Расчет стоимости здания сравнительным методом.
Таблица 3 - расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
|
|
Объекты сравнения |
|||
Элемент сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
Цена продажи/предложения, |
|
70 000 000 |
75 000 000 |
85 000 000 |
|
Передаваемые права на здание |
полностью |
полностью |
полностью |
полностью |
|
Корректировка |
- |
- |
- |
- |
|
Условия продажи |
Идентичные |
Идентичные |
Идентичные |
Идентичные |
|
Корректировка |
- |
- |
- |
- |
|
Дата продажи/дата выставления на торги |
Сейчас |
4 месяца назад |
6 месяца назад |
Сейчас |
|
Корректировка |
- |
+ 1 400 000 |
+2 250 000 |
- |
|
Местоположение |
Центр |
Окраина |
Центр |
Центр |
|
Корректировка |
- |
+ 700 000 |
- |
- |
|
Площадь офисная |
3200 |
2 900 |
3 000 |
3 500 |
|
Корректировка |
- |
+1 500 000 |
+ 1 000 000 |
- 1 500 000 |
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Корректировка% |
- |
- |
- |
- |
|
Наличие парковки, охраны, и др. |
Есть |
Есть |
Нет |
Есть |
|
Корректировка |
- |
- |
+ 1 500 000 |
- |
|
Скорректированная цена |
|
73 600 000 |
79 750 000 |
83 500 000 |
|
Итоговая стоимость объекта оценки, рублей |
78 950 000 |
|
|||
Расчет стоимости здания доходным подходом.
Таблица 4 - метод дисконтированных денежных потоков
Период |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Остаточный период |
Площадь, кв.м |
2 880 |
2 880 |
2 880 |
2 880 |
2 880 |
2 880 |
Динамика арендной платы |
1,0 |
1,05 |
1,1 |
1,15 |
1,2 |
1,25 |
Арендная плата за кв.м |
8 400 |
8 820 |
9 240 |
9 660 |
10 080 |
10 500 |
ПВД |
24 192 000 |
25 401 600 |
26 611 200 |
27 820 800 |
29 030 400 |
30 240 000 |
Коэффициент загрузки |
0,6 |
0,85 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
ДВД |
14 515200 |
21 591360 |
25 280640 |
26 429 760 |
27 578 880 |
28 728 000 |
Динамика расходов |
1,0 |
1,1 |
1,2 |
1,3 |
1,4 |
1,5 |
Опер.расходы всего |
1 108 800 |
1 219 680 |
1 330 560 |
1 441 440 |
1 552 320 |
1 663 200 |
ЧОД |
13 406 400 |
20 371 680 |
23 950 080 |
24 988 360 |
26 026 560 |
27 064 800 |
Расходы на обслуживание долга |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
ДП |
13 406 400 |
20 371 680 |
23 950 080 |
24 988 360 |
26 026 560 |
27 064 800 |
Реверсия |
|
|
|
|
|
135 324 000 |
Коэффициент дисконтирования |
0,833 |
0,694 |
0,579 |
0,482 |
0,402 |
0,402 |
Текущая стоимость ДП |
111 67531,2 |
14 137 945,92 |
13 867 096,32 |
12 044 389,52 |
10462677,12 |
|
Текущая стоимость реверсии |
|
|
|
|
|
54 400 248 |
Рыночная стоимость |
|
|
|
|
|
116079888,06 |
Ставка капитализации |
|
|
|
|
|
0,2 |
дисконт |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
Таблица 5 – выведение итоговой величины стоимости
Подход |
Стоимость |
Весовой коэффициент |
Итог |
Затратный |
79 594 088 |
0,3 |
23 878 226 |
Сравнительный |
78 950 000 |
0,5 |
39 475 000 |
Доходный |
116079888 |
0,2 |
23 215 978 |
ИТОГО |
|
1,0 |
86 569 204 |