352.0. Недвижимое имущество

2.1. Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество - это юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

2.1.1.Иногда для того, чтобы отличить недвижимое имущество или недвижимость от предметов движимого имущества (последнее в некоторых странах юридически обозначается как «движимость»), используют термин «реальное имущество» («риэлти»).

2.2. Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пучком прав. В него могут входить право пользования, занятия, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пучка и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

2.2.1. Права или интересы недвижимого имущества вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством, - например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение/принудительную покупку/конфискацию); регулированию (охрана правопорядка/планирование/зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество/бесхозное имущество).

2.2.2.Абсолютная собственность, подлежащая только ограничениям, налагаемым государством, известна как безусловное право собственности, или фригольд.

2.2.3.Договоры аренды - это оформленные контрактом отношения, которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес собственности, известный в некоторых государствах как право собственности, ограниченное арендой (leased fee estate), с передачей арендатору права пользования и занятия. Интерес, который съемщик или арендатор приобретает по договору аренды, известен в некоторых странах как право владения на условиях аренды (или, более кратко, право аренды, а также букв, лизгольд) и представляет собой право пользования и занятия на определенный период при определенных условиях.

2.2.3.1.Сублизгольды (субаренды) создаются, когда съемщик или арендатор в исходной аренде передает третьей стороне, субарендатору, интерес, которым обладает этот съемщик или арендатор, т.е. право пользования и занятия имущества.

2.2.3.2.Оценщик анализирует, могут ли какие-либо условия договора аренды влиять на стоимость имущества.

2.2.4.Помимо ограничений, налагаемых государством на права, присущие собственности на недвижимое имущество, могут быть наложены другие правомерные ограничения.

2.2.4.1. Ограничения действий или ограничительные условия, которые касаются земли, могут повлиять на пользование, развитие и передачу прав собственности.

2.2.4.2. Сервитуты - это невладельческие (нематериальные (incorporeal)) интересы в земельном имуществе, передающие право пользования, но не владения, частью этого имущества. Права прохода - это права или привилегии, приобретаемые благодаря традиции или контракту, проходить по части или полосе земельного имущества, принадлежащего другому.

2.2.5.С недвижимым имуществом могут быть связаны другие важные права собственности и финансовые интересы.

2.2.5.1. Частичные или фрагментарные интересы в недвижимом имуществе создаются юридическим разделением интереса собственности. Например, недвижимое имущество принадлежит не только единоличным собственникам. Оно также может принадлежать корпорациям (акционерам), партнерствам или находиться в совместном нераздельном владении с правами совладельцев на части имущества или без таковых.

2.2.5.2.Интерес другого типа в правах недвижимого имущества создают трасты. Интерес бенефициара по трасту известен как интерес, основанный на справедливости (equitable), или собственный интерес, в противоположность признанному правом интересу доверительного управляющего/собственника (доверительных собственников). Считается, что бенефициар обладает справедливым титулом, в то время как доверительный(ые) собственник(и) - правовым титулом, основанном на общем праве.

2.2.5.3.Интересы, создаваемые ипотечными залогами, когда имущество используется в качестве обеспечения финансирования, либо на имущество налагается обременение. Долевой интерес ((остаточный) собственный капитал - equity) собственника в таком имуществе считается отдельным финансовым интересом.

2.3. В терминологии бухгалтерского учета недвижимое имущество обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов. Иногда недвижимое имущество может рассматриваться как текущий актив (например, когда земельные участки или недвижимость с улучшениями держат в качестве товарных запасов для продажи).

2.3.1.Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.

2.3.2.Оценивается именно собственность на актив, а не недвижимость как физический объект.

2.3.3.Там, где собственность на актив покупается и продается на рынке, участники рынка «приписывают» собственности на отдельные интересы в недвижимости конкретные стоимости. Эти стоимости, «приписываемые» участниками рынка, формируют объективную основу для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.

2.4. Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают следующие категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений. За исключением последней категории , рыночная стоимость является базой стоимости для всех следующих групп:

2.4.1.оценки внеоборотных активов, проводимые для финансовых отчетов и связанных с ними бухгалтерских счетов с целью отразить эффект изменения цен или текущих стоимостей;

2.4.2.оценки с целью оказания содействия потенциальному покупателю в подготовке предложения, потенциальному продавцу в установлении приемлемой запрашиваемой цены или оказания помощи обеим сторонам в определении цены продажи для предполагаемой сделки; оценки для установления базы реорганизации или слияния собственности на многочисленные объекты;

