ИНСТИТУТ ЧАСТНОГО ПРАВА

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

С.А. СТЕПАНОВ

Рецензенты:

С.С. Алексеев, член-корреспондент РАН, доктор юридических наук, профессор.

Б.М. Гонгало, доктор юридических наук, профессор.

ВВЕДЕНИЕ

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. "Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования" <*>.

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 204 (Классика российской цивилистики).

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности. Признавая общую системность права и законодательства, нельзя не признать системность составляющих отраслей и институтов, в частности систему объектов гражданских прав, исследование которой активизируется в современной цивилистике, а также системные образования отдельных групп объектов гражданских прав, в первую очередь объектов недвижимого имущества. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.). Принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом. Новейшие описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу деления "недвижимые вещи по природе" и "недвижимые вещи по закону", естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей. На современном этапе перед правоведами стоит следующий, предопределенный всей, в том числе советского периода, юридической наукой вопрос признания системной сущности недвижимого имущества и раскрытия исследованных ранее отдельных межобъектных связей и взаимовлияний недвижимых вещей как характерное проявление собственно единой и относительно цельной системы. Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей, более того, выявлялись и исследовались некоторые близкие к систематике структурные связи и построения, однако заметного комплексного исследования собственно системы объектов недвижимого имущества не предпринималось. Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, водное, иное природоохранное право. И в сфере гражданского законодательства не получили доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).

Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.

Глава 1. Становление и развитие объектов недвижимого имущества в гражданском праве

§ 1. Недвижимость в праве античности и эпохи

буржуазных преобразований

1. Редкое современное исследование в цивилистике не содержит более или менее подробного воспроизведения основных положений Римского частного права, ранее изложенных в научных и учебных произведениях <*>. Выработка путей решения поставленных в настоящей работе задач также предполагает определенное обращение к памятникам древней юриспруденции, в том числе ранее широко не известным отечественной научной общественности <**>, причем обращение в такой мере и форме, которые ограничены и обусловлены исключительно рамками рассматриваемой темы. Обширный эмпирический материал, производные комментарии и обобщения специалистов теории и истории римского права позволяют, не останавливаясь подробно на аргументации отдельных, ранее обоснованных в литературе заключений, сформулировать принципиальные, отправные для раскрытия последующего материала историко-правовые позиции.

--------------------------------

<*> См., например: Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. Раздел V; Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний сад", 1998; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996 и др.

<**> Речь идет о работе Э. Рабеля "Основные черты римского права", выпущенной в 2004 г. в свет издательством Института частного права. Ссылки на этот источник далее даются по изданию: Rabel Ernst. Grundzuge des romishen privatrechts. Basel: Bennd Schwabe & Cо. Verlag, 1955.

В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли <*>.

--------------------------------

<*> Краснокутский В.А. Указ. соч. С. 48.

После первоначального продолжительного и весьма затруднительного периода развития юридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз современного объекта недвижимого имущества - земельного участка. Право частной собственности на землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во всяком случае, на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до Домициана не принадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права (права на недвижимый объект, а в дальнейшем - на любую пригодную для этого вещь) юристы формулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим достижениям. Это понятие - "право собственности" - рассматривает движимое и недвижимое имущество ни в коем случае не под старым обозначением "rei dominium". Первичное и производное приобретение становится одинаковым, право собственности, в первую очередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства и делает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простого юридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромным прорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности, как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальной связанности земли <*>.

--------------------------------

<*> Рабель Э. Указ. соч. Кроме того, ученый полагал, что это понятие ("право собственности") до сих пор является незаменимым вспомогательным техническим средством в юриспруденции, что должно быть отмечено, несмотря на многие национал-экономические или логические оспаривания. Римляне не дают определения, но вполне достаточно традиционного описания, сформулированного в их духе: право собственности - это, в принципе, неограниченное господство над (телесной) вещью.

Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский пришел к подобному выводу, свидетельствующему, что не только (и не столько) природные свойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей на движимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что "чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже видели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначально общинного (публичного) земельного распределения" <*>. Именно здесь, считает И.А. Покровский, "впервые возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью - первый и наиболее существенный элемент права собственности" <**>.

--------------------------------

<*> Покровский И.А. История римского права. С. 324.

<**> Покровский И.А. Указ. соч. С. 324.

