2.2.2 Сделки с пороками формы

Гражданский кодекс указывает на то, что сделки могут совершаться устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Помимо этого, сделки могут заключаться путем конклюдентных действий или посредством молчания (ст. 158 ГК РФ).²⁹

В гражданском праве под формой сделки обычно понимают способ выражения и закрепления внутренней воли лица, направленной на достижение тех или иных правовых последствий³⁰. Сделка порождает права и обязанности только в случае, если соблюдена ее форма, которая предписана законом (ст. 158, 162, 165 ГК РФ). Форма сделок бывает устной и письменной. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Нарушение формы сделки приводит к ничтожности последней.

Устно могут совершаться любые сделки, если: законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; сделки исполняются при самом их совершении (за исключением сделок, для которых требуется нотариальная форма, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность); сделка совершается во исполнение письменного договора и имеет соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК РФ).

Письменная форма сделки бывает двух видов – простой и нотариальной. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в простую письменную форму сделки должны облекаться в трех случаях:

во-первых, сделки, в которых хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Именно данный смысл имеет не совсем точная формулировка, содержащаяся в  п. 1 ст. 161 ГК РФ. В частности, ею, безусловно, охватываются не только договоры, но и односторонние сделки юридических лиц. С учетом положений ст. 124 ГК РФ данное требование распространяется также на сделки публичных образований, т.е. Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований;

во-вторых, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. При определении цены сделки следует ориентироваться: в возмездных сделках – на размер встречного предоставления, в безвозмездных сделках – на цену предоставляемого имущества, работ или услуг;

в-третьих, в случаях, предусмотренных законом, письменная форма является обязательной независимо от суммы сделки. В частности, по прямому указанию закона только в письменной форме могут совершаться любые сделки, связанные с недвижимостью (ст. 550, 650 ГК РФ и др.), все соглашения о способах обеспечения исполнения обязательств (ст. 339, 362, 380 ГК РФ и др.), многие виды договоров (ст. 674, 820, 836 ГК и др.).

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, гласящей, что совершение сделки в письменной форме обычно происходит «путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами». Данная форма сделки может предусматривать и обмен документами посредством почтовой, телетайпной или иной связи. Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.)³¹.

Такая разновидность письменной формы сделки, как ее нотариальное удостоверение, согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальная форма вводится законодателем для следующих видов юридических действий³²:

доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ); совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187 ГК РФ);  договор об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК РФ); договор о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ); договор об уступке требования, основанного на сделке, совершенной по нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ); договоры постоянной и пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

Государственная регистрация сделок и прав является средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот. Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом; сделок с отдельными видами движимого имущества; сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

В  гражданском законодательстве установлены два вида правовых последствий для случаев нарушения требования закона об обязательной государственной регистрации сделок³³.

Во-первых, согласно норме п. 1 ст. 165 ГК РФ в случаях, установленных законом, несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность – абсолютную недействительность. Так, в п. 4 ст. 339 ГК РФ указано, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) влечет его недействительность.

Во-вторых, согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случаях, определенных законом, отсутствие государственной регистрации сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна. Например, согласно норме п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из правила п. 3 ст. 560 ГК следует, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В завершение необходимо отметить, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной и последующее нотариальное удостоверение не требуется. Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ).