДа, р. |
-105000 |
156 712,33 |
||||
Чистая текущая стоимость доходов, р. |
51 712,33 |
|||||
Дисконтированный денежный поток при ставке дисконта 2, р. 40% |
-105000 |
31 917,86 |
25 078,32 |
19 704,39 |
15 482,02 |
12 164,45 |
Сумма дисконтированного ЧОДа при ставке дисконта 2, р. |
-105000 |
104 347,03 |
||||
Чистая текущая стоимость доходов при ставке дисконта 2, р. |
-652,97 |
|||||
Анализ показателей объекта недвижимости.
Срок окупаемости (Ток) |
3,1 |
Коэффициент рентабельности (КР) |
49,25% |
Коэффициент рентабельности (КР) |
1,49 |
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) |
39,75 |
ЧТСД=156712,33-105000=51 712,33
Ток= 3+
3,1
КР=
×100%=49,25%
КР=
=1,49
Х=19,5
ВСДП= 20,25+19,5=39,75%
По 2 проекту:
ОТЧЕТ О ДОХОДАХ И РАСХОДАХ |
||
|
||
Показатели |
Сумма, р |
Порядок расчета |
ПВД |
100 000 |
исходные данные по вариантам |
Убытки |
10 000 |
10% от ПВД (из-за загрузки подъездных путей и объекта) |
ДВД |
90 000 |
ПВД-убытки |
ОР: |
|
|
— налог на имущество |
3 190 |
2,2% в год от величины инвестиций |
— коммунальные расходы |
4 500 |
5% от ДВД |
— расходы на управление |
9 000 |
10% от ДВД |
— страхование |
145 |
0,1 % от величины инвестиций в год |
— обеспечение безопасности |
15 000 |
15% от ПВД |
— резервы |
2 900 |
2% от величины инвестиций в год |
ЧОД |
55 265 |
ДВД-ОР-резервы |
РАСЧЕТ КОЭФФИЦЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
|
|
Составляющие Ккап |
Значение, % |
Безрисковая ставка (Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У "О размере ставки рефинансирования Банка России") |
8,25 |
Риск низкой ликвидности |
5 |
Риск вложения в недвижимость |
5 |
риск инвестиционного менеджмента |
5 |
Норма возврата капитала |
1 |
Итого Ккап |
23,26 |
Показатели Эффективности инвестиций в объект недвижимости.
Денежный поток |
объем инвестиций |
Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, р |
||||
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
4 прогнозный год |
5 прогнозный год |
||
Номинальный денежный поток, р. |
-145 000 |
55 265 |
60 791,5 |
66 870,65 |
73 557,72 |
80 913,49 |
Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта, р. |
-145 000 |
44 836,12 |
40 012,76 |
35 708,29 |
31 866,88 |
28 438,72 |
Накопленный дисконтированный денежный поток, р. |
-145 000 |
-100 163,88 |
-60 151,12 |
-24 442,83 |
7 424,05 |
35 862,78 |
Сумма дисконтированного ЧОДа, р. |
-145 000 |
180 862,78 |
||||
Чистая текущая стоимость доходов, р. |
35 862,78 |
|||||
Дисконтированный денежный поток при ставке дисконта 2, р. 35% |
-145 000 |
40 937,04 |
33 356,10 |
27 179,05 |
22 145,89 |
18 044,79 |
Сумма дисконтированного ЧОДа при ставке дисконта 2, р. |
-145 000 |
141 662,88 |
||||
Чистая текущая стоимость доходов при ставке дисконта 2, р. |
-3 337,12 |
|||||
Анализ показателей объекта недвижимости.
Срок окупаемости (Ток) |
3,77 |
Коэффициент рентабельности (КР) |
24,73% |
Коэффициент рентабельности (КР) |
1,25 |
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) |
34,00 |
ЧТСД=180862,78-145000=35862,78
Ток= 4+
=3,77
КР=
×100%=24,73%
КР=
=1,25
Х=10,74
ВСДП= 10,74+23,26=34%
Анализ показателей объектов недвижимости.
1 объект |
2 объект |
||
Срок окупаемости (Ток) |
3,1 |
Срок окупаемости (Ток) |
3,77 |
Коэффициент рентабельности (КР) |
49,25% |
Коэффициент рентабельности (КР) |
24,73% |
Коэффициент рентабельности (КР) |
1,49 |
Коэффициент рентабельности (КР) |
1,25 |
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) |
39,75% |
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) |
34% |
Вывод 1: При оценке инвестиционной привлекательности проектов анализировались все показатели (срок окупаемости; чистая текущая стоимость доходов; коэффициент рентабельности; внутренняя ставка доходности проекта, инвестиционные затраты). Анализ показал, что первый проект более предпочтителен за счет вложения инвестиционных затрат в размере 105 000 рублей, чем инвестиционные затраты второго объекта недвижимости в размере 145 000 рублей.