Известно, что источники римского права, в частности Законы XII таблиц, разделяют имущество на две категории вещей: familia и pecunia. Источники не донесли содержания этих категорий, однако сопоставление понятий familia и pecunia предполагает более тесное отношение имущества familia к семье, а также более усложненный порядок распоряжения этим имуществом. В дальнейшем familia и pecunia с определенной долей условности выливаются в противостояние более известных res mancipires - res nec mancipi. В порядке научного предположения можно отметить, что законодательное содержание и научная интерпретация известных социалистических экономико-правовых (правовых - в части деления собственности на государственную и личную, а также в части назначения и присвоения доходов) понятий обладают удивительным, требующим дальнейшего исторического исследования сходством (при достаточной вероятности простого совпадения) с известным Римским делением вещей на две категории: familia и pecunia. Более свободное в обороте pecunia и затрудненное в переходе права собственности и наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia трансформируются в res mancipires - res nec mancipi, которые, в свою очередь, могли тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости, и к делению вещей на основные и оборотные средства <*>.

--------------------------------

<*> Чезаре Санфилиппо. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 57.

После объединения цивильного и преторского права в послеклассическом периоде римского частного права значимость классификации вещей на res mancipi и res nec mancipi утрачивается. "Самое деление вещей на res mancipi и res nec mancipi давно сделалось анахронизмом" <1>. Формирующееся право собственности на недвижимое имущество охватило всю совокупность вещей, принципиально не различая физических свойств объектов (дом или рабочий скот, повозка или участок земли) и не ставя эти свойства в ранг, требующий иного, чем просто движимая вещь, порядка перехода к новому собственнику. Сохранив основным способом передачи вещного права traditio, древнее право, подчиняя формальные условности в пользу быстрого и неформального имущественного оборота, пренебрегло публичным моментом (более выраженным в mancipatio). Переход права собственности к новому собственнику мог быть неизвестен третьим лицам, недобросовестный продавец мог совершать иные сделки с этой недвижимостью; "разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений" <2>. Современное право, развивая traditio, "пришло к установлению принципа публичности для актов на недвижимость, принципа, нашедшего себе наиболее полное выражение в институте поземельных книг. Всякая переуступка права собственности, всякое установление сервитута или ипотеки должны отмечаться в официальных поземельных книгах" <3>. В дальнейшем римское право действительно включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью <4>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.

<2> Вместе с тем такой упрощенный порядок отчуждения недвижимости, основанный на минимуме формальности и максимуме доверительности, впоследствии мог наряду с другими предпосылками привести в развивающемся английском праве к выработке конструкции траста (доверительной собственности).

<3> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.

<4> В.А. Краснокутский считал, что деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. (Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник. С. 148.)

Изложенное, бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ лишь некоторых касающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о древнем праве, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и их системного построения.

Во-первых, недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с начального этапа формирования как объекты гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное.

Во-вторых, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

В-третьих, отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения недвижимым имуществом на праве собственности и совершения сделок с ним, благоприятное для простоты и эффективности экономического оборота, столь же неблагоприятно и в конечном счете губительно собственно для статики и динамики объектов недвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность (и даже неосмотрительность) участников сделок с недвижимостью влечет большие негативные последствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота. Это, впрочем, более характерно для развивающегося права, практически полностью основанного на регулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы.

2. Волнующие и прекрасные, с налетом романтизма и вседоступности десятилетия великих буржуазных революций не могли не коснуться и юридических проблем регулирования отношений собственности, как и во всяких преобразованиях, являющихся наиболее важными. Сжатые тяжестью "гирь" (И.А. Покровский) феодального, исключительно публичного права объекты недвижимого имущества, освободившись от сословно-властных условностей и ограничений, возвысились на такой частноправовой уровень, который сопоставим лишь с недвижимостью времен максимального расцвета свободного экономического оборота Древнего Рима <*>.

--------------------------------

<*> Исторический путь развития романской системы права (как, впрочем, и немецкой, и ряда других правовых систем), связь с достижениями римской юриспруденции, преемственность и схожесть основных принципов континентального права блестяще изложены в фундаментальном двухтомном труде: Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т.: Пер. с нем. М.: Междунар. отношения, 1998.

Земельный участок и все, что находится над и под его поверхностью, включались в предпринимательские отношения. Французский гражданский кодекс одним из первых такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу, единственным), деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей. Примечательно, что Французский гражданский кодекс не только и не столько плод буржуазных революционных преобразований, которые, бесспорно, послужили своего рода поводом к завершению проекта и принятию, сколько результат многовекового развития французской юриспруденцией римского правового наследия <*>. "Французское гражданское право не порывало своей связи с римским правом, используя его отточенные понятия, а когда было необходимо, и материально-правовые нормы" <**>.

