Конспект 2. Управление многоквартирными домами

Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В п. 2 ст. 161 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей компанией.

Таким образом, управление многоквартирным домом может осуществляться как непосредственно собственниками помещений в таком доме, так и посредством создания или привлечения юридических лиц. В то же время установление обязанности для собственников жилых помещений выбрать, в том числе, и такой способ управления многоквартирным домом как организация жилищного кооператива представляется противоречащим правовой природе и целям создания жилищного кооператива. Во-первых, до полной оплаты пая собственником жилых помещений в многоквартирном доме является непосредственно жилищный кооператив. Во-вторых, основная цель создания кооператива состоит в удовлетворении потребностей граждан в жилье, посредством объединения его членами имущественных паевых взносов. Управление многоквартирным домом – это цель производная от основной.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления должно приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в данном общем собрании, при наличии кворума, за исключением выбора управления ТСЖ. За последний способ управления должны проголосовать собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46, п.3 ст.161 ЖК РФ).

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своей обязанности по выбору способа управления таким домом, либо при неисполнении принятого решения о способе управления домом орган местного самоуправления в порядке установленном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»¹ на конкурсной основе осуществляет выбор управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом.

Роль общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом.

В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности.²

В соответствии со ст. 12 ФЗ от 19 мая 1995 г. №382-ФЗ «Об общественных объединениях» органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, цель которого – совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. Орган общественной самодеятельности формируется по инициативе граждан, заинтересованных в решении указанных проблем, и строит свою работу на основе самоуправления в соответствии с уставом, принятым на собрании учредителей. Исходя из данного определения очевидно, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности. Во-первых, общее собрание формируется не на добровольной основе, а в силу Закона. Факт приобретения имущества в многоквартирном доме на праве собственности влечет возникновение обязанности участвовать в выборе способа управления или в управлении общим имуществом многоквартирного дома посредством участия в общем собрании. В ст. 30 Конституции РФ установлен запрет на принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Во- вторых, участвовать в принятии решений на общем собрании может только собственник помещения в многоквартирном доме, т.е. круг лиц, входящих в данный орган управления, ограничен законом. Причем решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в таком доме, как принявших, так и не принявших участие в голосовании. В-третьих, у общего собрания нет устава.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это правовой механизм не только реализации ими своих вещных правомочий (владения, пользования и распоряжения имуществом), но и согласования воль сособственников общего имущества в многоквартирном доме с целью самостоятельного и наиболее эффективного решения организационных вопросов управления им.

Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий отмечают, и с ними есть все основания согласиться, что попытки найти для общего собрания готовую форму в отечественном законопорядке вряд ли могут принести теоретический либо практический результат.¹

В п. 2 ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принципиально новыми для жилищного законодательства являются его положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45), устанавливающие правила голосования и принятия собранием решений (ст. 46, ст. 48), определяющие особенности общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47).

Различаются два вида общих собраний:

- годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания;

- внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. В то же время число лиц, обладающих правом голоса на общем собрании собственников в многоквартирном доме, может превышать число жилых помещений в нем, например, такое увеличение возможно за счет собственников нежилых помещений, а также помещений, находящихся в общей собственности. Поскольку в последнем случае правом голосовать на общем собрании обладают сособственники, так как они также имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, которая пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К ним относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 46 ЖК РФ содержится запрет на принятие на общем собрании решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а также запрет на изменение повестки дня общего собрания.

Все решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляются протоколами, которые хранятся в месте, также определенном общим собранием.

Протокол общего собрания должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем данного общего собрания, секретарем. В протоколе должны быть указаны: дата и время проведения общего собрания, место проведения общего собрания, повестка дня общего собрания, а также установление наличия кворума.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании, кто не участвовал в общем собрании собственников помещений, кто голосовал против данного решения.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Принуждение меньшинства к выполнению воли большинства возможно лишь в корпоративном объединении, где все его участники добровольно изъявили волю на это. Соответственно решение общего собрания, принятое требуемым большинством голосов собравшихся или в порядке заочного голосования, отражает лишь мнение большинства. Поэтому не может служить основанием к отказу суда в удовлетворении жалобы на решение собрания потому, что голосование истца не могло повлиять на его результаты и принятое решение общего собрания не повлекло убытков указанному собственнику.¹

В случае выбора в качестве способа управления – непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, собственники, осуществляющие такое управление, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Решение общего собрания о заключении соответствующих видов договоров имеет обязательную юридическую силу для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в голосовании.

