- •1. Основы оценочной деятельности
- •1.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •2. Правовое обеспечение оценки имущества предприятий (бизнеса)
- •2.1. Понятие права. Отношения, регулируемые гражданским законодательством
- •3. Оценка имущества предприятий (бизнеса)
- •4. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия
Лекции по предмету «Оценка собственности».
1. Основы оценочной деятельности
Основными направлениями оценочной деятельности является оценка:
бизнеса (предприятий как имущественных комплексов);
недвижимости;
движимого имущества (например, машин и оборудования);
интеллектуальной собственности.
1.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:
• защищать интересы оценщиков;
содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
разрабатывать собственные стандарты оценки;
разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Субъектами оценочной деятельности являются:
• юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), оказывающие услуги по оценке объектов, т. е. оценщики;
•потребители их услуг (заказчики). К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Закон предоставляет любому субъекту гражданских правоотношений безусловное право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих ему объектов оценки. Право это не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности» устанавливает следующую норму: в случае, если требуется обязательное проведение оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке по какой-то причине не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, то предполагается, что установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Это правило применяется при использовании в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим стандартом оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, как например, «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.
В ряде случаев проведение оценки обязательно.
Обязательной является оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, если предполагается совершение с этими объектами какой-либо из следующих сделок:
в случае приватизации объектов, передачи их в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании в качестве предмета залога объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
при продаже или ином отчуждении объектов;
при переуступке долговых обязательств, связанных с такими объектами;
при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, а также в фонды юридических лиц объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
а) при национализации имущества;
б) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридическихлиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
в) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон при возникновении спора о стоимости этого имущества;
г) при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
д) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие положений этой статьи закона не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.
Принципы, подходы и цели оценки
В оценочной деятельности выделяют следующие принципы оценки:
принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание;
принципы, связанные с землей и ее застройкой: предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающая отдача, сбалансированность, экономический размер, экономическое разделение;
принципы, связанные с рыночной средой: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение;
принцип наиболее эффективного использования.
Наиболее значимым, по мнению оценщиков, является принцип наиболее эффективного использования.
Определение наиболее эффективного использования: «То использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо, и которое обеспечит или максимальную текущую стоимость объекту, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки».
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем последовательной проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Физическая осуществимость: рассмотрение рациональных, технологически реальных для данного участка способов использования, т. е. анализ несущей способности почв и грунтов, соразмерности и формы участка для разумных видов его использования, доступности и достаточности финансовых, временных, трудовых и прочих необходимых ресурсов.
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим нормативам, строительным нормам и правилам.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех рациональных, физически осуществимых и правомочных вариантов использования, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из рациональных, физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наивысшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.
Универсальные рыночные механизмы отражаются в трех классических подходах к оценке, указанных в Постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519:
затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
сравнительный - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный — совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Методы оценки, используемые в практической деятельности, представляют собой способы расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основные цели оценки:
отражение в финансовой отчетности предприятия;
для купли-продажи, мены, иного отчуждения;
для проведения конкурсов, аукционов, торгов;
для заключения договора аренды, доверительного управления, передачи в лизинг;
для залога;
для раздела, наследования, дарения;
для страхования;
для исчисления налогов, пошлин, сборов;
для приватизации;
для национализации;
для выкупа, конфискации, изъятия;
для ликвидации;
для разрешения имущественных споров;
при передаче прав собственности;
при переуступке долговых обязательств;
для внесения имущества в уставный капитал;
при определении доли имущественных прав;
при передаче в доверительное управление;
для инвестиционного проектирования;
для коммерческой концессии;
для возмещения ущерба;
для хранения;
для составления брачного контракта.
Виды стоимости объекта оценки
В Постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» указаны два вида стоимости: рыночная и отличная от рыночной.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость, отличная от рыночной стоимости:
стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
стоимость объекта оценки при существующем использовании —стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Процесс оценки
Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки. Задача оценщика — определить и количественно интерпретировать степень полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.
В ст. 13 ФЗ-135 определены требования к проведению оценки. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
а) заключение с заказчиком договора об оценке;
б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
е) составление и передача заказчику отчета об оценке.
В соответствии со ст. 14 ФЗ-135 оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
Отчет об оценке
Результатом исполнения обязанностей оценщика по договору является своевременное составление и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Отчет обязательно составляется в письменной форме, причем таким образом, чтобы его текст не мог быть неоднозначно истолкован и не мог вводить в заблуждение. Дата проведения оценки указывается в отчете так же, как и используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также и иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При наличии спора о достоверности величины стоимости объекта, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом.
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщиков саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при про ведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.
В соответствии со ст. 14 ФЗ-135 оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
В соответствии со ст. 15 ФЗ-135 оценщик обязан:
быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных
законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст. 15 ФЗ-135 Закона об оценке, а также сведения о любых изменениях этой информации;
представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев предусмотренных законодательством Российской Федерации;
в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным
иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Требования к договору об оценке
Фактически единственным основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.
Это может быть договор на проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, либо ряда объектов оценки, либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
Исключение: в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Причем суд самостоятелен в выборе оценщика.
Договор обязательно заключается в простой письменной форме и не требует ни государственной регистрации, ни нотариального заверения.
Договор обязательно должен содержать:
объект оценки;
вид стоимости имущества (способ оценки);
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством соответствующей статьей ФЗ-135, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.