--------------------------------

<*> Нельзя не отметить французских ученых-правоведов, чье творчество оказало, на наш взгляд, наибольшее влияние как в период, предшествующий принятию Гражданского кодекса, так и в более позднее время. Это Дюмулен, Кокия, Буржон, Дома, Потье, Портали и др.

<**> Koschaker. Europa und das romische Recht. 2 ed. 1953. S. 169.

Более поздняя германская кодификация гражданского права также испытала на себе благотворное влияние римского права, однако влияние это уже не носило непосредственного характера, а само германское гражданское право было более консервативным и охранительным (хотя в сфере определения и классификации объектов недвижимого имущества принципиально не отличалось от французского законодательства). Германское гражданское уложение - "это осторожное подведение итогов исторического прошлого, а не смелое вступление в новое будущее" <*>. И Французский гражданский кодекс, и принятое на столетие позже Германское гражданское уложение легли в основу большинства гражданско-правовых кодификаций стран Европы, Азии, Африки, Южной и отчасти Северной Америки <**>. Безусловно, и институты недвижимого имущества как объекта имущественных прав с непринципиальными отличиями также были воспроизведены в национальных гражданских кодексах и законах.

--------------------------------

<*> Цвайгерт К., Кетц Х. Указ. соч. С. 221.

<**> В сфере влияния Французского гражданского кодекса оказались Бельгия, Люксембург, Италия, Испания, Египет, Сирия, Ливан, Чили, Квебек (Канада) и др. Идеи Германского гражданского уложения нашли отражение в гражданских законах Бразилии, Португалии, Нидерландов, Греции, Японии и др.

Все имущества являются движимыми или недвижимыми <1>. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи <2>. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации <3>. Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский <4>. Современные историки права также доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем российском законодательстве <5>. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а в объективности существования определенных юридических конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной техники, единые по существу легальные построения - построения, которые подчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, "верховны" <6> для всей и всякой национальной правовой системы. Определенным обоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги <7>.

--------------------------------

<1> Французский гражданский кодекс. Книга вторая. Об имуществах и о различных видоизменениях собственности. Титул 1. О различиях имуществ. Ст. 516.

<2> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800 - 1825 гг. Екатеринбург: Уральская академия государственной службы; ИИТЦ "Зерцало-Урал", 2002.

<3> В частности, глава первая "О разных родах имуществ" Проекта: Параграф 1. Имущества суть недвижимыя, или движимыя. Параграф 2. Недвижимыя имущества суть земли, деревни, заводы, фабрики, домы и всякие строения, в земле основанием их утвержденныя. Параграф 3. К недвижимым имуществам также принадлежат произведения земли, доколе они от нее не отделены, как-то: несжатый хлеб, неснятые плоды, несрубленный лес, равно как металлы и другие вещества, доколе они находятся в недрах земли. Параграф 4. В числе недвижимых имуществ полагаются необходимые принадлежности деревень, фабрик и заводов, как-то: скот, семена, земледельческие орудия, машины и тому подобное. Параграф 5. Недвижимою принадлежностию домов и строений почитается все то, что нельзя отделить от тех строений без повреждения их.

<4> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Указ. соч. С. 43.

<5> Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. 1983. N 1. С. 68. В новейшее время подобного рода заимствования в законодательной деятельности не только не считаются недопустимыми, но и весьма распространены как в отношении отдельных правовых актов, так и в отношении крупных кодификаций.

<6> Таковым называл деление имуществ на недвижимые и движимые П.П. Цитович: Русское гражданское право: Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27 - 29.

<7> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 384.

Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей <1>. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя" <2>. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни <3>. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России "свободных" от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось <4>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. М.: Статут, 1997. С. 141 (Классика российской цивилистики); Цитович П.П. Указ. соч. С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 96.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб., 1892. С. 87.

<3> Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001. С. 175.

<4> Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. Париж, 1951. С. 269.

В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины <*>. В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные". Изложенные историко-законодательные и научные обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что "...современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом" <**>.

--------------------------------

<*> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. Екатеринбург: Изд-во ин-та частного права, 2003. С. 335.

<**> Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 125.

Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.