В отличие от договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Осуществление управления многоквартирным домом управляющей организацией

Собственники помещений могут выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или юридическому лицу независимо от его организационно-правовой формы – управляющей организации на основании решения собственников помещений, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

В случае если в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ должен провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

В.Н. Литовкин¹ обращает внимание на то, что по правилам проведения открытого конкурса его организатором может выступать только собственник вещи и обладатель имущественных прав либо по договору с собственником вещи или обладателем имущественных прав – специализированная организация (ст. 447 ГК РФ). В то же время орган местного самоуправления, который выступает заказчиком конкурса, не является собственником помещений в многоквартирном доме или обладателем иных имущественных прав.

Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75² утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

Все организации, изъявившие желание участвовать в конкурсе, должны соответствовать следующим требованиям:

- установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

- в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

- деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств, в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

С победившей по результатам проведенного открытого конкурса управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме должны заключить договор на срок от одного года до трех лет. В течение первого года действия договора собственникам помещений в многоквартирном доме предоставляется возможность повторного выбора способа управления многоквартирным домом.

В случае уклонения собственников помещений от заключения договора управления домом победитель конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Необоснованно уклоняющиеся от заключения договора возмещают победителю конкурса причиненные этим убытки (ст. 449 ГК РФ).

Орган местного самоуправления после завершения конкурса в течение 10 дней обязан проинформировать каждого собственника помещения о результатах конкурса и направить каждому условия управления домом. Каждый собственник помещения согласно ст. 445 ГК РФ направляет победителю конкурса либо подписанный договор или отказ от предложенного проекта договора или возвращает проект договора с протоколом разногласий. На принятие любого решения собственнику отводится законом 30 дней со дня получения проекта договора.

В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому изменения договора управления многоквартирным домом, которые согласованы собственником и управляющей организацией, должны быть отражены в договорах, заключенных ранее этой управляющей организацией с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Легальное определение договора управления многоквартирным домом закреплено в п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товариществом собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

К существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В научной литературе высказано мнение, что для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ст. 162 ЖК РФ предусмотреть возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил, предусмотренных гл. 53 ГК РФ «Доверительное управление имуществом».¹

Представляется, что договор управления многоквартирным домом не может быть квалифицирован как договор доверительного управления. Во-первых, цель указанного договора – управление многоквартирным домом. Задания заказчика связаны с ограниченным кругом выполняемых работ определенной направленности, заключением договоров энергоснабжения и подрядных работ по капитальному ремонту жилых домов. Во-вторых, он не содержит права управляющей организации совершать в отношении общего имущества собственников помещений, а в отношении кооперативного дома в целом «любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя» (ст. 1012 ГК РФ). В-третьих, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данный договор, на наш взгляд, является смешанным договором. Ему присуще черты как договора подряда (глава 37 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг.

В случаях выбора управляющей организации непосредственно общим собранием собственников многоквартирного дома или при ее определении на основании открытого конкурса договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещений в таком доме.

У собственников помещений в многоквартирном доме обязанность заключить договор управления может возникнуть из решения общего собрания или на основании закона (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо согласование воль двух сторон – общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации. Все собственники помещений обязаны заключить договор на основании решения общего собрания собственников в силу ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Следовательно, отмечает А.Б. Рыжов, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.¹

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управляющая организация обязана в течение определенного в договоре срока возмездно оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и эксплуатации общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в таком доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Однако это не означает, что управляющей организации передаются полномочия, отнесенные законом к компетенции общего собрания собственников помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п.8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.