§ 2. Советский и постсоветский периоды развития

и становления объектов недвижимого имущества

1. Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия "недвижимое имущество" и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: "Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.." <*>.

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 205.

Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий <1>, но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра - земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки <2>, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям <3>, однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21) <4>.

--------------------------------

<1> Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. "О земле", Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" (СУ РСФСР. 1917. N 10. Ст. 154) отменялось право частной собственности на земельные участки, как застроенные, так и не застроенные.

<2> Национализация земель, как правило, носит необратимый характер, а включение земельных участков в предпринимательский оборот осуществляется волей собственников. Между тем история земельных отношений имеет и противоположные примеры. Закон Латвии "О приватизации земли в сельской местности" (Ведомости Верховного Совета и Правительства Латвии. 1991. 32/33/34. Ст. 447); Закон Литовской Республики "О земельной реформе" (ВВС Литовской Республики. 1991. N 24. Ст. 635) предусматривают возможность возвращения земель бывшим собственникам.

<3> Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" (СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674) право частной собственности упразднялось лишь на строения определенной стоимости или доходности, причем расположенные в городах с населением более 30 тысяч человек.

<4> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.

Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности "единой, без исключения" государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего <*>. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами <**>. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности <***>. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.

--------------------------------

<*> Декрет СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. "О пересмотре коммунальными отделами списков муниципализированных домов" // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 409; Декрет ВЦИК СССР от 17 октября 1922 г. "О возврате потребительским кооперативным организациям национализированных и муниципализированных строений" // СУ СССР. 1922. N 5. Ст. 847 и др.

<**> Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" // Ведомости ВС СССР. 1948. N 36.

<***> Это отчетливо просматривается, например, в известном Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Юрид. лит., 1972. Т. 1. С. 273).

"Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве - намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным", - считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в "условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что "купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительны", но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам "в пользование", к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте" <*>.

--------------------------------

<*> Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. 2003. N 3. С. 35.

2. Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического "созревания" законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу <*>.

--------------------------------

<*> Закон СССР от 29 октября 1976 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" применяют термин "недвижимые памятники".

Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования <*>.

--------------------------------

<*> Статья 54 ГК РСФСР 1922 г., ст. 105 ГК РСФСР 1964 г., Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" (СП СССР. 1961. N 12. Ст. 93).

Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом "разрыве" земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов - структурное звено "земельный участок - здание" - расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.

Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно <1>. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный "разрыв", вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат - право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости <2>. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России <3> может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот) <4>. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности <5>, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка "значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота" <6>.

--------------------------------

<1> В специальной литературе и беллетристике известны примеры "законодательных" запретов природных явлений.

<2> Данное положение в определенном ракурсе обсуждалось в юридической литературе. Так, И.А. Иконицкая отмечала, что отчуждение земельного участка все же происходит по волеизъявлению субъекта земельных прав. Де-юре земельный участок не участвует в сделке по поводу расположенной на нем недвижимости, фактически такая сделка происходит, хотя ее предметом является не земля как таковая, а соответствующее право на тот или иной участок (Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М., 1999. С. 16).

<3> Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. М.: Статут, 2000.

<4> Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917 - 1960). М.: Госюриздат, 1962. С. 147.

<5> См., например: Козырь М.И. Объекты права колхозной собственности и их правовой режим. М.: Госюриздат, 1956; Новицкий И.Б. Право частных лиц на строения // Право и жизнь. 1924. N 9.

<6> Мексин А. Об упразднении разделения имуществ на недвижимые и движимые // Сов. право. 1923. N 3.

Более поздние цивилистические исследования, в определенной мере опережающие российское гражданское законодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение о том, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества <1>. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано <2>. Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не могли считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи <3>. Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями. Так, Р. Давид утверждал, что "деление имущества на движимое и недвижимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет никакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления" <4>. У. Матеи полагает, что "повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера" <5>.

--------------------------------

<1> Право собственности, в том числе и в рамках общей теории государственных юридических лиц, под тем или иным ракурсом проблемы средств производства, основных средств рассматривались и развивались видными российскими правоведами: А.В. Венедиктовым, С.Н. Братусем, О.С. Иоффе, А.В. Карассом, Ю.К. Толстым, Д.М. Генкиным, С.И. Аскназием, В.П. Грибановым, В.С. Якушевым и др.

<2> А.В. Венедиктовым подмечено, что, "несмотря на категорический запрет продажи предприятий, зданий и сооружений одним госорганом другому, отдельные госорганы продолжали в некоторых случаях заключать соглашения о возмездной передаче названных объектов, прибегая к более или менее искусной маскировке этой продажи или пытаясь искусственно изъять те или иные объекты из-под действия закона" (Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 407).

<3> Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 235; Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 47.

<4> Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с фр. В.А. Туманова. М.: Междунар. отношения, 1999. С. 198. В современном публичном праве такой подход сохраняется. В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26н, "к основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. В составе основных средств учитываются также капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы)".

<5> Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 129.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовом положении государственной собственности (неограниченная виндикация, бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском тем самым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционно сосредоточенных в руках государства <*>.

--------------------------------

<*> Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. 1991. N 10. С. 41.