Модели формирования структуры использования городской земли

Общая модельЕсли в модели, которую предложил Von Thunen, понятие «транспортные издержки» заменить на понятие «общая доступность», то мы получим модель концентрических зон городского землепользования Данная модель объясняет: – на основании каких принципов используется городская земля; – почему падает стоимость земли от центра к периферии;– рост городских районов за счет поглощения следующих зон.

модель также позволяет

определить для городской земли нерегулярные концентрические зоны

характерного использования земли, к которым относят:

I. Зону центрального делового района. представляет оптимальное местоположение для магазинов и офисов, так как он имеет максимальную общую доступность

II. Зону перехода.

является местом постоянных изменений, динамика

которых определяется ростом населения и доходов

III. Пригородную зону.

возникает с развитием автомобильного транспорта и электропоездов.

IV. Пригородно-сельскую зону.

определяется границами, в пределах

которой люди готовы ездить на работу в город или их деятельность полностью зависит от города. Модель концентрических зон Бюргеса

В основе модели лежит утверждение о том, что рост типичного города осуществляется путем расширения пяти концентрических зон, к которым относятся:– центральный деловой район;– зона перехода;–промышленная зона и зона жилья для рабочих (как правило, старые дома);– жилая зона среднего класса (новые и более просторные дома) – жилая зона высшего класса (качественное жилье с высоким уровнем удобств).

Радиально-осевая модель

Данная модель трансформирует концентрические зоны с учетом топографии и транспортной структуры. При этом зоны вытягиваются вдоль естественных (реки, овраги, горный рельеф) или искусственных (автомобильные и железные дороги) элементов, образуя лучевую структуру. Модель общих издержек

модель предполагает, что в любой городской зоне конкуренция будет способствовать такому способу использования, который минимизирует арендную плату и транспортные издержки для всей зоны в целом. С другой стороны, модель не учитывает доходность и полезность различных участков, которые имеют существенное влияние на выбор местоположения. Например, для жилья полезность будет определяющим фактором при выборе местоположения. Секторная модель базируется на модели концентрических зон и рассматривает, в большей степени, динамику жилой функции.Основная идея модели заключается в том, что со временем жилые зоны высокого качества расширяются в направлении от вдоль самых быстрых транспортных магистралей. В результате этого образуется секторная структура, при которой секторы проходят через несоответствующие зоны. К недостаткам модели можно отнести то, что она не учитывает элементы специальной доступности, такие как социальная однородность и

экология. Более того, концентрируясь на качественном жилье, модель не учитывает расположение рабочих мест и динамику местоположения жилья невысокого качества. Секторно-зонная модель Данная модель является комбинацией модели концентрических

зон и секторной модели При этом секторное разбиение акцентирует внимание на социальной структуре городского землепользования. Многоцентрическая модель в основе которой лежит предпосылка о том, что структура городов состоит из многих микрозон, каждая из которых формируется вокруг своего локального центра.

Структура функционального использования и арендная стоимость земли

Сельскохозяйственная недвижимость

Под сельскохозяйственной недвижимостью здесь будем понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции.

На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться

спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и закупочных цен. Продуктивность земли и производственные издержки характеризуют технологический уровень ведения сельского хозяйства. При этом издержки определяются, главным образом, уровнем научно-технических достижений в области агрономии и механизации сельского хозяйства. Торговая недвижимость

Арендная стоимость торговой недвижимости в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом. С точки зрения ассортимента все товары можно разделить на следующие категории:– дорогие товары особого ассортимента (восточные ковры ручной работы, дорогие ювелирные и антикварные товары, произведения искусства, музыкальные инструменты, женская мода и т. д.); – дорогие специализированные товары (мебель, ковры, сложная бытовая техника, фото- и радиотовары, телевизоры, мужская иженская одежда и обувь и т. д).;– товары повседневного спроса (продукты, табак, газеты, цветы и т. д.).Товары особого ассортимента (товары престижа) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов.Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов. Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе. при неэластичном предложении магазинов на главных улицах снижение спроса на торговую функцию в центрах городов может привести к резкому падению арендной стоимости.

Офисная недвижимость В отличие от магазинов к офисной недвижимости предъявляются

более высокие требования по качеству здания. Оно должно обеспечивать комфортность пребывания и гибкость планировки, минимум эксплуатационных издержек, возможность адекватной парковки и доступность. Местоположение офиса с точки зрения прибыльности бизнеса не так критично, как для торговой функции. Общая доступность в терминах удобства доступа, а также специальная доступность в виде связи с сопутствующими видами деятельности для офиса имеют большее значение, чем конкретное местоположение относительно пешеходного потока.Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшают общую доступность. Промышленная недвижимость По своей сути промышленная недвижимость – это место для производства или складирования товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа, нагрузкам на перекрытия, температурно влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ,

транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость, как и для других видов недвижимости, будет зависеть от способности недвижимости максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов.

Модели роста городов

Экономическая модель

Экономическая модель роста городов основана на следующих пред-

посылках:– размер города определяется количеством товаров и услуг, которые город поставляет внешним потребителям;

– доход, получаемый от внешней поставки товаров и услуг, формирует внутреннюю покупательную способность. При этом чем

выше внешний спрос на товары и услуги, тем больше развивается городская территория в соответствии с возрастающей покупательной способностью;– вся экономическая активность и занятость внутри города делятся на две категории: 1) основная экономическая активность в сфере производства товаров и услуг, поставляемых на внешний рынок;