2.4.3.оценки, требуемые для расчета стоимости имущества, предлагаемого в качестве обеспечения по берущейся ипотечной ссуде или для установления базы для страхования или гарантии ссуды под имущество;

2.4.4.оценки, проводимые при принудительном приобретении (принудительном отчуждении), при судебном разбирательстве или арбитраже, связанными со спором по поводу контрактов и частными интересами и возмещением ущерба, причиненного экологическими катастрофами или нарушениями;

2.4.5.оценки, требуемые для расчета налоговой (налогооблагаемой) стоимости, для разделения активов на амортизируемые и неамортизируемые, и тем самым - для расчета подходящей амортизации или для установления налогов на дарение или на наследство;

2.4.6.оценки и дополнительные задания, выполняемые для широкого круга клиентов, например, инвесторов, страховщиков, диспашеров (расчетчиков страховых сумм), аукционистов или ликвидаторов, и советов по зонированию (относительно возможных эффектов предложений по планированию землеустройства), а также для разнообразных целей - например, анализа рынка или анализа осуществимости, анализа затрат и выгод, определения бухгалтерской стоимости новых выпусков акций, установления (или пересмотра) графика будущих рентных платежей и положений договора аренды.

2.5. При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входят:

2.5.1.местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;

2.5.2.интерес недвижимого имущества, подлежащий оценке (абсолютное право собственности/фригольд; право собственности, ограниченное арендой; право аренды/лизгольд; сублизгольд);

2.5.3.любое движимое имущество, торговые приспособления или нематериальные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, но включенные в оценку (см. п. 3.2 ниже);

2.5.4.любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные характеристики/рейтинги для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы;

2.5.5.является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

2.6. На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять особые соображения, такие как:

2.6.1.Требование проанализировать слияние (Синергетическую Стоимость) или разделение имущественных интересов (стоимость составляющих).

2.6.2.Эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа.

2.6.3.Рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или эффективности.

