1. Модель календарных планов.

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел – рождение – зрелость – старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта, этап реализации проекта, этап эксплуатации объекта и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию.

Рассмотрим модель календарных планов 3-х этажного жилого дома.

Фазы жизненного цикла	Продолжительность фаз (лет)
	1	2	3	4				100
1. Подготовительная стадия	1 год
2. Рабочее проектирование		1 год
3. Строительство			2 года
4. Эксплуатация					25 лет	25 лет	25 лет	25 лет
					кап. рем. кап. рем. кап. рем. снос

2. Основные этапы жизненного цикла.

Жизненный цикл объекта недвижимости – определенный период времени, в течение которого объект недвижимости существует как физический объект.

Рассмотрим более подробно этапы жизненного цикла недвижимости.

I этап. Прединвестиционный (начальный) этап.

На данном этапе происходит формирование замысла проекта, выбор варианта использования земельного участка, планирование и проектирование объекта.

II этап. Этап реализации проекта.

Производится возведение объекта – строительство, монтаж оборудования.

III этап. Этап эксплуатации объекта.

Это фаза выведения объекта на рынок, передачи имущественных прав, использования объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием, проведения капитального ремонта или модернизации (реконструкция, реставрация с перепрофилированием объекта и т.д.)

IV этап. Этап ликвидации (упадка).

Это этап утилизации, сноса или вторичного использования материалов.

Так же существует другое деление жизненного цикла объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения:

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы).

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза).

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновация, закрытие объекта) ([1], с.42).

Данная типология представлена в Рис. 5:

Рис. 5. Жизненный цикл объекта недвижимости.

Заключение

Недвижимость представляет собой совершенно особенное явление в экономической жизни общества. Она объединяет в себе объекты, относящиеся к экономическим благам (здания, сооружения, сооружения), и блага, представляющие собой продукт природы (земельные ресурсы). Недвижимость играет одинаково важную роль и как предмет потребления, и как товар, и как источник дохода. Недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Совокупность присущих недвижимости специфических свойств позволяет выделить экономику недвижимости в качестве самостоятельной отрасли экономической науки.

В качестве главных отличительных черт недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей.

Именно эти важнейшие признаки недвижимости служат основой ее экономического анализа, целью которого является определение стоимости эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Помимо этого, важную роль играет вид использования объектов недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой именно стоимость в использовании.

В экономике недвижимости стоимостной эквивалент рассматривается в динамике – на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Понятие жизненного цикла позволяет объединить время и место существования объекта недвижимости в качестве обязательных условий для системного анализа недвижимости в соответствие с концепцией сервейинга, общепринятой в мировой практике. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные варианты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствии с видами их использования.

Управление многоквартирным домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.