- •Монолитный жилой дом
- •Оглавление
- •I. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •1.1 Методические основы маркетингового анализа рынка недвижимости
- •1.2 Общая характеристика и объем предложения на рынке строящейся недвижимости сПб
- •1.3 Общая характеристика и объем спроса на рынке жилой недвижимости сПб
- •1.4 Ценовые показатели рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга
- •1.5 Характеристика Калининского административного района г. Санкт-Петербурга
- •1.6 Общий вывод по анализу рынка недвижимости
- •II. Оценка экономической эффективноти проекта строительства жилого дома в калининском районе спБ
- •2.1 Определение суммы капитальных вложений для реализации проекта и графика их освоения
- •2.2 Схема реализации квартир и расчет налоговой нагрузки
- •2.3 Расчеты по кредиту
- •2.4 Определение коэффициента дисконтирования
- •2.4.1 Модель capm
- •2.4.2 Модель wacc
- •2.4.3 Кумулятивный метод определения ставки дисконта
- •2.5 Теория расчета основных показателей коммерческой эффективности инвестиционных проектов
- •2.6 Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •Вывод об эффективности проекта
- •Список использованных источников
2.2 Схема реализации квартир и расчет налоговой нагрузки
Реализацию квартир по разработанному плану продаж предполагается начать после получения разрешения на строительство и начало работ на объекте, т.е. со второго квартала. С этого момента и далее будут заключаться договора долевого участия в строительстве. Для простоты расчета в схеме предусмотрена 100% оплата при такого рода сделках. Цена продажи в каждом квартале увеличивается равномерно приближаясь к цене вторичного рынка в течение 8 кварталов, а также растет за счет инфляционных процессов на 5% в год или 1,25% в квартал. Свободная продажа будет производиться после ввода в эксплуатации по индексированной цене вторичного рынка, указанной в маркетинговом исследовании. Периоду свободной реализации в проекте отведено 3 квартала.
Таблица 2.5
Исходные данные для составления плана продаж и расчета налоговой нагрузки
Характеристика |
Значение |
Продаваемая площадь квартир, м2 |
9650,4 |
Начальная цена продаж, тыс. руб. |
63,77 |
Цена на этапе свободной продажи (без учета инфляции), тыс. руб. |
76,69 |
Увеличение стоимости в квартал без учета роста рынка, тыс. руб/м2 |
1,62 |
Рост рынка (уровень инфляции), % в год |
5% |
Ставка налога на имущество, % от средегодовой стоимости имущества (непроданные квартиры) |
2,2% |
Ставка налога на прибыль, % |
20% |
Рассчитанный размер налога на имущество, который определяется от средней стоимости непроданных на этапе строительства квартир, которые будут поставлены на баланс заказчика, составит 921,75 тыс. руб. Налог на прибыль, определяемый от суммы чистой прибыли от реализации за минусом налога на имущество, составит 137 624,80 тыс. руб.
Таблица 2.6
Схема реализации квартир и расчет налоговой нагрузки
№ п/п |
Показатели |
Всего |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Прогнозируемая доля продажи квартир, % |
100,0% |
0,0% |
0,0% |
3,0% |
5,0% |
7,0% |
9,0% |
2 |
Реализация квартир, м2 |
9 650,40 |
- |
- |
289,51 |
482,52 |
675,53 |
868,54 |
3 |
Цена продажи (без учета инфляции), тыс. руб./м2 : |
- |
- |
- |
63,77 |
65,38 |
67,00 |
68,61 |
4 |
Индекс увеличения стоимости жилья за счет инфляции |
- |
1,00 |
1,01 |
1,03 |
1,04 |
1,05 |
1,06 |
5 |
Цена продажи (с учетом инфляции), руб./м2 |
- |
- |
- |
65,37 |
67,86 |
70,41 |
73,01 |
6 |
Доходы от реализации квартир, тыс. руб |
765 621,08 |
- |
- |
18 925,14 |
32 745,21 |
47 563,15 |
63 409,93 |
6.1 |
в т.ч. долевое участие, тыс руб. |
596 452,98 |
- |
- |
18 925,14 |
32 745,21 |
47 563,15 |
63 409,93 |
6.2 |
свободная продажа, тыс. руб. |
169 168,10 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
7 |
Расходы инвестора, тыс. руб. |
592 668,32 |
22 730,51 |
23 048,74 |
70 127,89 |
71 419,01 |
72 302,40 |
73 049,89 |
8 |
Прибыль инвестора, тыс. руб. |
172 952,76 |
- 22 730,51 |
- 23 048,74 |
- 51 202,76 |
- 38 673,80 |
- 24 739,26 |
- 9 639,96 |
9 |
Налог на имущество, тыс. руб. |
921,75 |
|
|
|
|
|
|
10 |
Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб. |
172 031,00 |
- 22 730,51 |
- 23 048,74 |
- 51 202,76 |
- 38 673,80 |
- 24 739,26 |
- 9 639,96 |
11 |
Налог на прибыль, тыс. руб. |
34 406,20 |
|
|
|
|
|
|
12 |
Чистая прибыль, тыс. руб. |
137 624,80 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 2.6 (продолжение)
№ п/п |
Показатели |
Всего |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
1 |
Прогнозируемая доля продажи квартир, % |
100,0% |
11,0% |
13,0% |
15,0% |
17,0% |
9,0% |
7,0% |
4,0% |
2 |
Реализация квартир, м2 |
9 650,40 |
1 061,54 |
1 254,55 |
1 447,56 |
1 640,57 |
868,54 |
675,53 |
386,02 |
3 |
Цена продажи (без учета инфляции), тыс. руб./м2 : |
- |
70,23 |
71,84 |
73,46 |
75,07 |
76,69 |
76,69 |
76,69 |
4 |
Индекс увеличения стоимости жилья за счет инфляции |
- |
1,08 |
1,09 |
1,10 |
1,12 |
1,13 |
1,15 |
1,16 |
5 |
Цена продажи (с учетом инфляции), руб./м2 |
- |
75,66 |
78,37 |
81,13 |
83,95 |
86,83 |
87,92 |
89,02 |
6 |
Доходы от реализации квартир, тыс. руб |
765 621,08 |
80 317,26 |
98 317,58 |
117 444,06 |
137 730,66 |
75 416,26 |
59 390,30 |
34 361,53 |
6.1 |
в т.ч. долевое участие, тыс руб. |
596 452,98 |
80 317,26 |
98 317,58 |
117 444,06 |
137 730,66 |
- |
- |
- |
6.2 |
свободная продажа, тыс. руб. |
169 168,10 |
- |
- |
- |
- |
75 416,26 |
59 390,30 |
34 361,53 |
7 |
Расходы инвестора, тыс. руб. |
592 668,32 |
74 341,00 |
80 443,07 |
81 459,50 |
23 746,31 |
- |
- |
- |
8 |
Прибыль инвестора, тыс. руб. |
172 952,76 |
5 976,26 |
17 874,51 |
35 984,56 |
113 984,35 |
75 416,26 |
59 390,30 |
34 361,53 |
9 |
Налог на имущество, тыс. руб. |
921,75 |
|
|
|
|
307,25 |
307,25 |
307,25 |
10 |
Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб. |
172 031,00 |
5 976,26 |
17 874,51 |
35 984,56 |
113 984,35 |
75 109,01 |
59 083,05 |
34 054,28 |
11 |
Налог на прибыль, тыс. руб. |
34 406,20 |
|
|
|
|
|
|
|
12 |
Чистая прибыль, тыс. руб. |
137 624,80 |
|
|
|
|
|
|
|