50. АНАЛИЗ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ Цель анализа рентабельности - оценить способность предприятия приносить доход на вложенный в предприятие капитал. От уровня рентабельности зависит инвестиционная привлекательность организации, величина дивидендных выплат. Характеристика рентабельности предприятия базируется на расчете трех основных показателей - рентабельности всего капитала, собственного капитала и акционерного капитала (таблица 19 стр. 205). Рентабельность всего капитала всех активов показывает, сколько чистой прибыли без учета стоимости заемного капитала приходится на рубль вложенного в предприятие капитала. В международной практике финансового анализа показатель рентабельности всего капитала определяется по формуле: где Проценты 2 - величина начисленных в анализируемом периоде процентов по кредитам, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, ден. ед.; Проценты 1 - начисленные в анализируемом периоде проценты по кредитам, не уменьшающие налогооблагаемую прибыль, ден. ед. Ставка НП - ставка налога на прибыль, %. Валюта Баланса определяется как средняя величина общей величины пассивов в рассматриваемом периоде, то есть как [Итого пассивов (на начало периода) + Итого пассивов (на конец периода)]/2 В расчетах используются данные за период (не нарастающим итогом). В настоящее время нередкой является ситуация, когда при расчете рентабельности всего капитала несколько отходят от классического алгоритма расчетов - в числителе формулы рассматривается исключительно чистая прибыль. Данный ход делает три основных показателя рентабельности более сопоставимыми, так как в этом случае используется единая база расчета - величина чистой прибыли. Рентабельность собственного капитала характеризует эффективность использования вложенных в организацию собственных средств. Рентабельность собственного капитала показывает, сколько чистой прибыли приходится на рубль собственных средств. Аналогично рассчитывается и интерпретируется рентабельность акционерного капитала, определяемая как отношение чистой прибыли к величине акционерного (уставного) капитала организации. Для оценки результата деятельности отдельных предприятий и сравнения предприятий между собой необходимо, чтобы показатели рентабельности были представлены в адекватном для сравнения виде. Так как в расчетах показателей рентабельности используются данные за анализируемый период, результат расчетов будет напрямую зависеть от продолжительности этого периода. Сравнение показателей рентабельности Re1=5% (Предприятие 1) и Re2 =8% (Предприятие 2) является корректным, только если оба коэффициента определены за одинаковые по продолжительности периоды анализа - то есть оба показателя рассчитаны за месяц, квартал, полугодие, год. Если же Предприятие1 проводило расчет по кварталам, а Предприятие2 - по годам, то в сопоставимом виде показатели рентабельности будут иметь значения Re1 = 5%* [360 дней/ 90 дней] = 20%, Re2=8%. Таким образом, сопоставимость показателей рентабельности будет обеспечена, если показатели будут приведены к единому интервалу анализа, например, к году. Представление показателей рентабельности в годовом измерении наиболее удобно. Стоимость капитала на рынке (процентные и депозитные ставки) и макроэкономическое окружение (инфляция, ставка рефинансирования) характеризуются показателями в годовом выражении. При расчете рентабельности в годовом выражении создается адекватная база для оценки результатов деятельности конкретного предприятия и сравнения различных предприятий между собой. Показатели рентабельности рекомендуется приводить к годовому измерению. Приведение показателей к годовому измерению осуществляется с помощью сомножителя [360/Продолжительность интервала анализа в днях] Для анализа эффективности управления структурой источников финансирования предприятия рассчитывается так называемый эффект рычага. Суть эффекта рычага заключается в следующем: Предприятие, используя заемные средства, увеличивает либо уменьшает рентабельность собственного капитала. Снижение или увеличение рентабельности собственного капитала зависит от средней стоимости заемного капитала (средней процентной ставки) и размера финансового рычага. Финансовым рычагом называется соотношение заемного и собственного капитала организации: Рекомендуется использовать в расчетах средние значения заемного и собственного капитала в анализируемом периоде - (данные на начало периода + данные на конец периода)/2. Однако встречается подход, при котором используются не средние, а абсолютные значения собственного и заемного капитала на конкретную анализируемую дату. Выбор метода расчетов - на основании средних значений или значений на конкретную отчетную дату - осуществляется в индивидуальном порядке. Не сложно заметить, что финансовый рычаг - показатель, обратный коэффициенту автономии (1/Коэффициент автономии). Средняя процентная ставка рассчитывается как отношение общей стоимости заемного капитала в анализируемом периоде к величине заемного капитала. где Проценты в СБ - начисленные в анализируемом периоде проценты по кредитам, включаемые в себестоимость продукции, ден. ед.; Проценты из прибыли - начисленные в анализируемом периоде проценты по кредитам, относимые на финансовые результаты, ден. ед.; Проценты, относящиеся на финансовые результаты, не очищаются на величину ставки налога на прибыль. Заемный капитал определяется как [Заемный капитал (на начало периода) + Заемный капитал (на конец периода)]/2 Разница рентабельности всего капитала и средней процентной ставки носит название дифференциал рычага. Дифференциал рычага предоставляет информацию для выбора целесообразной структуры источников финансирования. В данном случае под выбором целесообразной структуры источников финансирования понимается выбор наиболее "дешевых" для организации источников. Произведение финансового рычага на его дифференциал определяет величину эффекта рычага Знак эффекта рычага (дифференциала рычага) отражает целесообразность увеличения заемного капитала: эффект рычага положительный - увеличение заемного капитала повышает рентабельность собственного капитала. эффект рычага отрицательный - увеличение заемного капитала нецелесообразно, это снижает рентабельность собственного капитала. То есть если рентабельность всего капитала меньше стоимости заемных источников финансирования, целесообразно увеличивать долю собственных средств. Абсолютное значение эффекта рычага отражает степень влияния структуры источников финансирования на рентабельность собственного капитала. Влияние структуры источников финансирования на рентабельность собственного капитала можно представить в виде формулы: При расчете показателей рентабельности необходимо использовать единый подход - проводить расчет на основании средних значений за период анализа, либо на основании значений на конкретную отчетную дату. Это обеспечит сопоставимость результатов расчета. Анализ факторов, повлиявших на изменение рентабельности собственного капитала, проводится с помощью формулы DUPONT. Формула DUPONT устанавливает взаимосвязь между рентабельностью собственного капитала и тремя основными финансовыми показателями предприятия: прибыльностью продаж, оборачиваемостью всех активов и финансовым рычагом в одной из его модификаций. Оценка влияния изменений перечисленных показателей на рентабельность собственного капитала производится с помощью приема цепных подстановок. Согласно этому приему наибольшее влияние оказывает показатель, имеющий максимальную абсолютную величину коэффициента влияния. Рентабельность собственного капитала и финансовая устойчивость имеют обратную зависимость. Достаточно обратить внимание на формулы коэффициента автономии и рентабельности собственного капитала. При увеличении собственного капитала возрастает финансовая устойчивость организации и снижается рентабельность собственных средств. В связи с этим утверждение, что для предприятия всегда целесообразно увеличение собственного капитала является неоднозначным. Собственных средств должно быть достаточно для обеспечения финансовой устойчивости. Задача финансового менеджмента на предприятии - обеспечив финансовую устойчивость, способствовать росту рентабельности собственного капитала.

© 2004-2012 «Альт-инвест»